天河员村旧改初步研究方案曝光，这可是10万+的金融城

天河员村旧改，箭在弦上！

这两天，拆神拿到了一份员村五、六、七三社旧村改造的初步研究方案。

根据这个初步研究方案，员村五、六、七三社旧村改造，初步判断改造范围约50.98公顷，改造成本约111.18亿元。

具体的方案如何？且慢慢往下看：

1

员村五、六、七三社位于华快以东、黄埔大道以南、员村二横路以西、珠江以北，属于广州国际金融城西核心区。

结合前期建筑物测量范围与三个社用地权属，判断改造范围50.98公顷，合764.7亩。

改造范围内现有房屋总建筑面积116.88万平方米。

其中，集资住宅32.63万平方米、集体物业14.48万平方米、私人住宅70.04万平方米。

初步估算，改造将拆除现有建筑116.88万m²，复建建筑面积111.64万m²，融资商业商务设施建筑面积74.12万m²，留用地权益面积14.4万m²。

按照国际金融城的概念规划，改造范围内，将以商务设施与居住用地为主。

而在现行控规当中，只有一块二类居住用地，为现状的怡景花园地块。

也就是说根据现行控规，改造范围内供应的居住用地规模小，无法满足旧改安置的需求。

因此，方案提出了两种情形：

一、不对改造范围及现行控规用地进行调整， 建设总量按用地类型平均分布，居住用地平均容积率达13.0。

二、为便于地块利用，调整改造范围置换土地；为降低居住用地容积率，调整局部用地性质。

1、将沿花城大道公园绿地调整为二类居住用地，用地总面积4.99公顷; 

2、将河涌改为暗渠、沿路防护绿地取消；

3、将临江大道以北、污水厂以东地块部分调整为二类居住用地，面积5.30公顷。

两种情形对比：

情形一：用地类型与现行控规保持一致，但地块容积率过高、南部地块比较零碎；

情形二：需对控规用地功能进行调整，但地块容积率相对合理，通过地块整备，与路网契合度高，保证路网规划建设。

方案认为，情形二获得批复的可能性更大。

2

早在2019年年初，天河员村街石东村第五、六、七经济社——员村（自然村），就召开了股东改造意愿表决大会，据参与投票的股东透露，同意票已整体达到八成。

员村，大家都不陌生，就位于珠江以北，华快以西，员村二横路以东，是一条容纳了数十万城市奋斗者的旧村。

其区位得天独厚，地处广州三大黄金CBD包围圈，左手珠江新城，右手广州国际金融城，更与琶洲隔江相望。

同时，因临近珠江，还扼守一段美妙的江岸线。

虽然如此条件加持，但员村的发展与城市面貌却不尽如人意。

村里遍布低矮破旧的握手楼、大片外墙斑驳的旧厂宿舍，在狭窄、人流混杂的道路上，随处可见擦肩而过的四轮车……

| 员村航拍图

| 随处可见的握手楼

也正因此，有人说，员村是城市会客厅背后的一道伤疤。

由于临近珠江新城，员村的租赁市场非常活跃，几乎每隔一段距离，都设有好几版的出租屋信息栏。

| 员村出租屋信息栏

据了解，员村的大单间租金约为800-1000元，一房一厅约1000-1500元，两房一厅要2500元起步，均配置煤气和热水器，但有些不靠近地铁。

而村屋首层的小商业，地段较偏的2500元可以租下，位置较好的3000元也正常。

但这样的租金收益，和已完成改造的猎德、冼村相比，显然还有很大的差距。

而且，随着广州经济产业的转型，越来越来多高素质人才的导入。他们对于居住需求当然有更多的要求。

试想一下，员村现在这样的环境，就算现在租金收入可观，但是这种情况还能持续多久？

| 员村周边二手房价图

再来就是房价，珠江新城一手盘汇悦台，已迈进23万/平的高位；二手报价亦去到17万左右。

至于其他二手项目动辄也要10万+；天河公园板块大盘林立，新盘也去到8万/平。

而员村，宛如众多摩天高楼中的一座孤岛。

据知情人透露，早在几年前，珠光等房企已进村活动，希望更有分量抢一杯羹。

不过未来能否抱得美人归，仍需拭目以待。

当然，最后这一版方案，只是初步研究，具体还是要以最终方案文本为准。

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