作者 | 曹安浔
编辑 | 周智宇
自从去年出险后，昔日活跃幽默、金句频出的融创董事长孙宏斌就鲜少公开露面了。上一次还是去年底，老孙现身武汉，头发灰白，消瘦了不少。
过去的18个月里，孙宏斌在机构、合作伙伴间游走斡旋，试图让融创走出困境。
他的努力没有白费。
11月20日晚间，融创中国公告称，其境外债务重组各项条件已获满足，于当日正式生效。融创由此成为头部出险房企当中，第一家完成境内外债务重组的，涉及债务规模约900亿人民币。
这意味着，孙宏斌解决了悬在融创头顶的债务问题，为自己赢得了3年的喘息时间。接下来他可以轻装上阵，把更多精力放在经营上了。
当然他也付出了很大代价，包括卖掉一些优质资产、出让股权、内部刮骨疗伤等。
投资者对此也持积极态度。11月21日，公告出炉后，融创中国领涨港股内房股，一度涨幅超20%。
融创为房地产行业提供了一个“浴血重生”样本。在孙宏斌之后，仍有一众房企大佬，在苦等自己的春天；还有更多人，希望守住安全的底线，奋力“活下去”。
孙宏斌和其他活下来的同行们，面对的将是一个全新的行业周期。那个草莽辈出的地产江湖，已然远去。
回首过去18个月，对于孙宏斌和他的团队，一句“轻舟已过万重山”不足以概括背后的辛酸。去年5月，融创一纸公告，宣布其走到了出险的这一步。此后，孙宏斌便开始了一场漫长的苦战。他的一系列努力包括，与债权人进行债务展期的谈判；在出险后让销售保持在一定水平，不至于在市场上销声匿迹；以及面对过去和自己一齐“打江山”的老哥们，该如何取舍。这样的难题，是孙宏斌过去从未碰到过的。其中一个便是在境外债务重组方案中让步。冒着可能失去融创中国实控权的风险，他将融创可通过债转股削债总额提升至超45亿美元。对于眼下的融创来说，尽可能让债权人转换成长期股东，让更多机构、投资人与融创同船共渡，是一个最优解决方案。在这轮房地产调整周期中，实控人、大股东愿意为自己的公司渡过难关付出多少，是债权人审视这家公司的一个关键指标。有全球基金管理人表示，公司的基本面、管理团队的稳定性、解决问题的态度以及来自大股东的支持等，都是债权人在债务重组过程中会看的因素。从去年至今，很多房企的债务重组会因为其中某方面的原因“卡壳”，导致给出方案的不少，但能够完成债务重组的房企极少，甚至有投资人“半路反水”。想要获得这些债权人的认可，不仅在于具体的方案给出多少让步，还在于你是否有这个资格，让投资人愿意相信你。无论是过去的“仗义”，在机构当中的口碑，还是融创在出险之后的行动，都证明了孙宏斌还是值得信任。他很快变卖了不少股权、项目资产，其中不乏深圳冰雪文旅城项目这样的优质资产。有融创投资者表示，孙宏斌舍得让出优质资产，不得不说是有魄力的人。在债务重组方案上，融创也提出创新的方案，削债的同时，极大增厚了企业权益资本，并照顾到债权人的诉求，提供一揽子方案的选择。如今，融创境内外债务重组完成，不仅是融创一家走上“重生”之路，更意味着在行业寻找化解风险的道路上，迈出了重要一步。在融创给出自己的方案后，很多房企也一定程度上借鉴了融创的化债思路。大型房企的化债问题，开始批量进行，推动行业快速出清。易居研究院研究总监严跃进指出，债务重组是房地产领域化解风险的重要举措，影响到大家对于房地产企业是否能够“活过来”的判断。类似债务重组的消息越多，越说明房地产市场和企业稳住了，在销售复苏弱于预期的情况下更是如此。去年迟来的一份年报中，孙宏斌做出承诺，会让融创尽快完成债务重组和恢复稳定经营，争取在2023年回归良性、健康发展轨道。一名国际投行主管对华尔街见闻表示，对于出险房企来说，最重要的是要在尽可能快的时间里，寻得债权人的谅解，若在债务重组上耗费太长时间，会对经营造成负面影响，这对企业走出困境不利。在出险后18个月时间里就能够成功完成境内外债务重组，这样的速度，在以往也是非常少见的。更何况以融创的体量，涉及的债权人数量来说，能够短期完成这个艰巨的任务，更难能可贵。随着境内外公开市场债务全面完成重组，融创在境外公开市场2-3年内无刚性还债压力，债转股后其权益资本也随之增加，进一步修复了融创的资产负债表。化债、化风险是房企走上重生路的第一步，同时，融创也没有落下经营端。去年底至今，融创陆续通过与东方资产、长城资产、信达资产、陕西金融等AMC机构合作，盘活上海董家渡项目、武汉桃花源项目数百亿货值。就在11月21日，融创公告，二次携手华融，盘活旗下项目。根据公告，华融将向上海亚龙项目提供34.8亿元借款，用于该项目开发建设。有机构人士表示，目前头部AMC机构对于合作地产项目的筛选要求很高，好的项目、好的管理团队才能确保在注资后，项目能够快速盘活，回收资金，以达成预期投资收益。从这个层面说，融创有自己的优势。出险一年半时间里，融创也在努力维系着自己的基本盘。今年前十月，融创实现全口径销售额756.2亿元，位列克而瑞销售榜第17；赶上政策风口，北京融创壹号院项目单日热销超56亿。知情人士表示，明年融创将有上海董家渡、黄埔亚龙两个新项目入市，北京融创壹号院、上海未来金融城还有加推，单这几个项目未售货值就有1500亿元左右，这将进一步支持融创经营的持续恢复。此外，继去年完成18万户住宅交付后，融创今年前10月又再度交付20.5万户。按照融创方面规划，今年将保30万套交付。在债务重组成功后，融创也能更好分配有限现金资源，投入保交付。作为一个曾经大落大起两次的传奇人物，这18个月的经历，可以说是孙宏斌人生中最大的危机，他为了拯救融创，也付出了最大的代价。现在，孙宏斌为融创的企稳回升做出了一系列铺垫，不过离真正恢复造血能力，走出困境，他依旧任重道远。积极的因素在不断积蓄。金融监管部门在11月17日召开的金融机构座谈会上，讨论了多项房地产金融放松政策；也有消息称，监管机构正在起草一份房地产开发商名单，以为名单上的企业提供多方面支持。有机构人士透露，包括碧桂园、旭辉等出险房企也在名单中。如果能落实，对于帮助行业走出困境会是个好消息。只是，虽有故人归来，但地产江湖，回首山河已是秋。以往那个闭眼狂奔的时代，已然远去。在行业回归正轨后，融创和孙宏斌也要撕去“地产四巨头“、“并购狂人”的标签，凭借好产品，在行业下半场闯出一条全新的路。这也是行业周期变化的积极意义。“离离原上草，一岁一枯荣”。秋冬之后，万物复苏的春天，或许又将有新的传奇故事诞生。