瑞思快评丨首批4单消费基础设施REITs交易所反馈要点

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截至11月22日，首批4单消费基础设施REITs（嘉实物美消费REIT、华夏金茂购物中心REIT、华夏华润商业资产REIT、中金印力消费REIT）均收到了交易所的反馈意见，关注要点包括项目运营情况、估值参数合理性、管理费率设置等。

一、补充项目运营情况

从反馈意见来看，交易所关注的核心是底层资产未来运营的可持续性和稳定性。主要关注问题包括：

●补充披露最近两年到期租户及未来租户储备情况，评估租户集中到期的影响；

●按照主力店、专门店两个口径补充披露租户相关情况；

●补充披露项目存续期间主动调整租户计划，包括但不限于调整范围、调整时间、对收入的影响；

●补充说明现有及规划中待开业竞争物业情况，论证项目竞争力及运营管理的优势；

●进一步披露报告期内历史退租情况和新签租户免租期设置情况。

二、进一步解释估值合理性

项目估值合理性一直是REITs发行上市普遍受到关注的核心问题。4单消费基础设施REITs的反馈意见中均要求结合项目的历史运营情况、未来经营计划、行业政策、市场情况、可比竞品等，进一步论证估值模型中参数设置合理性。除租金价格、租金增长率、出租率、折现率、免租期等参数外，反馈意见也对消费基础设施项目的租金收缴率、资本性支出等参数设置进行关注。

三、费用安排的合理性

4单项目反馈意见均关注了外部运营管理的取费合理性。交易所要求基金管理人结合项目历史实际发生的运营成本等情况，评估外部运营管理机构基础运营管理费和激励管理费安排的合理性，并对相关参数设置的计算逻辑及合理性发表明确意见。同时，反馈意见还关注了个别项目的外部运管机构财务情况及稳定性、同时设置运管统筹机构和实施机构的必要性等具体问题。

沪深交易所对各单均要求在30个工作日内进行答复，从反馈意见篇幅来看，华夏金茂REIT需要答复的内容最多，华夏华润REIT需要答复的内容最少。根据需要答复内容的复杂程度、询价及发行环节所需时长等，预计今年年底前首批消费基础设施REITs发行上市有一定压力。

对于拟发行消费基础设施REITs的原始权益人，我们建议：一是在提升资产收益方面多下功夫，提高项目的运营管理能力；二是相关手续应补尽补，保证入池资产满足合规性及收益要求；三是房地产企业还需做到REITs原始权益人资产、业务、财务、人员和机构等方面与商品房开发业务有效隔离，保持相对独立。

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