固收FM | 对话国际REITs管理人——凯德投资

张菲澳, CFA MRICS

凯德投资（中国）

中国资本市场业务负责人

主持人：大家好，欢迎来到中金固收“对话国际REITs管理人”首期节目。“对话国际REITs管理人”系列是我们新推出的境外REITs市场专题活动，届时会邀请新加坡、日本、香港等多个地区的REITs管理人来和我们共话海内外REITs市场情况。今年恰逢新交所REITs的20周年之庆，因此 “对话国际REITs管理人”系列的首期，我们特别邀请了凯德投资（中国）的中国资本市场业务负责人——张菲澳先生来分享新加坡REITs的概况、凯德的资产管理和投资策略以及对C-REITs市场的看法。

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 Q1：凯德可以说是见证了新加坡REITs市场20年发展的完整历程，能否简单介绍下新加坡REITs的市场概况和特点呢？   

经过20年的发展，新加坡已经成为亚洲第二大规模的REITs市场。目前上市的42只REITs总市值规模达到1,080亿新元，囊括商业、办公、酒店、工业、物流和数据中心等多种资产类型。国际化是S-REITs的重要标签，多达90%的S-REITs（37支）持有海外资产，投资足迹遍布全球26个国家和地区。监管部门和市场参与主体充分互动，不断完善税收机制、专项立法以及治理机制。近10年来，富时新加坡房托指数的总回报率为94.5%，市值的年复合增长率为13%，S-REITs成为了亚洲REITs市场“兼容并蓄、多元发展”的标杆。

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 Q2：凯德是新加坡最大的REITs管理人，约占到新加坡REITs市场份额的30%。请介绍一下凯德的REITs生态以及发展策略。   

我们非常高兴地在S-REITs的20周年庆典之际，也迎来了凯德综合商业信托（CICT）和腾飞房产投资信托（AREIT）的20岁生日。经过多年的发展，它们分别成为了凯德旗下投资于新加坡的商用物业和新经济资产的旗舰信托。2006年，雅诗阁公寓信托（ART）上市，现已成为亚太地区最大的酒店信托。除了上述三支聚焦发达市场的REITs，我们还有三支聚焦新兴市场的REITs，分别专注在中国、印度和马来西亚。每支REITs都有明确的投资区域和资产范围，能够捕捉不同行业和经济周期的投资机会。

就中国市场而言，CLCT（凯德中国信托）目前是新交所最大的中国资产REITs。凯德对于投资中国抱有长期的视角，在中国“双循环”战略下，更好地捕捉符合当今消费模式和产业结构趋势的投资机会。

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 Q3：凯德在多元化的投资领域，长期坚持“PE +REITs”的模式。同时最近Pre-REITs也刚好是国内投资者非常关注的话题，请介绍一下凯德模式的背后运作逻辑。   

理论上，所有依赖REITs退出的PE投资都可被称为Pre-REITs基金。“PE+REITs”模式的底层逻辑就是为不同类型的投资者匹配不同风险收益特征的资产。

凯德投资的经营目标是通过基金管理、旅宿管理和全面的运营能力来扩大我们基金管理规模（FUM）和费用相关收益(FRE)，并保持有效的资本管理。就一个项目的生命周期而言，我们会灵活地运用自有资金、PE基金和REITs平台开展投资。项目从开发阶段进入孵化培育阶段，最后形成稳定的现金流，注入到REITs里去，充分释放成熟物业的价值，这也是凯德长期坚持的投资闭环。

刚才我们也介绍到了，凯德现在旗下共有6只REITs，每支都有独特的商业定位，这种PE+REITs的投资闭环，能够为不同阶段的项目匹配不同的资金，借助资本市场的力量做大基金管理规模。

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 Q4：最后请谈下您对C-REITs市场的展望。凯德有没有发行C-REITs规划？   

中国公募REITs市场从基础设施开始试点，是个非常睿智和稳妥的选择。不动产市场已经进入了“增量和存量并重”的发展阶段，从海外经验看，运用公募REITs盘活存量资产是市场发展的必经之路。回到凯德投资的商业模式，基金管理尤其是REITs板块，是我们重要的投资引擎。我们会与各方保持沟通，持续关注C-REITs的机会。

就中国不动产市场而言，现在是一个非常特殊的窗口期，凯德对中国长期的发展坚定看好，我们希望抓住这个机会加大投资，为投资者提供可持续的长期回报。

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