中国文旅集团招股书两度失效：地产贡献八成营收，负债率高达299%

奥园集团持股28%，为单一最大股东。

本文为IPO早知道原创

作者｜C叔

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据IPO早知道消息，中国文旅集团有限公司（以下简称“中国文旅集团”）于2020年11月23日递交的招股书因届满6个月已于昨日失效，这已是其招股书第二次失效。昨天晚间，中国文旅集团第三次向港交所递交招股书。

国泰君安国际担任独家保荐人。

早在去年4月17日，中国文旅集团就正式向港交所发起冲刺，但接连两次申请均被拒之门外。

招股书显示，中国文旅集团成立于2018年，定位为文化旅游物业开发商，主要经营文化旅游胜地内度假物业的规划及发展、提供文化旅游目的地相关服务（包括酒店服务、景点咨询服务及景点管理服务）、酒店咨询及管理服务及旅游代理服务。

截至2020年9月30日，中国文旅集团于恩平及中国其他地区拥有18个度假物业发展项目组合，涉及土地储备总建筑面积约为1.6百万平方米，其中8个已竣工项目、5个发展中项目、5个持作未来发展项目的建筑面积分别为0.1百万平米、0.4百万平米及1.1百万平米，占总土地储备比重的5.2%、25.3%及69.6%。

从项目类型来看，上述项目由十个待售度假物业发展项目、一个持作投资及自用的度假物业发展项目、一个持作自行营运的度假物业发展项目及六幅持作未来发展构成。根据仲量联行行业报告，2019年中国文旅集团以8.76亿元的合约销售总额、21.9%的市场占有率在广东省江门市的公司中排名第二。

2017-2019年，中国文旅集团经历业绩的大爆发，期间收益从1.86亿元增至7.36亿元，溢利从4454.7万元增至1.42亿元，复合年增长率分别为98.84%及52.92%。但在2020年1-5月，受疫情的不利影响，中国文旅集团收益骤减26.89%至5221万元。

中国文旅集团收入结构（来源：招股书）

尽管中国文旅集团着意突出文旅卖点，现时其亦运营位于泉林黄金小镇的爱必侬泉林度假村，该度假村由泉林酒店别墅区与水禾田泉世界、华侨公馆一期的一部分、悦湖湾二期的一部分、那金谷景区及泉林黄金小镇内的配套设施组成。但从本质上来说，中国文旅集团仍属于地产企业，其文旅IP尚未建立。

一方面，中国文旅集团此前绝大部分收入来自度假物业销售，2017-2019年这一比重分别为99.8%、79.8%以及80.7%，虽说2020年前5月文化旅游服务贡献率提高至60.7%，该现象是否持续仍有待观察；另一方面，奥园集团透过全资附属公司悦景持有中国文旅集团28%的股权，成为后者的单一最大股东，过去两年中国文旅服务的旅游业务则基本来自奥园集团的支持。

 中国文旅集团股权结构（来源：招股书）

值得一提的是，2020年前5月中国文旅集团文化旅游业务的毛利率仅为31.8%，较上一年同期大减22.4%。业内专家认为，“由于起步较晚，中国文旅集团尚处于摸索期，仍未找到自己的新模式。”

除了严重依赖地产业务，中国文旅集团也面临相当大的资金压力。2017-2019年及2020年前5月，其未偿还银行及其他借款分别约为1.53亿元、1.02亿元、5.78亿元及5.89亿元，同期在手现金仅为5156.1万元、2.60亿元、4.89亿元及3.11亿元。时至2020年5月31日，中国文旅集团的资产负债比率高达299.4%，虽较2018年的632.0%大幅削减，依然让人骇然。

 中国文旅集团主要财务比率（来源：招股书）

行业角度而言，文旅毫无疑问是一个大赛道，其收入规模从2015年的3.42万亿元增至2019年的5.73万亿元，年均复合增长率为13.77%，并有预测将在2021年达到6.6万亿元。如今已有半数百强房企布局文旅地产，甚至有不少房企设立专门文旅公司（或集团），寄希望从这一市场分到一杯羹。

对于并不具备先发优势的中国文旅集团来说，谋得更大的市场份额就得忍受更高的负债。在“减负债、降杠杆”已成大势的今天，本就资金承压的中国文旅集团显然难以两头兼顾，赴港IPO确实是不错的途径，只是资本市场是否真的愿意为其买单？（后台回复“招股书”获取热门IPO公司招股书）

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