深圳40周年礼包来了！楼市会受影响吗？
刚刚，迟到了一个多月的深圳40周年大礼包，露出了冰山一角。
今天傍晚，新华社刊发了中办、国办印发的《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（2020－2025年）》。
万众瞩目的对外扩容扩权依然没有出现。
通篇看下来，基本都是深圳自身“刀刃向内”的扩权改革。具体内容上创新不多，大都是对去年818政策的细化。
但是，有一些迹象显示，大老板正在考察的路上，40周年的活动似乎箭在弦上。
或许，再过几天，深圳还能收获一轮新的利好。
这份文件是因何而生的？
这是一份“以设立经济特区40周年为契机，在中央改革顶层设计和战略部署下，支持深圳实施综合授权改革试点”的实施方案。
说简单点，就是鼓励深圳回到改革开放原点，大胆试，大胆走，不要缩手缩脚。
因此，深圳会获得更多放权，以期形成一批可复制可推广的制度成果。具体的领域，主要是围绕“要素市场化配置、营商环境优化、城市空间统筹利用”等方面。
其中，最引人注目的，是深圳市的土地政策变革。
关于土地，是这样说的：
“支持（深圳）在土地管理制度上深化探索。将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项委托深圳市政府批准。”
这和之前国家已经发布的政策一致，意味着城中村改造以及其他农地，深圳可以用来优先改为住宅用地，以较大幅度提高商品房特别是安居房人才房的用地。
此外，《实施方案》还专门提到了存量建设用地和工业用地的盘活。
深圳可以“探索利用存量建设用地进行开发建设的市场化机制，完善闲置土地使用权收回机制”，并“推进二三产业混合用地。支持盘活利用存量工业用地，探索解决规划调整、土地供应、收益分配、历史遗留用地问题。”
过去，深圳是一个出口导向型的工业型城市。目前，深圳工业用地仍保留30%的红线范围，而住宅用地比例仅有18%。
对于存量建设用地和工业用地的盘活，一方面可以将低效工业厂房仓库转化为住宅用途，使工改租、商改租更为顺畅，另一方面，也可以使得土地得到更高效的利用。
比如说，实行二三产业混合用地，能打破一宗地只能有一种用地性质的城市用地管理模式，可以：
底层建设工厂，高层建设商业办公楼，提高规划建设用地建筑的容积率，在单位面积内产生更多的经济和社会效益。
那么，这份文件对于深圳及周边城市的楼市，会有怎样的影响呢？
众所周知，深圳的房价高企，主要原因是供不应求，人多地少。
深圳的面积确实小，但更大的问题在于土地供给的结构性失衡——
2015年，深圳市制定了《城市建设与土地利用十三五规划（2016-2020）》，规定生态控制线不少于974平方公里，划定了270平方公里的“工业用地红线”。
生态控制线和工业用地红线，合计土地1244平方公里，占深圳土地面积的62%。
而居住用地至今还不到20%。
所以，在土地用途管制上明确赋予深圳更大用地自主权，确实可以盘活一些土地用于居住，缓解供需失衡。
未来，深圳会迎来更多的住宅用地供应，为2035年住宅用地达到25%的目标铺平道路，也可以从根子上缓解深圳的高房价鸭梨。
但是！
即使2035年达到了目标，深圳的居住用地比例也依然远远低于全国平均约33%的水平，更低于国际上40%以上的水平。
如果如果50%的生态红线不变，也不靠对外扩容，只靠改造存量土地去释放发展空间，对于深圳楼市上涨动力的抑制，确实是有限的。
更何况，《实施方案》强调“完善适应超大城市特点的劳动力流动制度”，深化户籍制度改革，调整完善积分落户政策。大量增加户籍人口本身会增加房票，对深圳房价形成一些支撑。
此外，个人认为，深汕合作区可能会获得比深圳本地更多一些的利好。
毕竟，《实施方案》提到，深化深汕特别合作区等区域农村土地制度改革，而深汕合作区有300多平方公里的农业用地。
放权之后，这儿的未来，会更加有想象力一些。
以上。
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