媒体采访丨2024年REITs市场多维度进展值得期待

2023年收官在即，而公募REITs市场的扩容步伐仍在加快。

来自证监会官网消息，又有两只消费基础设施REITs新晋申报。与此同时，此前获批不久的首批产品也自本周起相继进入询价环节，上市在即。业内人士表示，REITs工具有助于盘活存量资产、带动新增投资，也有利于引导企业提升资产管理水平、促进行业的高质量发展，金融服务实体经济的长期价值将逐渐得以体现。即将到来的2024年，无论是参与主体还是资产类别，市场多维度的创新突破仍值得期待。

“上新”节奏加快

消费基础设施REITs项目再扩容

具体来看，华安百联消费REIT、华夏首创奥特莱斯REIT两只产品均已于近日申报至上交所。此前，华夏华润商业资产REIT、中金印力消费基础设施REIT、华夏金茂购物中心REIT、嘉实物美消费REIT四只产品均已获批。若顺利获批，全市场消费基础设施REITs有望扩容至6只。

今年7月12日，百联股份公告，公司作为原始权益人，拟以项目公司持有的坐落于上海市杨浦区淞沪路8号的上海又一城购物中心项目作为基础设施项目申报发行公募REITs，华安基金为基金管理人，专项计划管理人为华安未来资产管理（上海）有限公司。

上海百联资产控股副总经理、上海百联百世资管董事长杨斌在接受采访时表示，消费类REITs的资产关系到国计民生，将商业零售类资产纳入REITs的底层资产，将极大促进零售物业发展。公司方面表示，此次发行REIT产品，能够实现产融结合，践行金融创新，助力上海打造国际消费中心城市；开辟百联股份资本市场新融资平台；响应上海市“REITs20条”政策号召，深化国企改革，践行金融创新，助力公司由传统的重资产运营模式向轻资产发展模式转变，打造商业不动产的“投、融、建、管、退”完整闭环；丰富公司业务结构、推动公司战略转型。此外，百联股份还在10月宣布拟参投Pre-REITs基金，计划借此收购社区商业、购物中心、奥特莱斯等符合消费基础设施公募REITs要求的消费基础设施项目。

另一只华夏首创奥特莱斯REIT则是国内首个以奥特莱斯作为底层资产的公募REIT。根据上交所官网信息，该基金发起人和原始权益人为北京首创商业管理有限公司（下称“首创商管”），基金管理人为华夏基金，专项计划管理人为中信证券。

企查查显示，成立于2023年6月的首创商管由北京首创城市发展集团有限公司全资持有，注册资本为2亿元，张生靓为法定代表人及董事、经理，曹和竹为董事长。此前公开信息显示，张生靓为首创钜大战略资本中心副总经理。目前中国规模领先的奥特莱斯综合运营商之一首创钜大今年7月公告称，拟以19.86亿元价格出售旗下济南及武汉奥特莱斯项目，两个项目的买方股东均为首创商管。截至2022年底，首创钜大打造的首创奥特莱斯年销售额超100亿元。

多只基金网下询价陆续开启

除了“上新”产品，根据公告，12月28日（本周四），嘉实物美消费REIT也将开启网下询价。据悉，该基金份额总额为4亿份，其中战略配售初始发售份额为2.8亿份，占本次基金份额发售总量的70%。网下初始发售份额为0.84亿份，占扣除战略配售初始发售份额数量后发售份额的70%；公众初始发售份额为0.36亿份，占扣除战略配售初始发售份额数量后发售份额的30%。基金管理人确定本次询价区间为2.383元/份-2.633元/份。按询价区间的中间值2.508元/份测算，募集规模约达10.032亿元。

而就在本周初，华夏金茂购物中心REIT也进行了网下询价，询价区间为2.666元/份—2.884元/份。该基金份额总额为4亿份，初始战略配售基金份额数量为3.02亿份，网下发售初始基金份额数量为0.69亿份，公众投资者认购的初始基金份额数量为0.29亿份。华夏金茂商业REIT底层资产长沙览秀城位于中部地区首个国家级新区湘江新区梅溪湖板块核心商圈，建筑面积约10万平方米，2016年底开业至今已运营近7年。

“近期消费基础设施REITs总体处于快速推进的状态。”瑞思不动产金融研究院院长朱元伟对《经济参考报》记者表示，由于临近年底，行业客观上面临市场资金面趋紧和新增产品集中推进两个因素叠加的困难，但参与各方都在尽最大努力确保消费基础设施REITs的顺利发行。在关注具体产品发行状态的同时，要更关注消费基础设施REITs这个新产品对于行业转型发展的战略性意义，更关注它的长期价值。消费基础设施REITs是稳增长、促消费的重要工具，也是探索房地产发展新模式的重要方向，对于过去长期依赖销售型物业的房地产企业而言，转型意义尤为重大。

2024年REITs市场多维度进展值得期待

谈及对明年消费基础设施REITs市场的展望，“随着第一批消费基础设施REITs的上市，2024年预计会有更多企业选择申报发行，行业规模扩大、资产类别扩容，预计会成为明年的热点之一。消费基础设施有望成为仅次于清洁能源的第二大REITs资产类别，发展前景值得期待。”朱元伟表示。

朱元伟认为，消费基础设施REITs二级市场的快速发展，预计也会进一步带动一级市场的活跃。“按照我们对于2023年不动产一级市场的观察，虽然消费基础设施REITs还没有正式开始交易，但相关政策放开之后，2023年的消费基础设施资产的一级市场大宗并购交易已经变得更加活跃。一、二级市场共同趋于活跃，有可能成为2024年的一道风景。”朱元伟表示。

中金公司投研团队也表示，消费基础设施REITs的推动是众望所归，料带动REITs市场进入新一轮高质量扩容。此外，股票市场也有必要关注消费基础设施REITs的发展，尤其是未来其与房企的互动关系，以及中国不动产行业长期投融资转型所可能孕育出的投资机遇。

“有几个方面明年也值得期待。”采访中，朱元伟对记者表示，一是，目前已经公开披露的消费基础设施REITs里，只有物美是民营属性，目前国家政策高度鼓励民营企业，未来一年是否会有更多的民营企业采用REITs工具，值得关注；二是，在相关政策文件中，准许纳入消费基础设施REITs的资产类别包括购物中心、百货商场、社区商业、农贸市场、家居卖场。目前购物中心、社区商业、百货商场已经有对应案例，是否有农贸市场和家居卖场案例在2024年落地，值得关注；三是，国内消费基础设施市场中有很多外资企业参与，部分也在积极申报消费基础设施REITs，是否能够顺利成行，也值得关注。

来源：经济参考报

原题：年内第6只消费基础设施REITs申报，市场稳步扩容高质量进阶

记者：韦夏怡

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