楼市，又行了？
The following article is from 冰川思享号 Author 关不羽
10月17日，在国新办发布会上，住建部部长宣布，将在前期城中村危旧房改造的基础上，新增100万套改造任务，并通过货币化方式加大政策支持力度。
货币化棚改重启，再次点燃了楼市的希望……吗？？？
01
今年“10.1黄金周”的楼市含金量很足，一线城市的房产交易数据很好看。
热度蹿升最明显的是深圳。中指研究院的数据显示，深圳监测项目假期平均认购量达9月全月2倍水平；二手房成交套数也较去年国庆假期增长100%。
上海的看点是二手房交易量大增。10月1日至13日，上海二手房总成交套数达到7949套，环比上涨7.7%；而相较于去年同期，涨幅更为明显，成交同比涨幅超75%。
这波深沪的“金十”行情，是9.29两地解限新政催生的。北京和广州的情况也差不多，长假前的“临阵磨枪”，确实起到了奇效。中国楼市目前正处于“药不能停”的状态。
4、5月份一二线城市纷纷“解限”，楼市启动。出一波政策来一波行情。政策刺激的有效期短则一周，长则一月。比如上海5月27日发布“沪九条”新政。6月份二手房交易量2.6万套，环比大涨40%。7月份迅速回落到2.04万套，环比下跌22.5%。9月份只有1.59万套，与年初相差无几。上海楼市在这轮“政策行情”中已经算是表现上乘，“帅不过三秒”、毫无波澜的大有人在。
既然药不能停，那就得持续下药。住建部节后及时推出重启货币化棚改的“大招”，情理之中。
然而，这真是大招、猛药吗？目前看来，算不上。
02
上一轮棚改之所以能把楼市搞得风生水起，是因为极限资金导入的“超级大餐”。2015年-2018年棚改高潮期，4年开工2442万套，年均600万套，注入房地产的资金高达8万亿左右。相形之下这轮“新增100万套改造任务”，只能算是小菜一碟。
而且，这100万套覆盖地级以上35城，比2015年大规模棚改的52城要少，确实少得有限。“蛋糕”大幅缩水，“分蛋糕的”只是减少有限。如果雨露均沾，每城不到3万套，那就真成了“雨露”——比“露”大一点，比“雨”小不少。
这点“雨露”，也不好拿。货币化棚改投入的资金分三部分——政策性的扶持资金，地方专项债和市场融资。本质上就是用少量的政策扶持资金撬动金融杠杆。
在棚改启动阶段，负债主体是地方政府和房企。地方专项债由财政部代发，还不出是要中央财政兜底的，“天花板”不会很高。
房企参与棚改的融资，没有地方财政隐形担保很难拿到。地方财政隐形担保的主力是城投等地方融资平台，早已风光不再。因此，这轮棚改启动，可获得的金融资源大不如前。
启动阶段配杠杆的债务包，最终要靠楼市的终端销售消化。35城虽多，但是其中有产业基础、人口稳定流入、具备有效市场需求的有多少呢？
35城“雨露均沾”，有能力有意愿启动的有几城？最终能通过卖房“出货”还债的又有几城？谁都没底。
不是住建部不想放大招，而是形势比人强，不能放大招。有2015年前车之鉴，受制于现实条件，随手画饼300万套、500万套也没意义。上面敢放，下面未必敢接。
这轮货币化棚改对楼市的资金导入规模，不是2015年那轮能比的，全国普涨的“泼天富贵”绝无可能。
能从中这一政策中获益，只是少数高线城市的楼市。
03
货币化棚改主要是释放楼市的改善型需求。北上广等一线城市和经济发达地区的中心城市，是改善型需求的主力。
这些经济发达城市是中国经济的主力，长期承担高比例的转移支付，导致城市更新的水平远远滞后于经济发展水平。其中的落差积累了更多的改善型需求。
比如上海，目前存量住宅800万套中，“老破小”占比高达60%，比中西部中心城市西安、重庆高出20%左右。
这种居住环境和经济发展水平脱节的情况，已经严重影响市民的生活质量。新市民受害尤甚，高昂的租金、巨额的房贷却只能换来简陋的“蜗居”，苦不堪言。本质上这是城市更新的公共服务投入不足，造成居住成本过高的恶果。
意愿和能力相匹配，才能形成有效的市场需求。居住的改善型需求也是如此。
经济发达地区中心城市的地方政府有更强的财政能力，保障货币化棚改。这些地区的居民存款和收入，大幅高于全国平均水平，响应政策的经济能力较强。过去是高昂的房价抑制了居民的改善性需求，而这正是货币化棚改的用武之地。
货币化棚改本身具有一定的福利属性，而且主要是“熟地”再开发利，有降低基建成本、生活设施配套成本的空间。只要地方政府愿意让利于民，货币化棚改可以降低居民成本，从而更好地释放改善型需求的市场潜力。由此形成的链式反应，会从中低端市场向上传导，“溢出”一定的土地红利。这对缓解地方政府财政压力、改善营商环境，会有帮助。
因此，在经济发达地区的高线城市重启货币化棚改，加大城市更新的力度，的确可以对当地楼市产生较为明显的正面作用。前提是不能走土地财政竭泽而渔的老路。如果再把货币化棚改搞成了高杠杆的债务游戏，即便是经济发达地区的中心城市，也承受不起高负债的后果。
04
这轮重启货币化棚改的政策效果还有待观察。如果是上轮棚改那样搞下沉式的“雨露均沾”，那么对楼市的提振作用微乎其微，甚至有“下沉”导致失控的风险。
楼市回稳不可能脱离宏观经济的回暖，急不得。目前靠政策调整释放的是存量需求，解限多少就释放多少，因此“药不能停”。但是，这种解除限制带来的存量释放，终究会到头的。都解完了，也就释放完了。
重启货币化棚改的政策“续杯”，无非是挖掘存量需求潜力的更进一步。但是，资金规模和适用范围都很有限，不能指望楼市就此走上快车道。
能够从这一政策中受益的，主要是高线城市的改善型需求。想小换大、逃离“老破小”的，可以关注政策落实的后续情况，谨慎地选择“上车”时机。
此外，如果政策落实到位、操作得当，那么有意在高线城市安家落户的“刚需族”，也将是潜在的受益者。
至于投资性需求，切勿盲目跟风“买房抗通胀”。楼市的长期动力，是经济真实增长，而不是通胀。只有真实的经济增长才能带动真实的资产升值，才能有居民收入增长的稳定预期。两者叠加才有房产升值的空间。，高通胀未必带来高增长。高通胀、低增长的经济环境下，固定资产因其流动性差，并不具备保值功能。何况目前中国经济并没有高通胀的迹象。
现阶段有意购房的，还是以居住功能为重，量入为出、量力而行。