5800亿旧改，拆掉半座广州城
8446公顷，5812亿。
这是自2018年以来，两年时间里，登陆广州公共资源交易中心的城市更新项目总面积和总金额。
除了老城越秀，天河、海珠、荔湾、白云、黄埔等10区一共92个旧改项目。
如果算上今年公布的旧改三年计划，拆掉半个广州城的说法，一点都不夸张。
| 数据来源：广州公共资源交易中心
从数据上来看，今年广州旧改投资总额已经是2018-2019年的两倍。
不管你信不信，一场轰轰烈烈的城市变革，正在悄然爆发。
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其实，在酝酿这个选题的时候，拆神的好朋友，地产圈网红园长昨天就微信我说，为什么广州很多旧改突然一下子冒了出来？
原因是什么？
其实这个问题，在拆神之前的文章里多多少少都在说过，但是没有形成一个完整的体系。
这两天和业内的朋友也聊了一些，今天我们就来说道说道。
| 广州城中村
首先，最核心的还是政策的放开。
其中，最重要的一份文件是2018年4月，广东省原国土资源厅发布《关于深入推进“三旧”改造工作的实施意见》（简称2018年3号文）
这份文件明确规定，旧村改造地块可协议出让，供地对象可以是村的全资子公司或村与公开引进的市场主体成立的合作公司，土地可直接协议出让给公开引进的市场主体。
这一规定，直接省去了“招拍挂”环节。
相对于越来越贵的招拍挂，这一条让开发商有机会以更小的资金去撬动市中心更便宜的土地。
同时，将旧改工作流程化、使其更具操作性，缩短改造周期，让政府、村民、企业三方都可以从旧改当中获取更多的利益。
政策放开，也是让利的一个过程。
这里的让利，一个是让利给开发商；另一个是让利给村民。
而在这之前，开发商与村签订的协议，一直都是处于半默认的“灰色地带”。
实际上，传统的旧改模式，比如我们熟悉的猎德旧改，先征地再通过招拍挂卖出高价。
城市快速发展，土地疯狂增值。
村民也知道他们手中的土地有多值钱，如果按照传统的模式，他们会觉得自己的利益受损，反而不愿意改造。
| 广州城中村
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政策上又是如何让利的？
这里主要涉及到两个文件，一个是2019年5号文，另一个则是2019年13号文。
其中，5号文即《广州市深入推进城市更新工作实施细则》明确规定：
原土地方将不低于旧改项目用地面积15%的土地用于城市基础设施、公共服务设施或者其他公益性建设，改造主体建成后无偿移交政府，且不需要交纳土地出让金。
这是政府在旧改中获取的经济利益。
政府的蛋糕明确了，村民的拆迁补偿就是13号文重点解决的问题。
其中，最最核心的是界定了合法宅基地3.5倍的补偿上限，也就是我们平时所说的“三层半”。
不过，黄埔的补偿一般到了四层，其中白云陈田村最高可以补到五层，而天河吉山村亦是提出了4层半的补偿。
此外，各大城市更新项目亦是明确规定可以将集体宅基地，转为国有证，未来可入市交易。
这也意味着，村民不仅有租金收益，未来随着城市发展，还可以享受资产升值的财富。
| 数据来源：广州市人民政府
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总体来说，旧改更新，其核心还是一笔经济账。
蛋糕分清楚，接下来的问题，就是要最大、最好蛋糕。
就在今年的下半年，在经济内外双格局的思路之下，广州又再一次密集出台了城市更新政策，简称1+1+N。
当中，最核心的是穗字202010号文，以及穗府66号文、穗规划资源33号文。
未来十年，将有300多条城中村启动城市更新改造工作，面积543平方公里，相当于半个香港。
其中，83条将在未来三年内实施改造。
这也是自2014年广州完成新一轮行政区划调整，提出“大广州”概念之后，第一次从全局出发，科学划分、调整城市内部功能，提高经济发展质量。
这一轮城市更新，强化产业导入以及地铁、学位、医疗等公共资源配套的完善。
旧改不是简单的大拆大建，它能够带来城市新基建的机遇，支撑传统产业向5G、网络化、数字化和智能化发展。
同时，规定了产业和居住的平衡，避免旧改过渡地产化。
| 广州城市更新产业管理圈层
众所周知，黄埔旧改是广州最快的，很多项目没有上广州公共资源交易中心就已经拆了。
黄埔旧改，之所以如此雷厉风行。最核心的一点，是拆迁前置以及程序上的简化。
先拆，再走程序，也就是先上车先拆，后补票。
黄埔更新10条规定，试行旧村改造项目实施方案“先签约、后批复”，执行统一的拆补方案标准模板，前置拆补方案表决及拆补协议签约，达到规定签约率后方能批复实施方案。
又比如，今年2月份通过的《广州市黄埔区广州开发区城市更新全面改造项目实施审批“流程再造”工作指引（试行）》就有规定。
黄埔推进旧改的节奏，不能用其他区来推演。
| 黄埔旧改标语
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实际上，作为GDP破2.3万亿，常住人口达到1530.6万的超大城市，无论是本地开发商，还是外地过江龙，都盯上了广州旧改这块香饽饽，纷纷抢滩。
尤其是粤派房企，碧桂园、万科、恒大、方圆、星河、富力、保利、时代、佳兆业、奥园、星河湾、雅居乐、敏捷、海伦堡、珠江合生系、越秀等开发商纷纷入局，提前占坑。
至于外地房企更有上海升龙、大华的夺城掠地以及融创、龙湖、阳光城、旭辉、云南俊发等房企的发力。
不过，广州城市更新之路并没有想象中的那么容易。
在职住圈层、房企三道红线影响之下，产业面积的增加以及资金成本压力，也让开发商不得不重新测算手里的旧村，还香不香。
比如，万科退出葵蓬意向合作，就是受到产业圈层的影响，住宅开发用地变小，企业算账利润无法平衡；
而富力在拿下石壁旧改之后，庞大的产业规划，也说了一句，这个项目不知道是福是祸。
所以，未来留给开发商的更多是用时间来置换空间，通过跨越楼市周期，来平衡收益。
最好的例子，就是天河小新塘旧改。
其转化的项目保利天汇，去年开盘价格还有4字头，而最近卖出的三期，价格最高已经去到7万；
而富力南驰的茅岗项目，与6字头相差无几；至于黄埔火村旧改中央城，价格也在往上走。
相对应的，只有城市更新，才能释放广州城市中心的存量用地，通过增加供应量来稳定房价。
————旧改秘密，偷偷说给你听————
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