房产巨头昆山项目大降价遭政府处罚，房价“跌停板”到底在哪？

因降价促销幅度过大而被处罚的楼盘屡见不鲜。

日前，一则昆山住建局处罚两楼盘违规行为的通报文件广为流传。该通报文件显示，昆山嘉宝网尚置业有限公司在其开发建设的梦之悦花园项目、昆山长泰置业有限公司在其开发建设的尚滨花园项目销售过程中，擅自大幅度降价销售，扰乱了房地产市场正常秩序，造成了社会不稳定因素。对于上述项目暂时关闭网签，待整改结束后予以开通。

财联社记者向上述两楼盘工作人员求证，楼盘确实因为降价促销被当地住建局处罚。

事实上，昆山处罚降价促销楼盘仅是三四线楼市的一个缩影。在多种因素叠加下，近年来全国楼市，尤其是三四线城市成交降温，部分房企出现流动性困难，降价促销成为常态。

据中指研究院不完全统计，2022年5月-12月，全国已有近20市（县）出台政策，限制商品房成交价格下跌幅度，其中包括保定、福州、梧州、大理、中山、绵阳等城市。

从上述出台“限跌令”城市的具体措施来看，在价格方面，严管随意降价现象，并为房价设置“跌停板”，要求项目降价不能超过15%或10%，否则便被界定为违规降价。

业内人士认为，为保持房地产市场稳定，各地不会轻易放松限跌令范围，允许10%或15%的房价降幅是大部分城市能接受的调整幅度。

昆山两楼盘打七折被暂停网签

公开资料显示，被处罚的昆山长泰置业有限公司为苏州万科旗下项目公司，苏州万科持股60%，广州广电房地产持股37.5%，所开发项目为万科常青藤尚滨花园。

常青藤尚滨花园置业顾问告诉财联社记者，楼盘的确于近日受到了处罚。

“我们近期推出了促销活动，一些房源优惠下来单价约1.4万元-1.5万元/平方米。楼盘是小高层，本次推出的房源仍有一定可选空间，目前活动还没有收回，仍有少量房源可供选择。”常青藤尚滨花园置业顾问表示。

据房天下数据，上述楼盘此前售价为1.9万元/平方米，以其本次活动最高优惠来计，相当于打了7折，降价幅度约为30%。

此次通报文件中另一个项目梦之悦花园，也因降价销售而受到处罚。

据房天下信息显示，梦之悦花园售价为2.2万元/平方米。梦之悦花园置业顾问告诉记者，近期推出促销房源的单价在1.6万元-1.8万元/平方米左右。以此计算，该项目优惠力度相当于打了7-8折。

“这次的优惠暂停，一是受到了处罚，再就是推出的房源并不多，就是希望通过优惠加快一下销售速度。常青藤那个项目听说也受到了处罚，而且后面还面临一个问题，被暂停网签，已经下了定金的怎么办，现在还不清楚。”梦之悦花园置业顾问表示。

就上述文件所提对两楼盘暂停网签及其整改进展如何，财联社记者联系昆山市住建局了解进一步情况，昆山市住建局相关人士对记者表示，“并不清楚相关情况。”

据悉，昆山部分项目加大营销力度的背后，是其楼市活跃度出现下降。

中指院数据显示，在前期积压需求集中释放后，4月昆山市场活跃度出现一定回落，新建商品住宅成交面积为20.3万平方米，环比下降约14%。

“目前房地产市场尚未明显回暖，房企仍面临较大的资金压力，上述昆山项目应该是想趁着五一假期，加大营销力度，通过对项目进行较大幅度的降价促销，加快出货节奏，快速回笼资金。”一位房地产行业分析师告诉记者。

不过，58安居客房产研究院分院院长张波认为，房企促销一旦引发降价潮会产生连锁反应，将对市场形成不小影响，也会对土地市场、地方经济产生较大影响，因此地方有必要通过行政手段限制房企大幅降价。

多地对房价设置“跌停板”

“近两年，伴随着房地产市场的深度调整，房企为更快促进项目去化、提高回款利用率，会在房屋价格上会做出更多让渡，”亿翰智库分析师于小雨表示，“以价换量”是最佳选择之一。

而为维稳市场预期，近年来已经有多地出台了“限跌令”。

2022年以来，多地出台限制商品房成交价格下跌幅度等相关政策，为房价设置“跌停板”，要求项目降价不能超过15%或10%，并对存在不正当降价的企业不给予项目网签备案。

其中，保定、梧州要求商品房销售价格浮动不超过±10%；大理政策明确宣传价格不得低于楼盘表备案价的85%；中山规定商品房销售价格上下浮动幅度不得超过申报价格的15%；福州也要求销售商品住房时,实际销售价格不得超出备案价格上下幅度的15%。

不过也有例外，广州于去年对新房销售限价幅度进行了放松。2022年9月广州市调整了新房备案价，“一房一价”由原来按楼栋均价上下浮动6%调整为可上浮10%、下浮20%，楼栋均价不能超过项目核定线均价。

“不同城市对于房价下跌幅度的接受度不一样，有的城市可以接受房价下滑15%以内，有的城市只能接受10%的下降幅度，这与当地房地产市场环境有关。”上述房地产行业分析师告诉记者。

目前出台限跌令的城市主要以三四线城市为主。2021年时就有超20座城市出台“限跌令”，包括泰州、岳阳、桂林、昆明、沈阳、江阴、株洲、唐山等。

“从出台限跌令以及约谈房企的城市来看，主要是三四线城市，这些城市新房销售压力比较大。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者。

“房价快速增长是风险，房价普遍下跌同样是风险，房价过快过高上涨可能会衍生泡沫，房价跌幅过大影响社会稳定，只有房价在一定区间内变动时，风险才有可能得以控制。”于小雨表示。

在明降阻力重重下，一些房企通过推特价房、垫首付、送精装修、送车位等方式，选择了暗降。对这些变相降价行为，开发商对外的口径，往往是楼盘促销，却始终避谈降价。

尤其是2022年房企各种花式促销方式频出，包括河南小麦换房、南京西瓜换房、无锡水蜜桃换房、“房产置换，以旧换新”等变相让利行为出现，希望带动项目去化，但部分促销动作已被叫停。

“从降价效果来看，只有降幅达到10%以上的中低档项目对短期成交促进作用较为显著，余下多数促销方式效果平平。”克而瑞分析师指出。

为维稳楼市，部分城市除限制房企降价，还从供需两端发布相关扶持性政策，从而恢复居民购房信心。

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