湾区9市，房价的“天花板”在哪？
最近，在调研区域楼市的过程中，局姐和小伙伴们总是遇到这样的发问：
“到底哪里才是这个区域未来的楼市天花板？”
“究竟是什么因素，会让一个片区的房价贵过周边？”
为了解答这些疑问，最近，我们根据贝壳的二手房数据，逐一研究了湾区九市房价最高的地段，发现了一些，意想不到的事实。
比如说：
广州房价最贵的地段，竟然没在珠江新城；
东莞最贵的地方居然不只是深圳外溢支撑；
最近被炒得很热的深中通道，也并没有让翠亨新区成为中山房价的最高点……
这些结论背后揭示的，是湾区的人口流向，产业变迁，以及，一个城市的高净值人群，更愿意为哪种生活方式买单。
PS.以下内容可能会对你在湾区选筹有所帮助，建议收藏喔~
首先来看一下省府广州。
从房价地图上来看，广州各个区域价格似乎相对均衡，没有出现绝对的价格高点。
天河和越秀相当，均价在4.7万元/㎡，其次则是海珠、荔湾、白云、黄埔，各区之间的价差并不很大。
如果我们把地图放大，看细分板块，会发现一个惊讶的事实——
价格最高的并不是我们传统意义上认为的珠江新城商务区（8.7万元/㎡），而是位于越秀区的二沙岛（12万元/㎡）。
二沙岛是什么地方？
珠江中央的一个四面环水的小岛，北面是传统的富人区老东山，东北方向是新兴的珠江新城CBD。
但是岛上的商业着实不多，产业也少，以大片大片的公园绿地和低密度的住宅为主，属于闹中取静，靠环境取胜的，纯粹的居住区。
而全广州排名第二高价的珠江新城片区，则有两个显著的标签：中央商务区，滨江。
与这两个区域的高价相比，以学位房取胜的东风东片区、体育中心片区，靠近市政府的公园前片区，都被秒成了渣渣。
整体来看，广州房价最贵的区域基本上都围绕江景做文章，随后才是企业聚集区。
接下来，再看一下深圳的富人们更喜欢住在哪里。
南山作为深圳的科研中心，均价已超过11万元/㎡，福田、宝安、龙华等区紧随其后。
即便是均价最低的大鹏新区，目前也要3.7万元/㎡，这个价格已经吊打广州绝大多数地方。
而从细分板块来看，深圳湾二手均价已高达19.8万元/㎡，遥遥领先其他板块。
深圳湾不是一个普通的CBD，它是个超级总部基地，腾讯、阿里、字节跳动，万科、恒大、华润……互联网大佬和房企巨头都在这里安家。
而在它的旁边，是孕育了112家上市公司的“最牛网红街道”粤海街道所在的科技园片区（13.3万），以及后海金融总部基地（11万）。
在这个典型的高薪产业聚集区，彻夜灯火通明的写字楼告诉我们，这个区域的房价，绝对有如此豪横的资本。
如果把位列大湾区“第一梯队”的两个城市放在一起对比，会发现一个有趣的现象：
虽然都为核心城市，但是广州和深圳的高净值人群，喜好有着明显差异。
广州是一个享受型的城市，注重居住的品质，更愿意为居住地的景观资源买单。
而深圳作为一个“奋斗者”的城市，生活在这里的人没时间享受，效率第一，只想搞钱，距离大企业总部周边最近的房子，才是新贵们的最爱。
聊完广深，再来看一下周边的城市。
首先是广州的铁哥们佛山。
从房价地图上来看，佛山房价最贵的行政区是南海和禅城，均价为1.6万元/㎡，近年来势头很猛的顺德区（1.4万元/㎡），距离两位老大哥还是有点差距。
在细分板块上，有着临广优势的南海千灯湖板块（2.4万元/㎡）和金沙洲板块（2.3万元/㎡），强压配套齐全，居住氛围浓厚，有景观资源的禅城湖景板块（2.2万元/㎡）一头。
当然，千灯湖的房子之所以贵，一方面是它的临广优势，另一方面，自身产业的发展也可圈可点。
坐落在千灯湖畔的广东金融高新技术服务区，总投资规模超过千亿，目前已经引入了涵盖银行、保险、证券、服务外包等数百个项目，自然也给本地楼市输出了众多高薪购买力。
值得注意的是，作为后起之秀，北滘的二手房均价已经达到1.6万元/㎡，顺德碧桂园更是接近2万元/㎡，与千灯湖的差距在逐渐缩小。
一个是宇宙第一房企碧桂园的总部所在地，另一个则是家电巨头美的总部所在地，两个世界五百强大哥，带着一众产业上下游“小弟们”扎根于此，房价能不贵吗。
整体来看，佛山房价最贵的区域有两个特征，一个是临广，另外一个就是临近产业聚集地。
而且临广的优势，越来越小了。
接着来看东莞。
比较奇怪的是，在贝壳二手房地图上，东莞各个镇区板块并没有标注具体的价格，局姐只好使用了安居客的房价地图。
东莞以镇域经济为主，各个镇区二手房价差别还是很大的，东南部临深的镇，房价整体上要比西北部临广的镇高一些。
具体来看，“科技共山水一色，新城与产业齐飞”的松山湖以3.9万元/㎡的价格遥遥领先其他镇区，市中心的南城和临深的凤岗以2.3万元/㎡紧随其后。
松山湖最早是一个大型天然水库，后来成为国家级的高新技术产业开发区，有山有水、道路宽阔，自然景观和城市界面堪称顶级，丑小鸭摇身一变成为白天鹅。
然而让松山湖扬名天下的，还是前年发生的“华为搬迁事件”——华为被深圳的高房价“劝退”，带着大量科技产业和高薪人才入驻松山湖，直接把片区的房价拉暴。
所以，从整体上看，东莞房价最贵的区域也有两个特征：靠近产业和临深，并且产业的优势会更强。
对于佛山和东莞这种地处大湾区第二梯队，又相当藏富于民的城市而言，人们不但喜欢搞钱，也重享受生活。
总的来说，靠近高能级城市，拥有产业并且有山有水的地方，会是“土豪”们的最爱。
同样作为临深城市，惠州各个行政区的二手房均价差别不大，最贵的区域是政治经济文化中心的惠城（1.3万元/㎡），临深的大亚湾（1.2万元/㎡）、惠阳（1.1万元/㎡）紧随其后。
但是，从细分板块上来看，惠州房价最高的地方是大亚湾的龙光城（1.6万元/㎡），拥有交通枢纽惠州南站的南站新城（1.5万元/㎡）次之。
而主城区的江北、河南岸（1.4万元/㎡）则排在更后。
龙光城是个什么地方？和深圳坪山仅隔着一条马路，周边到处都是工业园区，城市界面可想而知。
南站新城，板块凭深惠城际轨道的预期早早捧高了房价，当下能用上的却只有从惠州南到深圳北的高铁，如果想靠着它往来深圳通勤，基本不现实。
而江北和河南岸是惠州豪宅聚集区。
不仅有东江最美的江景，还享受着惠州最顶级的医疗和教育资源——即使如此，房价却仍然屈居龙光城和南站新城之后。
看来，在惠州的楼市中，深圳的外溢需求是第一顺位，炒房客顶起大半边天，即便是最顶尖的资源配套和城市界面，最终还是败给了临深。
而说到炒作，珠海更当仁不让。
这座魔幻的城市，经济总量排在在湾区城市后列，但是房价却仅次于深广，靠着一个个概念的炒作，引得天南海北的炒房团蜂拥而至。
从二手房的价格来看，珠海各个行政区之间差异不小，主城区香洲（2.7万元/㎡）房价最高，是斗门（1.2万元/㎡）的两倍还多。
而具体到细分板块，横琴以4.6万元/㎡的价格一骑绝尘，把其他区域碾压成渣渣。
要知道，位于中心城区，有着成熟的配套的新香洲，房价也才2.8万元/㎡。
产业导入缓慢，人气稀薄的横琴，如果继续靠着给自己都在转型的澳门做后花园，一直炒自贸区冷饭的话，4.6万元/㎡的价格真的会有人接盘吗？
再来看一下中山。
同样是镇域经济比较发达的城市，中山各个镇区二手房价格却相对均衡，某种程度上来说，中心确实比较割裂。
作为传统政治经济文化中心，东区以1.5万元/㎡的价格略微占优，南区、火炬、五桂山等镇区以1.3万元/㎡的价格排在后面。
而在细分板块上，中山的二手价格高点是位于市中心的市一中和博览中心板块，坐拥中山最顶级学位资源以及生活配套，价格大约2万元/㎡。
而凭着深中通道的炒作炙手可热的马鞍岛，一手房价已经突破3万，是3公里外房价的两倍还多。
但是，这个区域目前还是一片零乱的工业区，甚至在贝壳的二手房价地图上都还没有作为单独板块显示。第一批入手的投资客想要转手赚钱，在最近几年都不太现实。
整体来看，生活在中山的人相对务实，对于学位和城市配套更加青睐，至于深中通道板块的炒作，大概都是深圳人干的吧！
最后来看一下江门和肇庆。
不看不知道，一看吓一跳，湾区竟然还有均价没破万的城市。
作为大湾区最外围的两座城市，肇庆和江门还有大规模连片的土地等待被开发，这在寸土寸金的湾区算得上是一个优势。
但是由于它们和广深的距离较远，受到核心城市辐射的影响较小，再加上自身的产业基础弱，能够提供的高薪岗位少，对于人才的吸引力也小。
供应量大，在交通、产业和人口又处于劣势，江门和肇庆的房价在湾区垫底，不难理解。
首先来看一下江门。
江门整体二手房价相对扁平，各个行政区之间的差异不是很大。中心区蓬江以0.9万元/㎡领先，江海区、新会区紧随其后，下辖市的房价基本持平。
细分板块里，江门的房价天花板大概在1.2万元/㎡左右，是定位为CBD以及核心生活区的滨江新区。
这儿不仅坐拥这座城市最优美的江景和园林资源，还是江门高新技术产业、商业展览的聚集地，兼具江景和产业两个特征。
至于肇庆，比江门更显得“隐形”。
在贝壳、链家的App上，压根就找不到这座城市的选项。
不知道是因为肇庆楼市的关注量太少，还是因为当地楼市价值不大，不值得单独做一个选项。
安居客数据显示，目前肇庆二手房的均价在7000元/㎡左右，湾区垫底不说，还在跌。
而最贵的区域是中心城区端州区。
总之，距离核心城市较远、且缺少概念加持的江门和肇庆，房价就是这么的朴实无华。
和无数三四五线小城市一样，这两座城市房价最贵的地段，都是传统意义上景观好、配套好，产业也不差的中心板块。
总的来看，湾区九城虽然各自的城市定位和资源禀赋不尽相同，但是在城市房价最高的地段上，还是有些共性。
作为中国经济活力最强的区域，整个湾区形成了多个产业中心，房价最贵的地段往往也是产业最为密集的地方。
这一点和北方城市就很不一样，往往北方城市房价最高的地段，就是政务资源的聚集地。
这也说明，整个湾区的居民更务实，更喜欢搞钱，其他的都是浮云。
另外对于学位房，湾区居民虽然也很看重，但是远没有去到北京、武汉等城市那么狂热的地步。
浓厚的经商环境给了本地人更多选择的机会，读书并不是唯一的路子。
回到具体城市，广深不必多说，靠近企业总部、CBD，滨江临海的地段是首选。
而对于佛山、东莞这类强产业+环广深城市来说，房价会出现两个相对高点，但随着湾区轨道交通的不断完善，临近产业和城市配套的优势似乎正在越来越强。
但是，对于惠州、中山甚至珠海来说，因为自身产业发展一般，临近高能级城市就变得重要得多了。
说到这，局姐再多提一嘴，虽然核心城市的外溢能力很强，但临广和临深片区实在太多了。
这些板块大都存在供应量大，交通配套和生活配套严重不足的现状，稍不留神就可能高位站岗。
对于更外围的江门肇庆，如果不是长期工作生活在这些城市，良心建议，还是别碰了。
以上。
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