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广州最大烂尾楼,澳洲山庄还有重建的希望吗?

拆神 2022-12-01

上个月,云南昆明一处名为“别样幸福城”的烂尾楼因“30户居民住进烂尾楼”的消息登上了热搜。


经过媒体的疯狂转载报道后,仅仅半个月的时间,这个停工长达5年的“别样幸福城”,就传来了复工的消息。


谁能想到,解决烂尾楼的最快方法,居然是上热搜呢?那些没有上热搜的烂尾楼又该怎么解决?


烂尾楼有很多,业主住进烂尾楼,“别样幸福城”也不是首例。


今天要讲的就是广州最大的烂尾楼——澳洲山庄


这个项目因为繁杂的债权纠纷,重建计划几经波折。


| 澳洲山庄航拍图



1



澳洲山庄,位于黄埔九龙镇金坑村,总用地面积415171.4平方米,开发商为广州澳美房地产开发有限公司。


项目于1992年立项,1995年开始销售。


这里依山傍水、空气清新,环境优美是当年项目的一大卖点。


广告语“首付三万八,月供只需四百八就能拥有在澳洲的生活环境”,吸引了广州市各区甚至外地人前来认购作为养老住房。


| 澳洲山庄,毗邻地铁21号线地铁金坑站


1998年,澳美公司财务总监卷走公款上亿元,影响了公司的金融信誉,导致澳美公司资金链断裂。


再加上房屋报建资料不全、消防验收条件不具备等原因,致使楼盘烂尾至今。


| 澳洲山庄航拍图


据悉,澳洲山庄当时卖出去近200栋,有业主2384户,最终只交付了不到60栋。


如今有30多户人家在山庄常住,其他业主则因房屋未建成或未达交付条件而收不到房。


这里有保安在管理,也有业主在居住,有些还为自己搭建起了充电桩,或者搬来建筑材料进行装修。



2



由于项目烂尾时间长达20多年,住进澳洲山庄的业主,七八十岁比比皆是。


甚至有些业主还没来得及等到收房的那一天,就抱憾离世。


和“别样幸福城”一样,那些选择住进烂尾楼的业主,同样需要忍受诸多生活上的不便。


除了居住环境恶劣,业主们还要遭受停水停电、盗窃等困扰,耗尽一生积蓄买的房,如同鬼屋一般。


| 视频来源:风声视频


@拆神特意到澳洲山庄转了一圈,即使是大白天,这里也是人烟罕见。


杂草丛生的环境、斑驳的墙壁、破碎的门窗,置身其中有一种阴森的感觉,选择在这里拍鬼片实在是再合适不过了。


| 澳洲山庄烂尾楼实景图



3



事情的转机出现在2015年。


2015年广州市规划局萝岗分局下发文件的穗规批[2015]140号文件《关于"富璟名邸"项目(原澳洲山庄盘活重建项目)修建性详细规划方案的审查意见》,澳美公司与方兴公司、富鼎公司(双方的关联公司)共同进行澳洲山庄的盘活。


《重建方案》显示,项目将重新规划,不符合规划的房屋将整体拆除重建。这个方案获得了澳美公司和已有1300多户业主的基本同意。


根据重建方案,澳洲山庄拆除期间,业主们可获得优先安置。开发商会先在澳洲山庄临近广汕路的10万平方米暂未开发的空地用于项目启动区建设。


| 2015年澳洲山庄的业主们聚餐庆祝

(图片来源:羊城晚报)


但因为澳洲山庄复杂的债务债权问题,重建工作一直被搁置至今。



4



提到澳洲山庄的债权债务问题,涉及到两个关键人物:一个是澳美公司法定代表人胡耀智,另一个是方兴公司法定代表人,也曾是澳美公司的股东吴楷明。


根据每日经济新闻报道,胡耀智和吴楷明为转移公司资产、规避债务而虚构了本金为1300万元的借贷事实,并达成了涉案以物抵债的协议。


2004年12月,澳美公司和方兴公司签订转让合同,以仲裁的方式将澳美公司名下4个地块转让过户给方兴公司,合计交易价格1亿余元,远低于当时的市场价格,这其中就包括了用于启动区建设的017号地块。


澳美公司方面称,方兴公司曾许诺暂不过户“017号地块”。


| 澳洲山庄航拍图


2016年5月,胡耀智向规划主管部门报建时被法院告知,“017号地块”的土地使用权将被法院强制过户给方兴公司、富鼎公司名下。启动区的报建主体须待“017号地块”使用权过户的执行程序完结后才能最终确定。


2018年,澳美公司将其名下的021地块作为优先安置业主用地,向广州市黄埔区规划局申请报建。


但该地块处于查封状态,报建手续现仍在审批中。


为了解封该地块,澳美公司多次向黄埔区法院要求履行相关债务,但相关经办人员与方兴公司均对澳美公司还债要求置之不理。


只要方兴公司收到执行款,4块被查封的土地即时解封,澳美公司便可破土动工。



2019年8月12日,方兴公司以资不抵债且明显缺乏清偿能力为由,向法院申请对澳美公司进行破产清算。


2019年12月6日,广东省广州市中级人民法院裁定认为,方兴公司提供的证据无法证明澳美公司的债务金额,澳美公司不存在法定破产原因。


截至2019年10月29日,澳美公司名下4块土地价值为41.34亿元,已经远远超过方兴公司所主张的债务总额19亿元。


但从去年年底开始,小业主们陆陆续续发现,现在一些已盖房子或未盖房子的地块产权,已不再归属于澳洲山庄开发商广州澳美房地产开发有限公司,原来的0021、020地块,新权属人为广州市方兴房地产建设公司、广州富鼎实业有限公司。



5



虽然澳洲山庄重建早已获得了政府层面的支持,但是重建之路依然困难重重。


相关人士透露:


1. 项目主要风险在于政府为盘活澳洲山庄,将安置小业主的问题作为启动区三宗地销售的前置条件,以及回迁楼资金监管的问题。


2. 在未与100%小业主达成回迁统一意见前,先行开发启动区,有可能面临被小业主阻挠的风险。


3. 经咨询法规处和建管处,项目手续的申报需要与澳美公司联合,就目前吴楷明与澳美公司胶着的情况判断,澳美公司在配合上有难度。


4. 非公建配套面积8.2万㎡,经咨询规划局,明确回复调整为住宅面积可能性不大。如需要重新申报修详规,预计操作时间为3个月。


这一次,澳洲山庄能否顺利重建,仍是个未知数。


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