大壮名城商品房卖5.2万/平，回迁房只要2万/平，你敢买吗？
今天聊的这个话题，为了避免误会，先强调两个问题：
第一：回迁房安置房买卖有不可控的风险！不可控的风险！不可控的风险！
重要的事情说三遍。
第二：回迁安置房办的是国有证，可上市流通。
资料来源：@公众号沥滘村改造
这两个观点，并不矛盾，而且是今天这篇文章的核心内容。
好了，服用完背景资料，我们就来聊聊神秘的回迁安置房买卖。
这次的主题是楼市当中“炸子鸡”大壮名城。
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大壮名城，广州黄埔楼市的指标盘，也就是黄埔暹岗村旧改转化出来的融资商品房项目。
这是一个光凭地段就可以躺赢的项目。
大壮名城所处的区位，就是科学城中心的板块，周边有6号线、21号线、7号线二期三条地铁穿城而过。
现在，就差7号线二期就位了，其他两条已经开通。
不只是地铁，大壮名城隔壁就是萝岗万达广场和大壮国际广场，周边还有中山附属三院以及萝岗儿童公园。
当然，作为一个刚改项目，最吸引人的点，还是学位够硬。
目前，华南师范大学附属黄埔实验学校（华师附小+附中）已经安排上了。
|大壮名城区位图
地段+学位，让大壮名城成为科学城比较能打的楼盘。
如果名字改一改，应该是最能打的。
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如此硬核的配套，让大壮的回迁安置房买卖，有一定的市场。
其实，总体上来看，回迁安置房交易主要有两种：
第一类：业主有房产证，通过补交土地出让金上市流通。
缺点是需要购房名额，而且价格跟市场上的商品房价格差不太多，几乎是同价。
第二类：是屋主有开发商的回迁安置补偿协议，买卖的是回迁权（也就是期房），而非真正的房屋过户。
其交易过程主要是买家跟屋主签订法律协议，先付部分房款给到业主，约定在房产证出来后进入过户。
这一篇文章主要内容说的是回迁房指标的买卖。
为了搞清楚这里面的水有多深，拆神暗中走访了大壮名城周边专门做这方面市场的中介，发现了一些鲜为人知的“秘密”。
先看商品房价格。
现在大壮名城商品房在售A6和A7栋单位，均价为4.2万/平~5.2万/平，总共有5个户型，分别为约74平2房、94平3房、102平3房、105平3房和120平4房。
其中，建面约120平4房户型是最贵，均价5.2万/平。
|大壮名城沙盘图
那么，市场在卖的回迁房指标价格是多少？
单价2万/平。
主要是卖一期的回迁房，户型包括55㎡一房一厅、70㎡两房、90㎡三房、115㎡三房带主套、130㎡四房。
更大一点的户型，村民自住居多，很少有拿出来卖的。
大壮名城一套100平的商品房，按单价4.5万/平来算，总价需要450万，按三成计算首付是135万。
而同样的面积的回迁安置房，总价只要200万。如果算上土地出让金，总价大概225万上下。
225万，和商品房巨大的价格差，对不对？
不过，买卖回迁安置房指标，需要一次性付款，不接受贷款，对资金要求蛮高的。
如果和业主签订协议，回迁安置期房，前期买家就需要付总房价的八成来说，那就是113万，相当商品房的首付了。
真有这笔钱，也了解相关的风险，有人会付这笔钱吗？
|大壮的回迁房位置比商品房更靠万达
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从专业机构单飞出来自己干的阿亮说，有人真的会这么干。
一个是现在没有购房名额的客户，另一个是购房预算不多的客户。
在他们这里交易的买家，六成是投资客，四成是为了读华附。
大壮回迁安置房，当初村民选办的是国有证，这意味着通过补缴相关土地出让金，可以上市交易。
不像猎德回迁房，当初办的是集体土地证，只能在村民之间相互流通。
而且村民每间房子都可以办到房产证。
这是写到拆补方案里面的，而且也明确了办证的具体时间。
现在，你看看黄埔其他社区的方案，没有哪一个敢这么写的。
这是大壮回迁安置房可入市交易，这是买卖回迁期房的前提条件。
类似的情况，还有海珠的沥滘旧改，通过村民表决，回迁房选择了国有证。
回迁安置房可以根据实际情况上市流通。不过，需要补交土地出让金。
土地出让金收费标准是多少？
按申请时点相应土地用途市场评估地价的20%或者房屋市场评估价的5%。
比如，大壮名城还是100平的商品房，市场总价450万，它的5%也就是22.5万。
如果按照方案批复时的市场评估价，也就是10000元左右，20%也就是2000元。
那么100平的房子，土地评估价也就是20来万。
实际上，从这两年广州公共资源交易中心上挂牌招商的旧村改造项目来看。
村集体建设用地，通过划拨或者协议出让转为国有土地已经是一个趋势。
几乎每条村都是这么要求的。
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但是，风险还是非常大。
如何确保回迁房房产证上的名字从村民转到非村民，那就是另外一回事了。
其一：周期很长。一般需要五年左右。
这里面有两个步骤，一个是屋主拿到回迁安置房的房产证，需要时间。
另一个步骤是如何将房产证上屋主的名字改为买家，这也需要办理时间。
第二：你直接和村民业主签订协议，虽然有律师见证，要如何确保业主能够协助买家，顺利过户？
第三：业主、买家、律师签署的协议或者合同能不能有效约束业主执行？让他付出明显的违约代价？
第四：法院会不会承认你和村民业主签订的协议合同？万一村民业主亲戚、财产共同持有人反水，法院又不支持你的诉求，你就不担心钱全部打水漂？
第五：业主要求不配合过户，中途还吃定你，不停加价，你怎么办？
所以，能不能确保顺利过户，就是这种回迁房买卖的最大风险所在。
虽然阿亮等中介机构声称，自己可以通过资深律师和村民业主、买家签订相关协议，约束业主执行相关合同条款。
但是，关于这一类的房子，这里面的水太深，不可控的风险也太大了，拆神并不推荐。
你只要想想回迁房卖掉的风险。
你品，你细细地品。