又来珠海买房？亲，你准备套牢多少年

隐没在深圳的光环下，今年的珠海，同样迎来了它的不惑之年。

当所有人都对深圳的大礼包翘首以盼时，珠海悄无声息地，提前送了自己一份生日礼物：

进一步，放开了对外地户口的限购。

那么，珠海的楼市在湾区是个什么样的存在？

上海易居地产研究院8月发布的《中国百城房价报告》中，珠海的涨幅排到了全国第二。

而再往前回溯一个月，珠海的楼市，是领涨全国的。

说实话，看到这个排行榜之后，局姐心头为之一震：

客观来说，珠海仍是一个常住人口刚过200万，经济总量在湾区靠后的“小城”，房价却长期盘踞珠三角前三，仅次于深圳和广州，已经不算低了。

今年上半年，因为疫情的缘故，本该是个房价回调企稳，顶多小幅回暖的节点。按这个涨幅继续下去，不禁让人怀疑，珠海楼市是不是湾区最大的泡沫？

对于珠海楼市，长久以来一直存在着两种截然相反的观点，具体可归结为“外地派”与“本地派”之争。

外地房产大V口中的珠海，是一片楼市投资的热土。有着“价格洼地”、“价值高地”、“全国最值得投资城市”的赞誉，可以引得天南海北的炒房团蜂拥而至。

从城市界面和地理位置来看，珠海的确自带光环，有值得被炒作的特质。

身处粤港澳大湾区中心腹地，有着漫长蜿蜒的海岸线和饱含热带风情的椰风树影，街道整洁干净，城市界面一流。

随着2018年底港珠澳大桥通车，珠海是内地唯一与香港、澳门两个特别行政区陆路相连的城市——抬腿过关就是澳门，而走港珠澳大桥，45分钟直达香港。

在建的深中通道，让珠海北部到深圳宝安机场之间的路程，从几个小时缩短到不堵车半小时左右。

远期规划中的深珠通道，把深圳前海与珠海高新区直接连通。

交通上有大把利好不说，更重要的是，当地还非常欢迎你来买房。

最近一年多，珠海一直在放宽对楼市的限制，高新区去年就直接放开了限购，今年7月开始，非户籍人口在珠海买房基本不再受社保限制。

这自然会引人联想：

在粤港澳大湾区一体化的趋势之下，相比香港、澳门、深圳前海动辄10万一平的房子，珠海不到3万的均价，能算贵吗？

图片来源：世联地产

买买买！

而本地人心中的珠海，是个人少景美的宜居小城。

作为珠三角占地面积最小的地级市，珠海1700平方公里的地盘，仅比广州的增城区略大一些。2019年末常住人口也刚超过200万，人口密度很低。

“工资三千，房价三万”、“流动人口少，没有活力”、“晚上十点后，街上没啥人”，类似的“抱怨”经常从珠海朋友口中说出。

其实，之前局姐和团队去珠海踩盘时，就发现了珠海人气不足的几个例证。

在唐家湾，格力海岸等几个基本开发完毕的高端住宅区，看房的人络绎不绝。

还有操着一口东北大碴子味儿的大妈，正在利索的跟售楼处的小姐姐下定一套海景房。

而与这里的热闹形成鲜明对比的是，对面滨海公园空空荡荡，马路边上几乎没有来往的行人。

当时的横琴岛，还是一片欣欣向荣的大工地，入夜之后，白天经过的某些路口，会突然关掉交通灯。

已经建好的写字楼，几乎看不到亮灯的办公室，只有大厦外立面的LED灯在bling bling闪耀着。

这里工作的朋友都不用加班吗？还是压根就没有多少人在这里办公？

唐家和横琴这两个区域的房价，却是珠海楼市的两个高点。尤其是唐家，近期的供应面积仅次于斗门。

图片来源：世联行

所以，在这里买房的人，有几个，是真正的刚需呢？

本地人和外地人对于楼市看法的割裂，让珠海成了外地投资者的乐园。

贝壳研究院的数据显示，2020年上半年，珠海的购房客群中，只有44.5%来自本省，来自本市的需求更是微乎其微。

图片来源：贝壳研究院

而在文章开头的报告中，珠海房价涨幅高企，也是因为投资热土——

横琴的高价项目在1、2月份集中网签，将珠海房价一下拉到了历史最高值。

随着珠海限购进一步放松，继续下注珠海，是否还是明智的选择呢？

我们都知道，不同城市的比拼，背后，其实是就业机会、教育资源、城市环境等吸引人才的综合条件上的较量。

深圳楼市之所以能长期坚挺，就是因为以腾讯、华为为代表的高科技企业创造了更多的高薪岗位；

而广州也凭借其丰富的教育和医疗资源，吸引了大量的外来人才。

反观珠海，目前的房价仅次于深圳和广州，但是主打的却是舒适宜居的城市环境，自身在产业方面的优势并不明显。

大家能叫得出来的珠海本地知名企业，除了董小姐的格力，本地房企华发，以及魅族和金山之外，屈指可数。

当然，珠海不是没有努力。

从近些年来的产业规划中可以看到，珠海一直有个“高端产业聚集地”的梦想，希望能形成：

以高新技术为导向的高新区板块、以高端服务为重点的东部板块、以高端制造为核心的“两港”板块等三大板块鼎立格局。

今年6月份的珠海人大会议上，深珠合作示范区也被提上了日程。

按照规划，深珠合作示范区将主要承接广深港澳创新资源外溢，特别是做好和深圳产业对接、支持科技成果到珠海转化。

这对珠海的发展当然是一个重大的利好，但是梦想要变成现实，除了需要官方坚持强有力的推进，还需要，长时间的等待。

所以，虽然广深港澳产业外溢的“大饼”已经在推高珠海楼市，但知名企业依然长期稀缺，高薪岗位数量不足对于本地购买力的限制，也不是那么快可以解决的。

换句话说，在珠海投资房产，想等本地接盘侠来接盘，不是那么容易。

在湾区一体化背景之下，其他热门临深城市和区域也是珠海楼市的一个重要参考坐标。

先拿与珠海紧邻、GDP总量相当的中山市做对比。

中山的优劣势都很明显。

作为曾经的“广东四小虎”，中山的工业基础老旧，这些年因为产业的淘汰升级，导致经济增速下滑，GDP总量在2018年被珠海超过，在政策上也没有横琴自贸区这种重大利好。

但是，中山同样有自己的优势。

首先，中山人比珠海多。2019年末，中山常住人口338万，是珠海的1.6倍。

其次，正在建设中的深中通道，可以在大家都来抢食深圳的产能外溢时，为中山加多一杯羹。

深中通道预计2024年就能建成通车，隔壁的深珠通道，规划的通车年限还要再晚至2035年，这让中山多了长达11年的抢跑时间，更早兑现临深的利好。

当然，从临深板块来看，东莞更像是珠海强有力的竞争对手。

在7月楼市调控新政之前，东莞一直是深圳客购房需求外溢的大户。现在，这部分需求已逐渐向珠海、南沙、中山等其他临深板块转移。

此前传得沸沸扬扬的深圳扩权扩容，其实对于东莞和惠州更为有利。而如今政策礼包落空，各个临深区域重新回到起跑线。

短期内看，深中通道还有4年就能建成通车，短期炒房资金尤其是来自深圳的购买力，或许会更青睐南沙和中山，而不是目前房价已处于高位的珠海。

当然了，“临深”只是珠海楼市炒作的一个热点而已。珠海楼市背靠的从来也不只是深圳这颗大树，而是全国这个森林。

没有PM2.5毒害、没有沙尘暴、没有极端气候，有的只是海风拂面，渚清沙白，景色宜人，以及干净整洁的城市界面，珠海，早已凭借其宜居的条件，声名远扬。

据说不少北方的朋友已经开始抛弃海南，投入到珠海的怀抱，作为度假、养老的新选择。

虽然本地购买力生长需要时间，但只要有着源源不断的外来需求，那么珠海楼市的增长潜力就有基本保证。

而珠海楼市的种种利好，还需要时间来兑现。

要入手，一是选择合适的区域，二是，要做好长线的心理准备。

以上。

- END -

局姐的湾Talk继续招人ing！

工作地点在广州

具体信息可点击→《我们招人啦！要来吗？》

有意者可发邮件：[e-mail]

附上简历及代表作

等你哟～

推荐阅读

局姐的湾Talk好厉害，一年涨了72块！大湾区这些坑，我们帮你踩

局姐的湾Talk