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郁亮不是一个人在战斗

曹安浔 见闻地产 2024-04-13

作者 | 曹安浔

编辑 | 张晓玲

作为中国房地产行业的优等生,没有人能想到,万科也会陷入做空危机,被质疑是否能“活下去”。

然而在过去几个月,这一切在眼前真实地发生。房地产行业的低迷、市场和投资者信心的不足,都折射到了这家龙头房企身上。

这也是郁亮这名房地产老将,从业30多年来从未遇到的复杂局面。

不过,郁亮不是一个人在战斗。3月29日万科业绩会释放的信息显示,过去数月,万科获得了国资大股东,以及金融机构的理解和支持。

此外,万科基本面依然坚实,其销售和资产规模仍位于行业前列,去年依然有百亿以上的净利润。

这一切,都让郁亮有底气,带领团队再次闯关,翻越三座大山。

今年罕见打破31年惯例不分红,曾经千万年薪的郁亮接下来只领1万月薪,以及提出未来两年削债千亿的目标,都表明,一众万科人都会全力行动、坚决不躺平,共克时艰。

风雨过后,万科也将守住安全底线,轻装上阵,以一个全新面貌好好地“活下去”。在一个全新的时代里,继续引领着行业前行,这也是万科对于行业的价值所在。


 “援声”

最近密集与金融机构会面沟通的万科总裁祝九胜,脸上虽显疲态,可见承受的压力,不过语言依旧风趣。

他坦言,客观上万科当前遇到了些压力,但融资还是正常状态。这一关,万科一定能闯过去。

祝九胜的信心,来自身后的支持。他表示,万科长期以来与银行、险资等任何金融机构都能够相向而行、互相成就。

事实上,万科最近的资金压力,主要是融资模式转换叠加销售低迷带来的结果。

祝九胜介绍,过往,万科与银行是总对总的信用融资,一笔贷款拿下之后可以在各项目间调配。随着监管政策变化,必须转向项目抵押的融资模式,目前万科有相当比例的资金在预售监管资金账户,这两种模式,一夜之间转换过来还是有难度的。

在管理层的沟通和斡旋下,银行对万科表现出较大的耐心。

祝九胜表示,万科长期合作的银行有26家,他们都支持万科,也与万科一起共同发展,共同来控制风险。合作银行给了万科1-3年的转换期来慢慢转换。去年万科也新增融资897亿元。

险资也是万科重要的资金伙伴。

祝九胜说,万科与各大保险公司都有长期合作。险资支持万科更多是以债权计划对应经营性业务,期限至少10年。在临近兑付时间节点的时候,万科与险资就会坐下来好好商量,要不要行权。

他特别感谢了国寿、平安、新华为代表的各大保险公司对万科的支持,让万科在经营性业务的铺排上显得更从容、更有韧性。

如果说,金融机构给了万科资金上的有力支撑,那么大股东深铁和其背后的深圳国资,则给了万科资金和信用背书的双重支持。

万科混合所有制的制度优势在这一特殊时刻,得到前所未有的凸显,并切实起到了“定海神针”的作用。

据万科董事会秘书朱旭介绍,去年11月与金融机构的交流会之后,深圳国资采取了四大类措施来支持万科。

第一,帮助万科处置流动性比较低的不动产和长期股权投资;第二,以市场化的方式认购万科旗下中金印力消费REIT;第三,通过深圳国企和万科之间的产业协同,推动多个项目的合作;第四,深圳国资也在积极协调金融资源来支持万科。

有些措施已经完成,有些还在进行中。如果全部落地完成,预计可以帮助万科释放流动性在百亿元规模以上。

这将大大填补万科的资金缺口。

在深圳国资的背书之下,金融机构将持续以最大耐心静待万科渡过难关,增加贷款、支持借新还旧、置换等市场化方式都会在考量范围之内,以帮助万科降低债务风险 。

华尔街见闻获悉,除此之外,高层也在协调各大银行给予万科新的银团贷款,此事正在进行之中。

祝九胜用一句“两岸援声啼不住,轻舟将过三重山”概括了万科当下的处境。他指出,尽管眼前遇到了“三重山”,但在左岸有客户支援、金融机构支持的声音,右岸有以大股东为代表的国资和政府的支持下,一定能够克服困难,越过三重山。


未来

金融机构和国资大股东对万科的支持,为万科“第三次穿越周期”提供了外部条件。但能否顺利“活下去”,依旧取决于万科自己。

对于未来,万科给出了具体的目标。郁亮明确将推动公司平稳渡过模式转型,确保安全底线写进2024年的计划中。

万科提出,在销售端将坚守跑赢大势目标,同时,保持经营层面现金流为正,并紧抓现金流;2024年实现交易回款不低于300亿元,是2023年的2倍多。

接下来,万科也会以更强的危机感和更大的力度推进盘活存量、不动产变动产等工作,最终实现,未来两年削减付息债务1000亿元以上的计划,以此保障安全。

截至2023年末,万科有息负债合计3200.5亿元,意味着将要减去三分之一,千亿削债目标的决心不小。

万科经营层面的数据也在持续优化。去年万科新投项目质量进一步提升,项目开发周期缩短至4.4个月,去年33个开盘的新项目,实现毛利率19.8%,当年销售510亿元,新项目投资兑限度88%。加上万科已逐渐度过交付高峰,它也能够在月销200亿的情况下,维持不错的现金流。

开发业务、经营业务上的跷跷板问题,也有了解决之法。祝九胜表示,虽然万科被关了一扇门,但也给开了两扇窗,即房地产融资协调机制和经营性物业贷。

万科已经有30多个项目入选“白名单”,名单还在不断上报中;前三个月万科新增经营性物业贷109亿,未来,手握丰富合格资产的万科将重押于此;加上万科在REITs方面乘风破浪,拓宽了它未来融资和盈利的新想象空间。万科可以充分释放出手头价值近4000亿元的经营性物业的资产价值。

在银行的合作伙伴给予1-3年缓冲期后,万科也能够在开发业务上减少失血,顺利实现转型。

虽然身处逆境,但郁亮不改乐观本色。

郁亮表示,房地产市场超跌这个判断没有改变,行业前景依然广阔。未来住宅建设的中枢值是10亿平方米,目前支持政策已大量出台且力度超过以往,伴随政策效果显现,相信市场会逐渐恢复。

同时,万科也看到了中央提出的房地产发展新模式 “三大工程”建设中的机遇,将在城中村改造、保障房领域发挥自身在小户型建设和代建等优势,积极参与。

作为业内以安全和稳健著称、拥有行业最高信用的房企之一,万科此番危机,更多是大时代与行业共振的结果,折射出一个心酸又无奈的境况。

而万科今日依然有能力自救,也是因为过去40年的苦心经营打下了基础。开发业务底盘强劲,各类人才储备丰富,经营性物业已经到了收获期。

疾风知劲草,逆境更能看出企业和管理者最真实的底色。逆境中,悲观和迷茫是常态,但信用的坚守和前行的勇气也愈发珍贵。

接近郁亮的人士说,他从未想过躺平。去年做空风波以来,郁亮一直在各类政府、机构、投资人、供应商之间奔走斡旋,一如他疫情后立刻跑了100多个项目一样。他一直在前线。

从千万年薪到只拿1万月薪、12万年薪,这仿佛是一个隐喻,房地产已经从最高处跌落,而有人依然愿意在这里奋斗和承担。尽管作为一名职业经理人,郁亮也可以选择退休或辞任。但他依然选择留下。

他的同路人还有很多。

没有一个冬天不可逾越。于中国房地产而言,也是如此。

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