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晓有见地|万科的自洽

张晓玲 见闻地产 2022-09-11

上海的秋天明媚凉爽,让人神清目明。这样的天气,宜跑步、宜思考。

清晨6点多,郁亮沿着黄浦江边跑了10公里,配速4.5,这对他而言是小case。

跑完步,郁亮有一个重要的会议分享。他换好了西装,提早来到会场,远远地、定定地站在后面,直到主持人cue他上场。

门外,房地产的季节更替太快。在恒大爆雷、孙宏斌服软、花样年违约的9、10月,已然进入了冬天。

这个行业的信心跌到了谷底。人们从来没有像现在这样迷茫过,哪怕是哀鸿遍野的2008年。

在这样敏感的节点,作为行业龙头万科的董事长,郁亮怎么说,必定会有很多人凝神倾听。

三年前,郁亮率先喊出“活下去”,已被证明是多么正确的警示;这一次,他抛给了大家十六个字:“尊重常识,回归常态,阵痛之后,仍有机会”。

常识便是,市场化。房地产黄金时代的高杠杆、大跃进、金融化是不正常的,2017年十九大报告明确“房住不炒”后,行业开始回归民生常态。

字斟句酌、小心翼翼的十六个字,以及家电、服装行业的隐喻,更多指向痛苦的现实:房地产要缩表、出清,趋势不可避免。很残酷,很颠覆。

阵痛已在发生。同行纷纷爆雷,万科成了备受期待的“白衣骑士”。但郁亮很清醒:“恒大还轮不到我帮扶”、“天冷先要让自己安全”。

确实,万科自己也在收缩,比如长滞低黑资产、比如一些新业务。中报万科净利润出现了2008年以来的首次下滑,这个趋势,估计在年底也未必止得住。

郁亮话音刚落,许家印就宣布,恒大未来10年不买地,规模要从7000亿压降到2000亿。

这是第一次,从上海到深圳,两家巨头隔空达成了一致:缩表、出清。

不是郁亮不想帮恒大,而是帮不了。

那个黄金时代,真的远去了。郁亮说,不要留恋,不要幻想。




2


同为巨头,如今却走向了截然相反的结局:恒大从第一阵营跌落;万科仍在引领行业。命运的轨迹,似乎早已注定。

2008年,我从北京飞到广州、深圳,一次为了调查恒大资金链,一次参加万科临时股东大会,从此开始跟踪研究他们。

那一年这两家公司都经历了煎熬。恒大上市折戟,许家印四处找钱;万科上市以来首次净利下滑,王石“拐点论”、“捐款门”引发争议,水深火热。

后来,“四万亿”救了恒大,也托举了万科。

对08年挫折的认知,让这两家公司从此背道而驰。他们分别代表、引领着行业的一种发展模式。

活过来的许家印更加激进,认为自己无所不能,在大放水中猛加杠杆,超速行驶。后来融创、阳光城、新城、中梁等都在学他;恒大开启广泛的多元化,足球、快消、金融、汽车,都进入了。

万科则是稳健型的代表,常被指责“太保守”,中海、华润、保利、龙湖、金地也是这一类;2008年后,郁亮提出“归零”,转型城市配套服务商,谨慎地围绕房地产做运营业务。

在别人“大跃进”的时候不加杠杆,万科的脚步自然慢了下来。2016年,恒大销售超过万科,许家印成了中国首富;后来碧桂园又超过了万科。

“为什么你们速度慢了?何时重回‘老大’之位?”投资者对万科的诘问,从未停止。

但郁亮一直坚持自己的判断。看看他这些年的观点,一以贯之:

2010年,他说2009年的暴涨是充裕的流动性带来的礼物,终归要收回去;

2014年,指出规模是一把双刃剑:行业地位与投资风险同在;

2018年3月,他说,中国房价单边快速上涨的时代已经结束了;

2018年9月开始,喊出“活下去”、收敛聚焦。 

2020年9月,抛出“行业进入管理红利时代”,土地红利、金融红利过去了。 

他的坚持,是价值观的胜出。更本质地说,所谓激进和稳健的区别,在于是用投机,还是市场化、长期思维来经营企业,是否有敬畏之心。

13年里,万科和恒大曾经有过交集。2016年万宝之争,许家印火中取栗,拿下万科10%股份,与老王和郁亮讨论过合作,未果。后恒大巨亏70亿退出万科,让与深铁。

接下来就是今年,万科与恒大商讨恒大物业等收购事宜,依然未果。

万科和恒大隐秘的关联,还包括他们拥有一个共同的股东:深圳市国资委。但基因和价值观的不同,决定了他们不可能走到一起。

2018年9月,许家印做东,邀请郁亮、杨国强和孙宏斌到深圳做客。那是最后一次,地产四巨头的私下聚会;之后不久,万科“活下去”刷屏,行业走向萧瑟。

那时,许老板不会想到,三年后,恒大会成为缩表的头号公司。

9月,在恒大理财爆雷的那刻,他终于承认自己错了,落寞地说,如果2017坚持降负债,现在也不会这么惨。

恒大的人说,从来没有见过这样服软的许老板。




3


在这个冬天,郁亮的“十六字箴言”,可能会让一些同行希望破灭:房地产,再也回不到那个信马由缰的黄金时代了。

但这正是万科式的逻辑自洽,尊重常识,才能“活下去”,才能有发展。

身为从业者,郁亮也并不悲观,他期待着,下一个春天来临。“阵痛之后,仍有机会。”

上海上生新所,新晋网红打卡地,由孙科别墅等3处历史建筑改造而来,被万科当作城市更新和运营的标杆。

在我身后,一幢画满了奈娃家族的小楼里,李佳琦双十一首夜直播卖了100多亿;这里还有个茑屋书店,它不仅是个书店,还是画廊、餐厅、沙龙。

郁亮很喜欢这里。在上海这几天,我在这里见到了他。私下里的郁亮,明显更放松、从容、自洽了。

也难怪,当一个人多年坚持的东西被验证是正确的,他会更自信。老说自己是农民不预测天气的郁亮,其实早就给过人们警示了。

万科的几个重要业务负责人也非常自信。万物云的老大朱保全,讲起万物云城,连光头都在闪闪发光;张旭ppt讲到万科物流的疫苗仓库,非常自豪;上海区首张海、南方区首孙嘉,也明显更放得开了。

下一个春天的机会,就在朱保全们所做的业务里。更大的机会,是把自己和城市深度绑定,搞好运营、服务民生,赚小钱、慢钱。

比如做上生新所这类项目。在郁亮看来,这是把生产和生活融为一体的创新生态、活力社区,在这里,人们会更愿意流连。

类似的事情,华润、保利、龙湖等公司也都在做,比如龙湖北京新总部,就是由北五环汽配城改造而来。

旧改、TOD、城市更新,是给他们这类“做对了”的人的新挑战,也是奖赏。

2021年是个颠覆之年。当潮水褪去,那些裸泳的人,从大佬变成小丑,姿态难看,完全不顾体面和尊严。

郁亮这类人却在向无人区进发。他说,他现在更喜欢跑越野,那种惊险刺激,是马拉松所不具备的。

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