地价51463元/平，谁说天河牛奶厂跑不赢广钢？
这是一场意料之中的火爆盛宴！
刚刚，经过21轮的激烈厮杀，合景以486479万元的总价，将天河奥体公园北侧北AT1003036地块收入囊中，折合楼面价51463元/平，溢价率19.7%。
广州楼面价TOP10再一次洗牌，高达51463元/平的楼面价，位列全市第三，只比琶洲地块贵1块钱！
据悉，本场土拍吸引了珠实、保利、中海、周大福、龙湖、合景、花样年、金茂、越秀、招商+电建联合体等10家房企到场。
| 房企 | 号码牌 |
| 龙湖 | 999 |
| 保利 | 889 |
| 招商&电建 | 868 |
| 中海 | 186 |
| 花样年 | 62 |
| 越秀 | 888 |
| 金茂 | 101 |
| 珠实 | 618 |
| 周大福 | 306 |
| 合景 | 881 |
上午9:50，地块尚未正式进入限时竞价阶段，就有8家房企迫不及待的报出价格。
10点，地块正式开拍，节奏并没有大家预想的那般激烈，越秀地产率先出价，一直等到倒计时20秒，中海才报出价格。
随后，又是一次漫长的等待，才等来合景报价。
老套路了，这些房企大佬们都喜欢玩心跳，看谁按鼠标的手又准又稳。
阿拆就是替他们担心，万一手抖，错过了那仅剩的几秒钟……
还好，20分钟过后，节奏开始加快，一分钟之内出现了四次报价。
招商&电建联合体以及中海，你追我赶，咬的很紧。
去年拿下金融城地块的合景，势头也很猛。
最终，合景力压群雄，夺得地块。
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未来售价至少10万+
天河奥体公园北侧北AT1003036地块，南邻奥体东山体公园，生态急景观资源丰富；西侧的半山溪谷、北侧的合生帝景山庄，均为低容积率高品质社区。
从大范围来看，地块属于天河智谷片区，由于靠近牛奶厂板块，我们更习惯将其称为牛奶厂地块。
| 奥体公园北侧北AT1003036地块航拍现状图
地块规划有一个6班幼儿园以及物业管理等其他配套设施。
值得一提的是，周边1公里范围内，已建和规划幼儿园4家；2公里范围内，已建和规划中小学8家。周边的知名学校还有清华附中湾区学校、执信中学天河校区等。
在交通方面，地块附近有两个轨道站点，分别是现状21号线与规划19号线的换乘站大观南路站；现状21号线与现状4号线换乘站黄村站。
且周边有环城高速、华南快速、广深高速、广园快速环绕。
| 区位交通示意图
此外，地块2公里范围内有奥体中心、天河公园以及大型综合购物中心优托邦，还规划有综合医院、专科医院各一处。
在寸土寸金的天河区，如今这样的地块已属稀缺。
因此，这宗地的竞拍条件也相当苛刻，包括30日内一次性付清土地款项，而限高36米的要求，也非常考验企业实力与产品力。
但即便如此，依然挡不住市场的疯狂。
按照业内预计，牛奶厂奥体公园这宗地要想盈利，以后至少要卖到10万+。
| 天河智谷片区规划示意图
要知道，目前地块周边仅有珠江花城、保利天汇在售。
其中，珠江花城主打65-140平三房至五房，首付130万就可以上车四房；而保利天汇三期也正式登场，面积涵盖建面约78-104平二到三房。
此外，还有位于广氮的全新盘金地天河峯睿，目前已经开放营销展厅，吹风价6万+。
2
牛奶厂板块厚积薄发
地块所在的牛奶厂板块，曾是和广钢新城、广纸新城并驾齐驱的中心区三大热门置业板块之一。
三大板块几乎是同期开始卖地，也同期推货入市。
现在，我们就来看看三大板块这几年的发展情况：
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地价
牛奶厂板块，2014年成交的宅地中，最高楼面价为16866元/平（AT1008045地块为商业用地）。
不同于广钢、广纸土地分批出让，牛奶厂板块当年一次性就出让了8宗地块。
而广钢新城，2014年首批出让地块，就创下了当年荔湾区的最高楼面价——23546元/平。
2016年，保利拿下的219地块，又一次刷新荔湾地价峰值——41582元/平，至今仍位列全市楼面价TOP10榜单。
广纸新城，2015年首批推出的地块，成交楼面价为16000元/平。
2017年，时代拿下的石岗路地块，楼面价高达55437元/平，一举打破全市地价纪录，并保持了3年之久，直到越秀南路地块推出市场。
从三大板块不同时期成交的地价情况来看，起初面积最大的广钢新城更胜一筹；坐拥一线江景的广纸新城，推出市场稀缺的江景宅地时，也成为了开发商眼中的香饽饽。
相对而言，当时被称为“天河最后一片处女地”的牛奶厂板块，则略逊一筹。
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新房售价
三大板块中，面积最小的牛奶厂板块，最早售罄。
牛奶厂板块的开发商们，在开发初期就提出了“天河国际社区”概念，以低密度高端住宅为基调，汇聚了龙湖首开·天宸原著、华润天合、金地天河公馆、招商雍华府、家和天曜5大项目。
最先开卖的龙湖首开天宸原著，2016年初，洋房均价为3万元/平；2019年初，华润天合洋房尾货报价4.8万元/平。
| 地块现状为山体，右侧为牛奶厂项目
和低密度的牛奶厂板块不同，广钢新城则是高容积率的住宅区。
2015年，广钢新城首个项目——中海花湾壹号开卖，均价约3万元/平。
而目前广钢新城项目最高报价为6万元/平，来自主打小户型产品的中海学仕里。
|广钢新城航拍图广州房产摄
和广钢一江之隔的广纸新城，首个开盘项目——越秀·星汇海珠湾，2016年均价4.2万元/平。
目前住宅在售的绿地越秀·海玥，均价5.3万元/平。
而楼面价高达5.5万/平的时代石岗路地块，已正式命名为时代大家，相信很快就会与大家见面。
就新房售价而言，最早收官的牛奶厂板块，又一次垫底。
3
二手房溢价
转眼间，三大板块规划的配套陆续落地，最早售出的住宅，也差不多都已过了两年限售期。
其中，牛奶厂板块项目，二手报价在5.8-6.2万元/平上下，最高溢价率超100%。
广钢新城板块，二手报价在4.2-5.1万元/平左右，最高溢价率约40%。
广纸新城项目，二手报价在4.8-5.2万元/平左右，最高溢价率约14%。
这一次，牛奶厂板块终于翻身农奴把歌唱。
更让人意外的是，随着近期板块利好的不断叠加，本次高价地的出让、周边吉山村旧改的启动，都在拉动板块价值的提升，牛奶厂板块的二手房价还在不断上涨。
此前阿拆就提到，牛奶厂地块公开挂牌之后，就有二手房业主一口气涨价一两百万：
华润天合一套122平的4室2厅，10月31日，涨价100万元，总价900万元，折合单价7.3万元/平。
招商雍华府的一套叠墅，11月8日，涨价200万，总价1800万，折合单价13.7万元/平。
牛奶厂板块的区位价值，似乎才刚刚开始体现，并且完成了一轮逆袭！
广纸板块，就看时代项目入市后，能否再次拉动板块价值的提升。
而由政府主导造城模式的广钢新城，也曾一度受到市场的狂热追捧，现在看来似乎已经有点透支利好。后续能否再开始新一轮的上涨，我们拭目以待！
点击文末阅读原文，查看天河牛奶厂地块VR航拍～
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