追剧学法|重温大陆热播剧《安家》 看台湾律师带你get《民法典》买房要点
又到买房的“金9银10”，其实买房、租房问题，也是在大陆的台胞一直非常关注的话题——台青毕业租房、台商安居买房，很多人正经历着或即将经历着与房子有关的种种。
2021年1月1日起将施行的《民法典》对买房租房都有明确规定，今天邀请北京盈科律师事务所的台籍律师陈建宏一同重温大陆热播剧《安家》，get《民法典》买房要点。
01
全款购房，加儿媳妇名字的法律效力
剧中，严叔严婶老两口在上海卖了大半辈子包子，辛辛苦苦攒了320万元，要给儿子全款购房。在签订买房合同时，儿子突然要求把女友倩倩的名字也加到房产证上，严叔严婶刚开始很犹豫，并不是很愿意答应儿子的请求，但听说倩倩已经怀孕，便同意加上倩倩的名字。
问：房本上加了儿子女友名字后，对房屋产权有何影响？
陈律师：如果是婚前购买，且登记在儿子名下，属于儿子个人财产，但登记在儿子和儿子女友名下，房子的产权就属于两个人。如果是婚后购买，且是夫妻一方父母全款出资购房，是不是属于夫妻的共同财产，在判断上按照《民法典》1062条以及1063条，要看他父母有没有书面的反对约定，如果没有书面的反对约定，依照司法解释的意见是应该认定为赠与，又因为登记在儿子夫妻双方的名义下，所以性质上就视为夫妻共同财产。
02
“鸠占鹊巢”的法律责任
剧中，龚俊准备出售爷爷价值1.5亿的老洋房，借住的太表姑奶奶一家人却以曾在此处居住快50年为理由，向龚俊要求五千万元的高额赔偿金。
问：这种赔偿主张，是否符合法律规定？
陈律师：这个问题在于太表姑奶奶一家是否有法律上的居住权利。《民法典》第366条增设了一个“居住权”的用益物权。根据《民法典》居住权的相关规定，居住权需要透过合同的约定或者遗嘱的方式才能设定，另外还要向登记机构申请居住权登记。剧中，太表姑奶奶一家是没有居住权的，所以性质上它属于无权占有。作为所有权人，龚俊可以根据所有权的相关规定向太表姑奶奶一家请求返还占有，如老洋房有损害的话，还可以要求损害赔偿。
03
夫妻单方赠予第三者房屋的法律效力
剧中，阚先生与阚太太共有四个孩子，阚先生为了和第三者知否小姐了断感情，瞒着阚太太购买并赠与第三者一套房产，阚太太知道后意欲追回。
问：这种赠与有效吗？阚先生赠与知否小姐的房产，阚太太能否起诉追回？
陈律师：按照目前司法实务的见解，阚先生赠与第三者的行为是无效的，主要是因为他侵犯了夫妻共同财产的权利，所以阚太太可以基于侵犯夫妻共同财产为由向第三者请求返还。
想在大陆购房的台胞注意了，陈律师友情提示：
1
“台湾居民居住证”很重要
陈律师：2019年出台的“惠台26条”措施规定，“持台湾居民居住证的台湾同胞在购房资格方面与大陆居民享受同等待遇。”有了“台湾居民居住证”，再看所在城市有没有限购的政策，如果没有限购政策，你就可以自由买房。比如，持有台湾居民居住证的台胞如果想在北京购房，等同于北京居民购房。
2
选择靠谱中介
陈律师：二手房交易涉及到签订合同、办理贷款、审税、过户等专业问题，需要专业机构进行操作，尽量避免手拉手交易或者像剧中的于先生那样为了降低中介费而选择风险把控不严的中介。对中介公司也可以进行尽职调查，比如可以到中国裁判文书网查询中介公司过往的涉讼情况。
3
选择靠谱卖家
陈律师：看房过程中，可以多和卖家聊聊，了解卖家的资产负债情况、出售房产目的。要审查房屋资质，看有没有设定抵押，或是存在法院查封等情况，对卖房人的征信情况最好也能查一查，可以到最高人民法院网站、天眼查APP等平台查询卖家及名下公司是否涉讼及是否存在失信、限制高消费的情况。如果有可能，可以与卖方协商互相出示中国人民银行征信报告，对卖家的对外负债情况有更全面的掌握。
4
贷款需谨慎
陈律师：一般来说买房不一定是全额，需要贷款，贷款一定要找正规的银行，看看台胞贷款有没有相关的政策。现在网络发达，至于说是不是可以找网贷，我个人建议尽量谨慎，在我承办的案件里有很多是因为网贷产生纠纷无法解决的，所以请慎重。
注：文中图片来自于网络。
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