咬死你，咬死你，黄埔夏园旧改：升龙暗斗富力
流着牛奶与蜜糖的旧改，实则暗流涌动。
据相关消息人士透露，一直盘踞在夏园城市更新项目的升龙，迎来了广州旧改大户富力的入局竞争。
我们团队也电话咨询了广州升龙品牌对接人，其负责人称：
确有此事，但是升龙尚未退出夏园项目，团队还在推进相关工作。
而此番富力突然入局，只是竞争关系。
|夏园牌坊
一直在广州疯狂攻城略地的升龙，这一次受到了本土旧改势力阻击，实属罕见。
众所周知，由于城市更新周期长，难度大、涉及多方利益，门槛并不低，很多开发商会提前好几年介入。
一般而言，旧改项目一旦有主，很少会开发商会主动挑事，在虎口里抢食。相对应的，我的项目，你也别来碰。
这几乎是圈内的共识。
在夏园，升龙还有协议在身的情况之下，富力这时候仍然可以介入，背后传出来的信号，值得玩味。
富力此番入局背后，原因我们不敢多加揣测。
但是，有一点可以确定的是，夏园的位置，确实不错，要不然也不会引起两虎相争。
|夏园里的改造标语
1
夏园村，地处黄埔区东南部，珠江北岸，北面紧贴广深公路，东连沙涌，西望庙头，南面是敦厚、敦美和南湾，是黄埔临港经济区的重要组成部分。
其毗邻地铁13号线夏园站，5号线东延段亦是在此设站，未来直达珠江新城，地理位置优越。
整个项目改造面积范围约114.65公顷，妥妥的巨无霸项目。
|夏园村区位图
夏园村距今已有800年的建村史，是黄埔区最古老的村庄之一，历史底蕴丰厚。
走进夏园村，脚下是曲折狭窄的小巷，头顶是盘绕错杂的电线，眼前则是是密密麻麻的“握手楼”，置身其中，离阳光也遥远了许多。
村内公共生活空间有限，配套设施不完善，存在治安、消防安全隐患。
和其他城中村一样，房屋出租，是许多村民的重要收入来源之一。
| 夏园村现状
但是由于地处工业区，周边有化工厂、机械厂、电子厂等，污染较为严重。
这里的租金也不高，差一点的单间每月租金600-1000元；好一点的两房则是1200-1800元/月不等。
越靠近地铁，价格越贵。
低端的产业、廉价的租金，逼仄的居住环境，已经不能满足村民们日益增长的需求。
由此，城市更新势在必行。
据了解，夏园社区于2018年顺利通过改造意愿表决，并成为2020年黄埔区重点城市更新项目，更新改造规划规划计容总面积达304.88万平方米。
在今年公布的黄埔66条村改造名单之中，夏园位列其中。
| 夏园村现状
未来，夏园城市更新项目着力推动塑造高质量发展新空间、优化城乡功能结构布局，传承历史文脉，营造国际一流高品质人居环境。
2
今年5月份，与夏园村相邻的南湾，经过村民公开表决，升龙成为正式合作企业，改造成本约54亿。
而夏园村旧村改造的前期工作，也是升龙在着手，许多人便猜测，升龙会不会拿下夏园村，进行连片改造。
今年9月28日，黄埔区穗东街夏园旧改签约启动暨展示区开工仪式举行，标志着穗东夏园社区旧村改造“驶入快车道”。
|奠基仪式
从官方通告来看，广州嘉龙置业有限公司出席了此次开工仪式。而嘉龙置业，就是升龙的关联方。
然而，从“恋爱”到“结婚”还有很长的路要走，在公开招商表决之前，还存在变数。
毕竟，城市更新从来都是硬骨头，多方利益的交织，加上职住平衡以及房企“三道红线”的影响，如何平衡拆迁与建设成本，需要重新测算与考量。
3
2018年以来，两年时间里，登陆广州公共资源交易中心的城市更新项目共有93个，改造投资额超6000亿。
当中势头最猛的，不是本土粤派房企，而是“过江龙”上海升龙集团。
2018年5月，升龙首入广州，拿下南沙旧改第一村——金洲、冲尾自然村，正式敲开广州大门。
短短两年时间，接连吞下9个旧村改造项目，涉及改造范围超1800公顷，总投资更是高达772亿。
这772亿，虽然不是一次性支付，而是分期付款，但对企业现金流的要求，也绝不简单。
升龙手上的筹码，让人看不透。
升龙对外宣称，公司有金融背景，升龙是广东华兴银行的发起人公司和重要控股单位。
通过企查查查询得知，上海升龙是广东华兴银行的第三大股东，出资比例达12.5%，仅次于侨鑫集团。
不过，针对这个问题，我们曾采访过华兴银河相关人士，该知情人士表示，因为升龙是前几大股东，为了避嫌，华兴基本上不参与升龙的融资。
那么，升龙的资金主要来自哪里？广州农商银行、广州银行等。
其中，上海升龙在广州签署的第一个实质性战略协议，就是与广州农商银行签署的。
这个信息，在百度上还能找到。
一开始布局广州，升龙就上手解决了资金的问题。
在激烈的竞争丛林中，流动性，一直都是房企的生存法则。
4
实际上，与过江龙相比，粤派房企仍然是广州城市更新的第一梯队。
碧桂园、万科、恒大、方圆、星河、富力、保利、时代、佳兆业、奥园、星河湾、敏捷、珠江合生系、越秀等，抢占了绝大部分的旧改项目。
截止至目前，时代拿下最多公开招商旧改项目，一共有9个，方圆（6个）、保利（5个）、富力（5个）紧随其后。（仅统计挂网招商项目）
目前，富力手握广州5个旧村改造项目，天河、南沙、番禺、花都、白云都有布局，改造面积超400公顷，改造投资额将近500亿。
而外地房企也不遑多让，有升龙、俊发、大华夺城掠地，也有融创、龙湖、阳光城、旭辉、云南俊发等房企的徐徐发力。
不过，相对而言，粤派房企搞城市更新，有天时地利与人和。
毕竟，当下的城市更新改造很多都是在珠三角进行，有需求，也有完备的城市更新政策。
————旧改秘密，偷偷说给你听————
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