347亿！“地产航母”合生创展，鲸吞广州最贵旧改
2021，海珠城市更新大步快走。
今天，海珠区凤和经济联社召开公开选择合作企业的竞选及成员代表表决会议。
经过村民代表公开投票表决，合生创展百分之百通过，成为凤和（康乐村、鹭江村）更新改造项目合作企业。
招商文件显示，康乐村、鹭江村改造范围内总建筑面积335.94万平方米，改造投资总金额约为346.67亿元，其中，复建安置资金约250.77 亿元。
这是广州旧改公开招商以来，投资总额最大的项目。
|康乐村、鹭江村@细鹏拍摄
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康乐村、鹭江村位于中大国际创新谷片区内，涵盖了中大布匹市场范围。
北邻中山大学、南接东风村、西面是五凤村、东面则与大塘村为临，位于新中轴线南端，出门即是地铁八号线鹭江站，临近广州大道，地理位置上乘。
|康乐村、鹭江村区位图
|康乐村、鹭江村基础数据公示
据统计，中大布匹商圈拥有59个分市场、商铺约2.3万间、总建筑面积约300万平方米，经营品种超10万种，直接从业人员10万人以上，关联产业人群超过200万人，年交易额估算超过2000亿元。
繁荣的纺织专业市场，遍地的作坊工厂以及庞大的外来就业人口，使得康乐村、鹭江村在土地外包、自建房出租上，赚得盆满钵满。
据了解，单房的价格750-1200元/月；一房一厅价格在1300-1800元/月。
两房一厅价格在1800-2300元/月，主要看装修以及家电配置情况。
|招租信息
村内的大大小小的纺织厂、服装厂数不胜数，与中大布市联系密切。
到工业区转一圈，工厂生产基本已恢复，工人们忙碌不止，多处张贴着招工广告。
不过，受疫情冲击，部分厂房和档口也在转让，街边还有人拿着招牌寻找客户。
|工厂生产基本恢复
|招工、寻客情况
虽然康乐村、鹭江村纺织批发产业做得风生水起，但是产业业态比较低端，外来人口密集，村民居住环境较差，配套设施落后。
村内握手楼遍布，电线纠缠，还存在临建、乱搭建等现象，“三合一”、“二合一”的小作坊比比皆是，存在众多安全隐患。
悠长且狭窄的巷子，迷宫一般，仿佛没有尽头。
三轮车拉着布料在人群里中穿梭，一不小心就会来个“亲密接触”。
|鹭江村现状
城市更新改造，迫在眉睫。
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康乐村、鹭江村对合作企业，要求不低。
首先，是合作企业条件：
1、为内地A股上市公司或香港联交所主板上市公司。2019年总资产不低于1300亿元人民币（或等值外币），净资产不低于600亿元人民币（或等值外币），资产负债率不高于65%；
2、公告发布日之前在广州市有开发项目且项目竣工面积达500万平方米以上，其中海珠区房屋竣工面积超过150万平方米；
3、长期信用等级为AAA以及近五年连续获得“广东地产资信20强”企业称号。
以上这几点条件，合生创展都能满足。
在合作内容方面，凤和（康乐村、鹭江村）更新改造项目要求竞得人：
1、应与政府相关部门签订监管协议和承诺书，明确产业导入的内容与要求，保证项目建成后产业导入有实质性成效；
2、需承建华盛南路道路大修工程（项目金额约1600万元）、叠景路临时维修工程（项目金额约1000万元）、凤江小学校园综合改造提升工程（项目金额约2500万元）、客村小学校园综合改造提升工程（项目金额约2500万元）、逸景第一小学本校区校园综合改造提升工程（项目金额约2400万元）公益建设项目；
3、同意按照市、区下达的任务节点要求完成改造各项工作，确保2023年底前安置房开工建设，2025年底前基本完成安置房建设。
具体节点任务，要求如下：
2020年11月30日前完成编制单位的确定并启动详细规划修改方案编制工作；
2021年3月31日前完成合作企业公开引入工作；
2021年6月30日前完成片区策划方案、详细规划修改方案审批；
2021年12月31日前完成实施方案审批、完成补偿安置方案表决并启动补偿安置协议签约；
2022年6月30日前完成首期安置地块上房屋的补偿安置协议签约、全村改造范围内房屋的签约率达到50%以上；
2022年9月30日前完成首期安置地块上的房屋动迁交房；
2022年10月31日前完成首期安置地块上的房屋拆卸；
2022年12月31日前基本完成签约工作，首期安置房开工建设；
2023年9月30日前完成全部安置地块上的房屋动迁交房；
2023年10月31日前完成全部安置地块上的房屋拆卸；
2023年12月31日前全部安置房开工建设；
2025年12月31日前基本完成安置房建设。
|康乐村、鹭江村现状@细鹏拍摄
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事实上，康乐村、鹭江村的改造，最早可以追溯到2011年。
2011年，康乐村、鹭江村组织村民代表表决，通过以自然村为单位推进“城中村”改造；
2017年，两村完成数据普查等前期工作，准备开展基础数据全面摸查工作；
2018年11月，康乐村、鹭江村更新改造表决达到法定同意人数，同意率为97.19%；
2019年3月，康乐村、鹭江村开始进行基础数据入户测量工作；
2019年3月28日，凤和经济联社召开村民代表大会，同意选择广州市天塱投资有限公司为合作意向企业；
2019年4月10日，地产航母合生创展与鹭江村、康乐村正式签订旧村改造合作意向协议；
|合作意向签约仪式
2020年7月，康乐村、鹭江村基础数据调查成果公示；
2020年11月26日，凤和经济联社召开村民代表大会，同意按《广州市海珠区凤阳街凤和（康乐村、鹭江村）更新改造项目公开选择合作企业招商文件》进行招商。
|表决结果公示
从正式启动，到挂网成功招商，合生仅用了两年的时间。
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合生创展，1992年创立于香港。
作为中国第一家百亿房企，合生创展曾执业界牛耳。
当年，万科创始人王石曾将合生称为中国地产界真正的“航空母舰”，其在北上广深等一线城市坐拥大量低成本土地。
合生创展在广州开发的项目包括骏景花园、珠江帝景、合生中央城等，相信很多人都不陌生。
在广州的旧改布局中，除了海珠康乐村、鹭江村，合生也落子番禺新基村、黄埔火村、迳头村以及莲塘村。
| 区域 | 项目 | 改造面积 | 改造投资额 |
| 番禺 | 新基村 | 25公顷 | 29亿 |
| 海珠 | 康乐村、鹭江村 | 113公顷 | 347亿 |
| 黄埔 | 火村 | 66公顷 | 33亿 |
| 迳头村 | —— | —— | |
| 莲塘村 | —— | —— |
除了地产业务，合生创展旗下还拥有商业、基建、合生活、投资板块，科技、养老、文旅、教育、健康、金融、汽车等多元化业态优化布局。
2021年开年，合生布局新赛道。
1月5日，合生创展集团创始人朱孟依、长子朱一航管理的合生系公司「珠投智能」耗资19.23亿元增资广汽蔚来，持股66.2%。
合生创展，成为继恒大、宝能后跨界新能源汽车的第三家房企。
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合生产业布局的多元化，也让人对未来康乐村、鹭江村的蝶变充满遐想。
根据改造初步设想，改造后的康乐村、鹭江村将成为海珠区宜居宜商最具发展潜力区域，其可以依托中山大学等知名品牌资源，引入高新产业，打造高端集聚区。
同时，两村改造还设想凭借纺织经济，打造国际化商贸基地。
|康乐村、鹭江村现状@广州房产细鹏拍摄
|康乐村、鹭江村规划
位于鹭江社区的中大国际创新谷，是广州创新空间布局——“一区三城十三节点”中的重要节点。
|中大国际创新谷
目前园区已有“天然香料纳微胶囊材料研制与应用”、“智慧化工园区解决方案”、“服装ERP云平台”等10个IAB产业范畴项目入驻。
中大国际创新谷，未来的愿景可是“广州未来新硅谷”、广州“中关村”，作为重要载体之一，支撑广州共建粤港澳大湾区国际科技创新中心。
凭借着雄厚的老城实力与创新战略，中大片区或将成为海珠乃至广州新的价值领地。
海珠区，也将借助中大国际创新谷规划建设机遇，加快推动布匹市场产业转型，引导产业链从低端向高端升级，逐步实现业态与环境的转型发展。
目前，周边一手住宅稀缺，位于地铁昌岗站和江泰路站之间的时代润南，即将推出市场，吹风价约8万/平。
二手房有海洋雅苑、愉景雅苑、海琴湾等，均价3.9-5.6万/㎡。（数据来源：贝壳找房）
如今老城蝶变在即，让我们共同期待。
————旧改秘密，偷偷说给你听————
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