将小区内车位打包售卖给非业主，合同是否必然无效？

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案情简介

W公司是济南某小区的开发商，W公司与Z公司签订《车位购买协议》一份，约定Z公司按照每个车位80000元的价格，统一购买小区内产权车位159个，取得自行处分车位的权利，W公司应配合Z公司及Z公司指定的受让人办理一次更名手续。W公司另与E公司签订《车位购买协议》一份，约定E公司按照每个车位80000元的价格，统一购买小区内产权车位218个，取得自行处分车位的权利。后E公司与Z公司签订《车位转让协议》一份，E公司将其从W公司购买的车位中的96个产权车位转让给Z公司。Z公司已按照协议约定分别向W公司和E公司支付全部车位购买款。因W公司未按协议约定配合Z公司及其指定的受让人办理车位更名手续，Z公司提起诉讼，要求W公司办理车位更名手续。

法院审理

Z公司、E公司与W公司分别签订了《车位购买协议》一份，后Z公司、E公司签订《车位转让协议》一份，本案涉及三份协议。Z公司与W公司在本案中虽未对上述三份协议的效力问题提出主张，但因Z公司的诉讼请求涉及合同义务的履行，需对涉案三份合同的效力问题予以分析。《中华人民共和国民法典》第二百七十六条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合民法典第二百七十六条有关‘应当首先满足业主的需要’的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。”《中华人民共和国民法典》第一百五十三条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>合同编通则若干问题的解释》第十六条规定：“合同违反法律、行政法规的强制性规定，有下列情形之一，由行为人承担行政责任或者刑事责任能够实现强制性规定的立法目的的，人民法院可以依据民法典第一百五十三条第一款关于‘该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外’的规定认定该合同不因违反强制性规定无效：（一）强制性规定虽然旨在维护社会公共秩序，但是合同的实际履行对社会公共秩序造成的影响显著轻微，认定合同无效将导致案件处理结果有失公平公正；……”根据上述法律规定，建设单位对小区内车位进行处分时应当按配置比例首先满足业主的需要。本案因W公司未到庭参加诉讼，根据现审理查明的事实无法确定涉案小区中车位的配置比例，但W公司以“打包”的方式将几百个车位出售给Z公司、E公司，处分的车位数量较多，合同主体在签订合同时无法确保后续单个车位的零售、出租等是否能够“满足业主的需要”，与《中华人民共和国民法典》第二百七十六条的立法精神存在相悖之处。但综合考量本案案情，涉案协议签订于2021年，合同签订后各方主体已履行了合同内容。从合同履行程度上看，Z公司从W公司处购买产权车位159个，从E公司购买产权车位96个，产权车位共计255个。所有产权车位中已出售并由W公司配合完成更名手续的为104个，该部分均出售给了涉案小区的业主，未完成更名手续的产权车位为151个，其中21个已出售给小区业主。故从合同的实际履行程度看，Z公司在“打包”购买涉案车位后，后续出售给了小区业主，未阻挠、妨碍小区业主购买、使用本小区内车位的便利需求，符合“满足业主的需要”。从合同效力的法律后果上看，Z公司与大量的业主形成了单个车位的买卖合同关系，一部分车位已完成更名手续，即业主已取得车位的物权效力，一部分车位虽未完成更名手续，但Z公司已收取车位出售款项。如果认定涉案三份协议无效，除Z公司与W公司、E公司与W公司、Z公司与E公司之间存在因合同无效产生的后续车位返还、财产返还的法律后果外，Z公司与大量业主之间也存在因合同无效产生的法律后果，会切实影响到已购买车位的业主的权利。故从法律规定的立法目的、涉案合同的实际履行程度、合同效力的法律后果等方面考量，本院认定涉案三份协议均有效。遂判决，W公司协助Z公司及其指定的受让人办理车位的过户更名手续。

法官说法

人民法院在审理合同纠纷案件过程中，要依职权审查合同是否存在无效的情形。在认定合同效力时，初步要判断合同内容是否违反强制性规定，此外，还要再进行法益衡量，最终确定合同的效力。这一过程中要综合考量法律规定的立法目的、合同的实际履行程度、合同效力的法律后果等多方面因素。

来源：历城法院、山东高法

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