事关24万人，这才是黄埔楼市暴走的真相
“我家在黄埔永和街道，前一段时间我们家拆迁签约了，1700平，每个月光是临迁费和奖励，就有6万多。
"现在已经交房拆迁，我们就在黄埔买了一套大房子来住，买的是别墅。”
前天，拆二代阿强和拆神聊聊他的近况。
我翻翻他们社区的拆补方案，如果是这么大体量的回迁面积，每个月6万+临迁费一点都不夸张。
“我这个还不算多，有人有三四千平的，那些人才是真正的低调。”
阿强的故事，或许是黄埔当下楼市的缩影。
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市场上像阿强这样的买家，不算少数。
随着黄埔66条村拆迁进度的加快，曾经的房东不得不举家搬迁，到市场上买房或者租房，居住需求迎来大爆发。
过去的一两个月，黄埔楼市呈现出几个特点：
其一：黄埔新房、二手房成交大涨。其中，新房网签，最近几个月都是过千套。
库存周期仅有4个月，全市最低。不够卖的节奏。
| 时间 | 网签量 | 库存消化周期 |
| 8月 | 1140套 | 4个月 |
| 7月 | 1423套 | 4.6个月 |
| 6月 | 1472套 | 5.6个月 |
| 5月 | 988套 | 6.6个月 |
数据来源：广州中原研究发展部
黄埔新房网签成交与消化周期数据
二手房方面，1-7月整个黄埔成交3115套，二手市占率达到32.9%。
其二：全广州，黄埔是唯一一个一二手房房价倒挂的是区域，每平价差为1397元/㎡。
拆迁改造，腾空自家房子，需要一个安家之处，他们等不了新房交楼。
所以，不得不将目光转向二手房，期待拎包入住。
居住需求爆发，导致了二手房价贵过一手。
上一周，番禺优化人才购房政策，有人问房价会不会暴涨？
我觉得不会。
毕竟，番禺的旧改，没有“黄埔化”。
你可以把旧改理解成政府的固定资产投资，一个片区的城市更新，相当于一次密集的货币投放。
而把人从自己的房子里赶出来，也是一次居住消费的“升级换挡”。
不过，建房子的速度，永远比不上拆房子。
在一定时间内，是卖方市场，价格也就水涨船高。
疯狂的旧改，爆发的居住需求，才是黄埔楼市二手房爆发的真相。
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黄埔66条重点村的旧改，会有多少人从自己家里搬出来？
答案是：236719人，接近24万人。
| 区域 | 项目 | 户籍人口 | 开拆前现状面积（万㎡） |
| 老黄埔 | 茅岗路以西旧村 | 5126 | 78.85 |
| 珠江村 | 1966 | 43.15 | |
| 裕丰围村 | 801 | 9.77 | |
| 新溪村 | 958 | 28.45 | |
| 横沙 | 2237 | 91.89 | |
| 姬堂 | 5192 | 181.45 | |
| 文冲 | 4896 | 60.19 | |
| 渡头、文元、江北 | 4568 | 104.64 | |
| 双沙 | 5016 | 129.71 | |
| 庙头 | 3730 | 76.39 | |
| 南湾 | 2842 | 60 | |
| 夏园 | 6538 | 157.6 | |
| 沙步 | 9942 | 163 | |
| 南岗北 | 2169 | 60.85 | |
| 南岗南 | 7969 | 151.52 | |
| 墩头基 | 2428 | 21 | |
| 深井村 | 4800 | 56.78 | |
| 科学城 | 笔村 | 7657 | 76.91 |
| 火村 | 4300 | 92 | |
| 格岗 | 1794 | 38.27 | |
| 华甫荷村 | 2539 | 50.98 | |
| 沧联 | 6129 | 186.59 | |
| 岗贝 | 654 | 19.54 | |
| 双井 | 403 | 7.31 | |
| 洋城 | 1069 | 19.34 | |
| 元岗 | 288 | 3.2 | |
| 萝峰 | 9193 | 90 | |
| 塘头、三级地 | - | 113.96 | |
| 大塱 | 1635 | 27 | |
| 暹岗 | 4132 | 53.29 | |
| 长安 | 1539 | 18 | |
| 黄陂二期三社 | 14288 | 43.66 | |
| 班岭 | 933 | 12.78 | |
| 华侨 | 583 | 5.28 | |
| 黄陂公司 | 6435 | 95.48 | |
| 长岭居 | 黄登 | 1638 | 17.47 |
| 长龙 | 758 | 22.39 | |
| 水西 | 4253 | 48.5 | |
| 长平 | 2833 | 40.23 | |
| 岭头 | 2251 | 22.83 | |
| 水西元贝 | 2547 | 37.9 | |
| 永和 | 贤江 | 9152 | 94.91 |
| 新庄 | 2000 | 64.3 | |
| 横迳 | 1173 | 45.12 | |
| 永岗 | 3200 | 87 | |
| 龙湖 | 汤村 | 6698 | 74.21 |
| 何棠下 | 8114 | 111.7 | |
| 旺村 | 1516 | 23.88 | |
| 五福堂 | 608 | 7.88 | |
| 九龙墟镇 | 6500 | 19 | |
| 九佛街 | 凤尾 | 3589 | 63.81 |
| 红卫三、四社 | - | 26.15 | |
| 枫下 | 8664 | 105 | |
| 佛塱 | 4800 | 72.86 | |
| 燕塘 | 2114 | 25.24 | |
| 新龙 | 金坑村邓屋 | 1762 | 27.13 |
| 金坑村银岭 | 1703 | 18.56 | |
| 均和 | 2730 | 36.89 | |
| 镇龙村东 | 6079 | 86.72 | |
| 镇龙村西 | 7589 | 87.26 | |
| 洋田 | 4978 | 47.44 | |
| 新田 | 3994 | 38.9 | |
| 九楼村 | 2551 | 41.57 | |
| 迳头 | 3302 | 44 | |
| 汇总 | 236719 | 3867.68 |
数据来源：广州开发区城市更新局
这个数据，不是我胡扯，也不是凭空想象。
而是在黄埔旧村改造三年攻坚行动计划里，一个一个统计出来的。
想象一下，如果66条村24万人，有一半的人从自己家里搬出来，去买房那就是有12万个购房需求。
就算仅有10%的需求，那也就是2.4万人。
这是很恐怖的数据。
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这让我想起杭州。
2016年G20峰会最初选定的在日本，但5月份日本还要办G7峰会，布里斯班就把接力棒传给了杭州。
由此，杭州旧改，开始疯狂启动。
2015年4月，杭州市人民政府办公厅发布《关于大力推进住房保障货币化的指导意见》，大力推行货币化棚改。
文件提出，在国有土地征迁安置中，被征收人选择货币补偿的，由征收部门在按评估价格对被征收人住宅房屋给予补偿的基础上，再按评估价格的20%给予货币补贴。
被征收人按期搬迁且在领取货币补偿款之日起12个月内购买住宅房屋的，根据购房纳税凭证，由征收部门再按被征收房屋评估价格的22%给予奖励。
巨额奖励政策带来的效果也是一流的。
1995年到2015年这二十年，杭州计划246个行政村撤村建居，但只完成了68个。
而在2016年，这一年杭州整村征迁的村就有69个，涉及征迁的人数达到15000人。
也是这一年，杭州房价疯狂暴涨，房子一天一个价。
2015年12月，杭州的房屋均价是1.6万元/平方米，一年之后为2.2万元/平方米，涨幅近40%。
到了2017年12月，均价达到了2.8万元/平方米，两年间涨幅75%。
其中，拆迁力度最大的临安片区，两年间涨幅近150%。
建房子的速度，没有拆房子的速度快。
造成的结果是，2017年成为杭州近年来拆迁量最大的一年，整个市场一房难求，不少人“手持千万现金，四处找房”。
当然，杭州与广州不同。
广州旧改并没有货币化，很多人选址回迁安置。而且拆补方案中对弃产补偿也有限制。
要不然，天量的资金和需求流入市场，房价真的控制不住。
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