昔日番禺豪宅验资200万看房，如今15亿三度拍卖无人问津
烂尾楼降价贱卖，却无人接盘，曾经让人心动的项目，何时才能复出？
位于番禺的碧桂园星钻，两度流拍过后，于2月25日转为变卖，变卖周期60天，截至目前为止无人报名。
| 对应项目为碧桂园星钻
项目于2020年12月28日首次拍卖，起拍价格18.69亿元，最终无人报价而流拍。
2021年2月1日，项目二度拍卖，起拍价格降至14.95亿元，还是流拍。
根据变卖公告，项目参考市价为26.7亿，而如今起拍价只有14.95亿！
要知道，该项目位于番禺市桥地铁口附近，是番禺最理想的居住板块之一。
而且项目大部分住宅已经封顶，为何没有人愿意接盘？
我们先来看看项目的情况：
项目位于市桥光明北路与环城东路交界处，靠近新光快速出口，离市桥地铁口仅约800米。
从市桥地铁A出口出来，步行大概只需10分钟。
确实是番禺中心区不可多得地铁旁靓地。
虽然项目已停工两年多，但大部分住宅都已经封顶，商业部分也建了一半左右。
| 碧桂园星钻现状图@拆神细鹏摄影
根据规划，该项目将建设两栋超高层、六栋高层住宅，其中1-3层规划为大型综合商业MALL，主推95-175平三至五房改善型产品。
| 项目效果图
2017年，项目传出要开盘，而且喊出吹风价超过4万/平，甚至号称要验资200万才可以看样板房。
一时之间，给一手住宅稀缺的市桥板块，激起了无限遐想，多少人都在盼着它尽快入市。
但是项目却一直拿不到预售证，从2018年开始停工并烂尾至今。
目前工地现场也张贴出了项目的拍卖公告。
如今，市桥的在售项目报价普遍在3.5万/平左右。
而且在售的全新楼盘不多，尤其是改善型产品，更是稀缺。
| 项目 | 在售户型 | 报价（元/平） |
| 金海岸花园·观海 | 209-318平大平层 | 4.8万 |
| 天颐华府 | 260-390平别墅 | 6.8万 |
| 星尚 | 115-120平三房 | 2.4-2.6万 |
| 景业东湖洲豪园 | 95-121平三房 | 2.8万 |
| 璞悦台 | 102-128平三四房 | 3.2万 |
| 龙光天瀛 | 89-130平 | 3.5万 |
| 大华·紫悦府 | 97-125平三四房 | 3.5万 |
|报价来源：广州房天下
为何项目会突然之间烂尾？还得从地块的前世今生说起。
从标的物情况调查表来看，项目由两宗地块组成，分别属于翠倚华庭和世纪花园两家公司，土地使用年限到2069年。
由此可推断出，地块出让时间大概在1999年。
通过工商查询，我们发现上述两家公司，原本由广州盛乐房地产投资有限公司、广州市番禺大来木制品有限公司、广州市番禺南星有限公司、广州市灏晴财务咨询有限公司四大股东持有。
不过，地块在出让过后十余年的时间里，一直都没有进行开发。
直到2016年4月21日后，碧桂园旗下的广州市海碧房地产开发有限公司入股，取得翠倚华庭公司51%股权，世纪花园公司51%股权，碧桂园入股成本累计为7187.8776万元，成为项目的第一大股东。
随后，地块才开始进入实质开发阶段，项目案名定为“碧桂园星钻”，规划建设8栋洋房住宅和约5万平方米的商业。
至于停工的原因，此前有多种说法：
1、施工单位与开发商合同纠纷，有可能更换施工方所以停工。
2、项目的土地股权似乎与土地所属的珠坑村没有达成共识，导致土地一直存在纠纷，无法拿到合法手续。
”
这些说法，或许都对。
通过天眼查查询，两宗地块所属的两家公司，官司缠身，涉及了借款合同纠纷、金融借款合同纠纷、建设工程合同纠纷等。
至于为何拿不到预售证，与股东之一盛乐公司有关。
根据（2019）粤01民终8530号判决书：
2017年5月27日，盛乐公司因世纪花园公司以其名下位于广州市番禺区市桥镇星云村东环路以北"坣头岗"(土地证号为：01-××号)地块(以下简称"B地块"）20.05%的份额为南星公司、广州番禺粤星石油有限公司（以下简称"粤星公司"）在中国银行股份有限公司广州番禺支行（以下简称"中行番禺支行"）的贷款提供抵押担保以及世纪花园公司为前述贷款提供连带责任保证，给其造成损失1.7亿为由，以世纪花园公司、南星公司、大来公司、灏晴公司、海碧公司、中行番禺支行、陈伟强、粤星公司作为被告向广州市中级人民法院提起了损害股东利益责任纠纷一案[案号为（2017）粤01民初160号，以下简称"160号案"]。
盛乐公司同时提起了财产保全申请查封世纪花园公司所享有的地块20.05%的份额。
合润公司对盛乐公司的前述财产保全申请提供了诉讼保全担保函进行担保，担保限额为五千壹佰万元。
然而事实上，盛乐公司诉请的所谓损失根本不存在，其目的是利用诉讼恶意查封土地，阻碍世纪花园公司开发的B地块项目不能顺利办理预售许可证，并达到其要求世纪花园公司其他股东高价收购其所持有的世纪花园公司股权的目的。
2017年12月22日，盛乐公司又提起（2017）粤01民初456号案（以下简称“456号案”）并申请法院查封了案外人翠倚华庭公司名下土地（土地证号为:Ｇ01-××2）。
总之，盛乐公司与其他股东之间的纠纷一直没有解决，导致项目始终无法办理销售许可证并入市销售。而楼盘之前收到的诚意金，也原路退回给意向买家。
据接近碧桂园的消息人士称，作为股东，因为无法拿到预售证，碧桂园早已退出。
2018年，中国银行提起仲裁要求，单方面宣布解除《授信额度协议》及要求还款，并于2020年9月发出强制执行的公告。
而项目拍卖，正是由中国银行申请执行。
可见，不是项目不好，而是公司本身存在较多的债权债务问题，股东之间又有严重纠纷，没有人敢轻易接盘。
不知道这个命途多舛的烂尾楼，什么时候才能重获新生。
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