黄埔66条村旧改背后，潜伏了多少开发商？
2020，一场突发的公共疫情改变了一切。
时间不能重来，历史不会倒流。庚子鼠年注定是难忘的一年，变革的一年。
这一年，广州楼市低开高走，政策、供需、金融三大关键要素形成合力，市场进一步分化。
在经济双循环格局之下，广州城市更新的爆发。未来，这座千年商都如何实现城市进阶，产业升级？
年终之际，我们推出了广州城市更新专题，从政策、城市规划、需求侧改革等维度，解读旧改与楼市。
其中，第一篇总结已经上线：5800亿旧改，拆掉半座广州城。
今天，我们就来聊聊，这一次城市变革的弄潮儿——广州黄埔。
作为省“三旧”改造的改革创新试点，今年黄埔提出了旧村改造三年攻坚计划。
据《工作方案》计划，到2022年底，黄埔区将完成66个，重点旧村改造项目的签约拆迁拆除房屋合计3278万平方米，固定资产投资2928亿。
规模大，节奏快，一石激起千层浪。
| 黄埔旧改三年计划
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城市更新，由点到面，这是一次集中的货币投放，最直观的便是GDP数据。
首先，黄埔前三季度GDP生产总值25971.11亿，同比增长2%。
这一数据，与一季度相比提升了13.6个百分点，增速比国家、省、市都要高。
其次，第二产业增加值为1560.42亿；三产增加值1033.78亿元。
数据相当亮眼。
为了加快新型城镇化建设，争创国家级“三旧”改造改革创新试点，进一步优化城市空间布局、拓展产业发展空间。
黄埔旧改政策的支持力度，也是前所未有。
去年，黄埔出台的“城市更新10条”1.0版，核心就是要“快批、快拆、快建”，实行拆迁前置，流程再造。
而近期公布的“城市更新10条”2.0版，又落地于审批、统筹，解决开发痛点，同时规定了货币补偿安置的上限，明确回迁弃产房屋可对外销售。
| 来源：南方PLUS
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那么，在全区旧改大干快进的模式下，哪里拆得最快？
可以明确的是，目前已经完成挂网招商的项目，都在拆。
| 数据来源：广州公共资源交易中心
在“黄埔区旧村改造三年行动计划”中，66个旧改项目分为三大片区。
其中，知识城片有20个、科学城片区有28个，黄埔港片区有18个。
动作最迅速的，当属知识城的九佛街。
来自@九龙家园网的消息，截至今年9月，九佛街已经完成旧改拆除面积220万平方米。
据了解，九佛街辖区内有凤尾、佛塱、山龙、石窝洞、燕塘、莲塘、红卫、枫下、重岗、蟹庄十个旧改项目，其中凤尾、枫下、佛塱三个村均超额完成了25万平方米的拆除任务。
九佛街还在9月启动了“百日决胜”行动，提出力争在年底完成90%房屋拆除目标 ，为明年建设和回迁打下坚实基础。
| 凤尾村现状图
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在旧改，我们更关注的是，66条旧改村背后的开发商，谁才是最大的赢家？
其实，在合作企业引入方面，黄埔区对于企业的性质是有所偏好的。
在《广州市黄埔区广州开发区旧村改造合作改造类项目公开引入合作企业工作指引（试行）》中，已经明确：
鼓励具有城市更新开发经验的区属国有企业参与旧村改造项目合作开发。
这一要求，既避免开发商投资引发可能的社会问题，又避免了项目可能出现的烂尾。
据我了解，66条旧改村，大部分已经名花有主。
其中又以保利（3个）、华润（1个）、越秀（1个）、科学城集团（8个）、知识城集团（2个）、高新区集团（2个）等央企、国企介入的项目居多。
值得一提的是，项目最多的科学城集团、知识城集团、高新区集团，都是黄埔区的区属国有企业。
此外，升龙有4个项目；时代、勤诚达、富力、合景等开发商有3个旧改项目。
在这场城市更新浪潮之中，超过30家房企布局于此。
| 序号 | 区域 | 项目 | 介入开发商 |
| 1 | 老黄埔 | 茅岗路以东旧村 | 科学城、升龙 |
| 2 | 茅岗路以西旧村 | 富力、南驰 | |
| 3 | 珠江村 | 景业 | |
| 4 | 裕丰围村 | 金隆 | |
| 5 | 新溪村 | 华润 | |
| 6 | 横沙 | 中鼎、俊发 | |
| 7 | 姬堂 | 景业+雅居乐+同创 | |
| 8 | 文冲以西 | 万科 | |
| 9 | 渡头、文元、江北 | 科学城集团 | |
| 10 | 双沙 | 合景泰富 | |
| 11 | 庙头 | 恒大+同创 | |
| 12 | 南湾 | 升龙 | |
| 13 | 夏园 | 富力介入 | |
| 14 | 沙步 | 万科 | |
| 15 | 南岗北 | 华润退出 | |
| 16 | 南岗南 | 合景 | |
| 17 | 墩头基 | 高新区集团 | |
| 18 | 深井村 | —— | |
| 19 | 科学城 | 笔村 | 富力 |
| 20 | 火村 | 珠光、合生 | |
| 21 | 刘村、格岗 | 科学城集团 | |
| 22 | 华甫荷村 | 星河 | |
| 23 | 沧联 | 恒大 | |
| 24 | 岗贝 | 时代 | |
| 25 | 双井 | 时代 | |
| 26 | 洋城 | 万科 | |
| 27 | 元岗 | 金誉 | |
| 28 | 萝峰 | 星河湾 | |
| 29 | 塘头、三级地 | 保利 | |
| 30 | 大塱 | 保利 | |
| 31 | 暹岗 | 大壮 | |
| 32 | 长安 | 保利+翔龙 | |
| 33 | 黄陂二期三社 | 翔龙 | |
| 34 | 班岭 | —— | |
| 35 | 华侨 | 东利 | |
| 36 | 黄陂公司 | 同创 | |
| 37 | 长岭居 | 黄登 | 勤诚达 |
| 38 | 水西长龙片 | 勤诚达 | |
| 39 | 水西水西片 | 科学城+金隆 | |
| 40 | 长平 | 同创 | |
| 41 | 岭头 | 岭头公司、金誉集团 | |
| 42 | 水西元贝 | 敏捷 | |
| 43 | 永和 | 贤江 | 科学城+星河湾 |
| 44 | 新庄 | 佳兆业+中鼎 | |
| 45 | 横迳 | 时代 | |
| 46 | 永岗北 | 龙湖 | |
| 47 | 永岗南 | 时代 | |
| 48 | 龙湖街 | 汤村 | 升龙 |
| 49 | 何棠下 | 景腾、雪松 | |
| 50 | 旺村 | 奥园+科学城 | |
| 51 | 五福堂 | 华标 | |
| 52 | 九龙墟镇 | 知识城 | |
| 53 | 九佛街 | 凤尾 | 天誉置业 |
| 54 | 红卫三、四社 | 合景+决胜 | |
| 55 | 枫下 | 宝能 | |
| 56 | 佛塱 | 敏捷 | |
| 57 | 燕塘 | 景业 | |
| 58 | 新龙 | 金坑村邓屋 | 科学城集团 |
| 59 | 金坑村银岭 | 科学城集团 | |
| 60 | 均和 | 旭辉+中鼎+知识城 | |
| 61 | 镇龙村东 | 珠光 | |
| 62 | 镇龙村西 | 升龙 | |
| 63 | 洋田 | 勤诚达 | |
| 64 | 新田 | 越秀 | |
| 65 | 九楼村 | 旭辉 | |
| 66 | 迳头 | 知识城+合生创展 |
| 数据统计截止12月14日
未来不排除有企业退出的可能
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旧改土地腾挪，意味着产业的升级，公建配套的增加。
未来，黄埔将如何实现产业的更新与升级？
关于这一点，我们可以从科学城扩容、黄埔区、开发区商业网点布局、知识城总体发展规划，一探究竟。
这几份文件的发布，绝不是偶然。
而是配合城市更新进行城市空间结构的重新布局、土地资源的重新开发、经济利益的再分配和区域功能的重新塑造。
| 数据来源：广州黄埔区、开发区官网
首先是科学城的扩容，规划范围总面积约145平方公里，含原科学城、云埔工业区、东区、永和开发区、长岭居和广石化等地区。
规划目标与定位是将广州科学城，打造成具有国际影响力的中国“智造中心”。
科学城将成为粤港澳大湾区国际科技创新中心主引擎，国家制造业高质量发展引领区，民营及中小企业发展活力区，高水平对外开放合作示范区。
这一高标准规划，定调未来发展。
| 数据来源：广州黄埔区、开发区官网
依据现状产业基础和行政边界，结合未来产业发展方向，规划为五大产业组团，包括科学城中心研发办公组团、萝岗政文中心研发办公组团、大沙研发办公和智能制造组团、永和智能制造组团以及云埔东区智能制造组团。
比如，永和片区将打造智能制造组团，涉及贤江、永岗南北区、水西等城市更新项目。
而负责片区项目的开发商，也有不少是造就商业综合体的高手。
| 数据来源：广州黄埔区、开发区官网
当然，黄埔不仅有产业，也有生活的烟火气。
在2030商业网点布局与发展规划之中，确定了“一主二副、一轴三带、多节点”空间布局。
其主要商业中心是黄埔临港经济区，涉及珠江村、姬堂、横沙、文冲旧改、茅岗路旧改。
而介入开发商，比如富力、万科，地标与商业运营能力是有的。
科学城商圈，有黄陂、萝峰、大塱等旧改，加上星河湾、保利等开发商加持，未来片区的相当值得期待。
总体来说，黄埔希望通过旧村改造，土地腾挪，在生物医药、新能源汽车、智能制造、现代创新服务区、知识经济等领域实现转型的突破。
而产业和配套的高站位规划，一来可以增加工作岗位，增加产业人口。
二来，城市面貌更新，种下梧桐树，引来金凤凰，可以提升村民的租金、分红收益。
此外，产业的发展空间的扩大和升级，还可以增加税收来源。
当然，还可以避免旧改成为开发商的盛宴，过渡地产化，导致供应量大增，影响楼市平稳发展。
一个典型的例子，就是昆明城中村改造。
2008年，仇和主政昆明一个月，就把336个城中村纳入改造范围，改造的办法通过给每个村庄“足够高”的容积率，实现征地建设成本的平衡。
到2015年3月为止，昆明纳入规划改造范围的城中村增加到382个，实现批准257个，批准建设面积达9618.19万平方米。
想象一下，几百个村庄容积率同步提高，整个城市的天际线都破坏了。
同时，也严重损害了地方融资能力，旧改转化出来的商品房大量上市，相当于昆明十年商品房建筑总面积。
由于旧改占用大量资本，本来应该有更高净资本形成率的呈贡新区，反而发展缓慢，导致昆明缺少足够的自有资本启动给城市带来更多现金流建设项目议程。
他山之石，可以攻玉。他人之事，我事之师。
黄埔通过密集的产业规划布局，未来可以走出不一样的道路。
————旧改秘密，偷偷说给你听————
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