谁在抢房南京？

作者 | 常秉钊 南风窗长三角研究院助理研究员

编辑 | 谭保罗

4月22日，有媒体报道，南京部分购房中介通过挂靠高新技术企业、伪造“人才身份”、代考资格证等方式，帮助购房者在新楼盘摇号中获取优先购买资格。

4月26日，南京市人才安居工作领导小组办公室在官方回应中称：“市人才安居办已启动调查程序，正会同市公安、人社、市场监管、房产等部门开展调查核实工作。”

出现这种情况的一个直接原因在于，受政策调控影响，南京市部分区域新房和周边二手房存在“价格倒挂”，部分新盘异常热门抢手。而对于申购这些热门新楼盘，自2020年开始，南京市先后出台多项文件，在房源供应与选房摇号上给予人才和刚需购房者优先支持。在巨大经济利益驱使下，才有了中介和购房者的铤而走险。

在调查结果发布之前，这种现象是否普遍存在尚难以定论。不过，这则新闻也让人们意识到：在促进城市经济发展与结构转型的问题上，原本目的一致的人才政策与房产限购政策，一旦配合不好，也很有可能自相矛盾，产生适得其反的制度效果。

人才政策与限购，矛盾吗？

事实上，各城市出台政策吸引人才来到当地就业创业，早已不是什么新鲜话题。一旦被认定为符合标准的人才，从事业发展到生活休闲，地方政府给予的优惠政策涵盖方面越来越广。

当然，为了保障外来人才在本地能够安居落户，购房方面的支持更是必不可少，甚至说是人才政策中的“重头戏”。其中，最常见的方式就是地方政府为人才提供购房补贴。

仅就长三角地区41城而言，据南风窗长三角研究院不完全统计，至少有27座城市，面向前往本地发展的各类人才，公开发布了购房补贴政策。根据城市经济实力及人才等级不同，补贴金额小到2万元，多到百万。更让人惊讶的是，江苏省全境，13座地级市都出台了人才购房补贴政策。

在促进外来人才购房的另一方面，不少城市为防止本地房地产市场过热,又有着明确的商品房限购限售政策。同样，根据南风窗长三角研究院不完全统计，除上海外，长三角地区至少有14座城市有明确的限购、限售政策。其中，5座城市仅限制二手房销售，5座城市对非本市户籍居民购房有限制。剩下的合肥、南京、杭州及宁波部分区域最为严格，对本市户籍居民购房，也有1-2套非常明确的数量限制。

那么，至少在购房问题上，人才政策的支持购房与房地产市场调控的限制购房上，是否存在着矛盾呢？在一定程度上，是存在的。

盘点长三角各城市的人才与购房政策，可以发现，很多城市对购房资格，都有着社保、缴税最低年限的要求。但是对于城市所认定的人才，很多地方都在政策中明确了可以不受此限制。甚至在房产的最高限购数量上，有些城市对于人才的要求，也比同等条件的非本市户籍居民更加宽松。

看起来，更优惠的政策能够彰显城市引才的力度与诚意。但是如果设计不善，差异化的购房资格与限购要求，很有可能成为严格调控的房产市场上，一个重大的制度漏洞。特别是在一些人口基数大、房产市场火热的城市。

“房住不炒”与刚需保障

除南京外，在长三角范围内，杭州与合肥也采取了类似的摇号购房措施，并且也对特定群体在房源供应与中签概率上予以了差异化政策。

2020年2月24日杭州市印发《关于服务保障“抓防控促发展”落实“人才生态37条”的补充意见》：“自2020年4月1日起，经认定的A类人才在杭购买首套住房可免摇号；经认定的B、C、D、E类人才及符合条件的相应层次人才在杭购买首套住房，可在新建商品住宅公开摇号销售时按不高于20%的房源比例优先供应。”

而合肥在今年4月6日刚刚公布的《关于新建商品住房公证摇号公开销售有关事项的通知》，为保证刚需购房者优先，也规定了“房地产开发企业应提供不低于当期准售房源比例30%的房源用于刚需购房人选房。”只是，在刚需购房者的划定上，要求年龄在35周岁以下，这引起了人们的关注与讨论。

在我国，住房不仅是一种资产，同时也关联到诸多城市资源的获取，比如教育，具有分配公共服务与维持社会公平的属性。正因如此，国家强调“房住不炒”的原则，并且加强刚需保障。这决定了住房既决定不能完全交由市场来运作，需要在一定程度上公平且普惠地对市民开放。

这些政策制定的出发点，人们都可以理解。保障人才与刚需年轻人在城市安居，对于区域未来的发展也确实十分重要。但是也应该看到，对于特定群体的购房指标、补贴与限购政策的偏向，极有可能会加剧城市内其他刚需群体的不利局面。

就以杭州为例，截止2020年数据，比前一年新增常住人口56万，人口处在快速扩张阶段。可根据杭州日报报道，2020年1到7月，杭州全市新增A至E类高层次人才只有11756名。可以想见，即便下半年维持同样增速，也只有两万余人，与常住人口增长比值依旧非常悬殊。

况且，认定的高层次人才一般具有比较高的学历与职业竞争力，再予以补贴及购房资格上的政策支持，是否会加剧城市内的住房不平等，值得思考。

警惕制度空隙与房产“证券化”

2021年4月8日，深圳住建局等七部门发布通告称，已对深房理涉嫌教唆骗取购房资格、骗取信贷资金违规用于购房等违法违规线索开展联合调查。在媒体公开的报道中可以看到，深房理所采用的炒房方式，就是将购房指标、购房资金与购房人三者分离，将房产买卖证券化操作。

此次南京市被媒体所曝光的问题，实际情况尚有待相关部门的调查。不过就伪造人才身份来讲，背后实质上也是围绕购房指标的分配在做文章。只不过在严格限购的深圳，购房指标是有与无的问题，而在南京等其他限购城市，则是摇号购房中签概率的大小问题。

同样，在购房资金的问题上，深房理被怀疑利用经营贷款以及民间融资进行购房炒房。而长三角地区各城市高密度的给予购房补贴，是否也会造成购房后套现离场？关键在于，利用购房补贴或人才特殊的限购政策所购买的房屋，是否能够上市交易或抵押，所要满足的条件又是什么？这些还需要结合各地不同的人才与限售政策，进行具体评估。

有人说深房理是国内REITS（房地产投资信托基金）第一人。在采访中，也有南京的房产中介也说，伪造人才身份的行为是为城市发展留住人才。以上这些将近期“不正常购房”事件，进行“合理化”的说法，让人诧异，但也让人深思。

虽然二者不能直接对比，至少从深房理与此次南京的相关报道中，各地政府还是应当拉响警钟。一方面，警惕不完善的制度设计被滥用，损害社会公平；另一方面警惕房产交易中，购房指标、购房资金与购房人分离所带来的房产证券化。

那么，对人才与刚需居民的特殊住房政策固然是件好事，可也需要仔细考虑到它被滥用的可能。既然有特殊的购房资格、购房补贴与限购数量政策，就应该配合上特定的房产使用与限售要求，防止借此炒房。同时，购房相关政策向特定群体开放，应当谨慎设置规则和标准，严把资质认证与审核。

只有这样，好心才不会办了坏事，好经才不会被念歪。

参考内容：

南方周末：《揭秘“深房理炒房团”：102份资料背后的炒房套路》，https://xw.qq.com/amphtml/20210415A0C3M700

新华网：《“花两万挣百万”，南京“人才购房资格”可找中介“买”》， http://www.js.xinhuanet.com/2021-04/23/c_1127364799.htm

杭州日报：《杭州最新人才数据出炉 7个月引才已超去年全年》，https://baijiahao.baidu.com/s?id=1676057854492454885&wfr=spider&for=pc

 常秉钊

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