人肉卧底！这些比市场价便宜一半的房子，能不能买？
这个长假，刚刚加入买房大军的张小胖遇到了一个纠结的问题。
在科学城工作的他，被黄埔“当红炸子鸡”大壮名城种了草。
在小胖的心里，除了名字土一点，这儿无论是交通、学位、医疗、城市界面还是生活配套，几乎没啥短板。
唯一的问题是，穷。
面对4.5万元/㎡的价格，想想动辄一百大几十万的首付、每个月两万多的房贷，再摸了摸日益稀疏的头发，小胖有点心惊肉跳。
好在天无绝人之路，在贴吧，小胖发现了一个新天地——
大壮名城的回迁房正在对外出售！
根据贴吧的描述，回迁房的价格比商品房便宜一半，一套商品房首付的钱，几乎就可以全款买下一套小面积的回迁房。
而且，号称可以办理房产证！
这个便宜，可以捡吗？
犹豫不决的小胖把这个问题抛给了局姐。
趁着假期，局姐团队的小伙伴专门去现场摸了个底。
通过实地走访以及与各路“大仙”斗智斗勇，才发现在回迁房交易的“隐秘角落”里，还有着这么多鲜为人知的秘密。
到底什么是回迁房呢？
回迁房是我国特有的拆迁政策的产物。是发展商在进行旧城或者旧村改造时，补偿给拆迁户的房子。
大壮名城是黄埔暹岗村旧改转化的商品房项目，分为三期开发，每一期都会配备一定比例的“复建区”，也就是回迁房。
大壮名城商品房和回迁房项目分布
那么，这些补偿给村民的房产，真可以拿到市面上进行交易吗？
这要从产权属性说起。
不少回迁房其实属于小产权房的范畴，建设在集体土地上，只能办集体产权证，也就是俗话说的“大证”，没法办理单独的房屋产权证，也很难保障购房者的合法权益。
在之前的一篇文章中，《一夜暴富，抢钱项目！小产权房这趟车你敢上？》，局姐也专门介绍过它的风险。
但是小胖说，中介一直在承诺，大壮名城的回迁房是有单独的国有产权证的，不是小产权房。
局姐团队一番查证，发现确有一类回迁房可以办证。
在这些年旧村改造项目当中，越来越多的村子，选择把村集体建设用地，通过划拨/协议出让的方式转为国有土地。
这也就意味着，只要补缴了相关的土地出让金，村民的回迁房就可以办理产权证，和普通的二手房一样，上市交易。
看来这个馅饼，还真可以吃一吃？
于是，我们找到了一位专卖大壮名城回迁房的中介。
联系上的中介，叫阿龙。
电话中阿龙说，大壮名城一期的回迁房价格在2.3万元左右，户型包括55㎡一房一厅、70㎡两房、90㎡三房、115㎡三房带主套、130㎡四房。
“村民都不怎么缺钱，而且大的户型，村民更愿意拿来自住，所以目前在售的只有几套55㎡、70㎡小户型，想买大户型的话需要等。”
但是！因为房子还在建，所以根本没有房产证，也没办法抵押！所以，如果要买的话，需要一次性付清全款。
纳尼？既然没有房产证，怎么就可以出来卖？这卖的到底是什么呢？
阿龙说，电话里不便解释，约第二天在项目现场见面详聊。
第二天，阿龙没有出现，来的是另一个人，阿志。
图中楼栋均为一期回迁房
在售楼部旁边，阿志指了一下一期回迁房的位置——就在售楼部的旁边，基本上已经完工。据阿志介绍，最快明年年中就可以交房。
看起来和商品房没啥区别，但是，要怎么买呢？
阿志掏出了一份简陋的合同。
这是一份双边合同，购买的标的是“回迁安置住宅面积”，具体回迁安置房屋的位置、房号都没有确定，需要等到村民选房收楼的时候，买家才能知道自己买的房子到底在哪。
等到房子选好，再由村民把产权移交给买家。
阿志介绍，按照流程，买家需要一次性付完全款，然后和屋主签订这样一份合同，村委会作为见证人盖章，以此来保障买家的权益。
如果村民毁约，除了退还房款，还要退还相当于五倍房款的违约金。
“这个（合同合法性）你完全不用担心，不信的话你可以去旁边的机构去鉴定“，为了进一步打消疑虑，阿志一再强调自己就是本村人，“我的亲戚就在村委，专门负责与开发商对接，不会有问题的。”
在合同里，为了防范违约，有这么一段惊人的表述：
好吧。
我们表示要回去考虑考虑，和阿志的第一次“交锋”暂时告一段落。
为了进一步深挖回迁房交易的“内幕”，我们决定再找多几个中介了解情况。
果然，在某个网络论坛里，我们有了新发现——有一位中介的报价低于同行几千块钱！
电话打过去之后，那边居然是阿志。
原来，他才是回迁房交易的“关键先生”。
回迁房交易的产业链也随之浮出水面。
他在电话里直言，暹岗村拆迁之后，有的村民最多可以分到几千平米的房屋。
他们拿出来一两套来卖，是为了早早拿到现金，去买个豪车或者买套合心水的二手商品房，立马过上幸福的小日子。
虽说回迁房交房之后，可以办理产权证进行正常交易，但怎么也要等一两年之后才能变现，显然有点太久了。
于是，阿志这种村子里的青年才俊“挺身而出”，靠着和村委之间的亲属关系，把回迁房包装成“安置面积”来售卖，顺便从中稳赚一笔。
而诸如阿龙此类的中介，其实都是从阿志手上拿的房源，再加价卖，已经是“第三手”。
就这样，一层层加价，把回迁房价格一步步推高。
阿志还介绍说，这类回迁房的交易其实有点类似期货，越在早期买价格越便宜。
“在去年刚建一半的时候，每平米只要1.8万， 现在是两万多，等明年交房就可能是3万起步了。”
一期回迁房在建进展
阿志还隐晦地表示，在交房办理房产证之前，买家都可以随时转卖更名。而且，因为不涉及二手房转让，税费成本为零，“商品房在涨嘛，回迁房也会跟着涨价。”
因为转卖的成本为零，买大壮名城回迁房的人，有六成都是短炒的投资客，剩下四成是为了给娃买个华附的学位，“村民的房子（回迁房）肯定可以优先入读。”阿志拍拍胸脯保证说。
“二期三期的回迁房还没开始建，如果你想买的话也可以找我，价格会更优惠。”
至此，对于回迁房买卖的摸查，算是有些眉目。
其实，在整个大湾区，随着城市更新的加快，已经有越来越多的的回迁房在市场上流通。在房价高企的深圳和广州，回迁房不但便宜大碗，上车门槛低廉，还自带巨大的套利空间。
在利益面前，权属法律上的空白和交易流程上的瑕疵反而容易成为被忽视的一环。
比如说，交易本身只是村民和买家的私下交易，却需要短期内，甚至一次性付清全款。
比如说，因为买卖的只是“安置房面积”，根本无法在房管部门备案，也无法防范一房多卖的现象。
比如说，即使有约定高额违约金，但如果遇上房价暴涨卖家反悔，买卖合同本身的合法性，现在还真说不好。
……
如果你确实被回迁房的价格种草，局姐建议，尽量选择可以办理产权证的回迁房，至少可以保证你的钱不会轻易打水漂，未来也可以像二手房一样，在市场上进行正常交易。
具体的产权约定，不要听中介一方说辞，记得查阅村集体和开发商签订的合同。
再啰嗦一句，即便可以办理房产证，回迁房在户型、物业、邻里关系方面相比商品房还是有着不小的差距的。
关于这一点，懂的人，自然懂。
（以上为正文，来自局姐团队）
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