50宗地要来，旧改浪潮起，房企“三道红线”下，游戏规则变了
广州土地集中供应方案基本敲定。
目前，市场透露出来的消息主要有两点：
其一：广州住宅用地一年进行三次集中供应。
目前，最快时间点是3月底，接下来看土拍市场情况，再进行后两次集中挂牌出让。
其二：最快下周，广州拟计划挂牌出让约50宗土地，计划出让面积约843万平。
其中，土地出让最多的是增城，预计有18宗；其次是白云，包括金沙洲皇冠地块、同嘉路地块等。
黄埔主要供应3宗宅地，2宗位于知识城；一宗为黄埔军校小学东侧，起拍楼面价接近2万/平。
番禺焦点则是创新城地块、石碁地块。
近期，我们都看到消息，22个重点城市将实行“两集中”供地新政，按照文件要求，应集中发布出让公告、集中组织出让活动，2021年发布住宅用地不能超过3次。
这22个城市包括北、上、广、深4个一线城市，南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个二线城市。
当中，青岛、郑州、天津等城市已经正式发文，而北京也正式在研究，土地集中供应将于4、9、12月份进行。
这是对地产调控长效机制的补充和完善。
大量宅地集中供应，将会对竞拍房企的资金进行有效的分流，单一宗地的竞拍参与方将会减少，土地竞拍溢价率将会得到一定的控制，抑制地价走高。
好处是，这些地块，一旦项目集中入市，有利于稳定刚需买家的预期，避免市场恐慌。
未来，房企之间将产生愈加明显的马太效应，头部房企会越来越大，集中度会越来越高。
结合此前银保监会郭主席的最新讲话，房地产领域的核心问题还是泡沫比较大，涉房贷款的调控将长期化。
所以我们看到，不仅仅是土地集中供应，从上半年至今，监管层对市场的调控越来越密集。
先是去年8月开始的“房企三道”红线，要求房企剔除预收款项后的资产负债率不超过70%，净负债不超100%，现金短债比小于1倍，并按此将房企分为“红、橙、黄、绿”四挡。
这对于众多房企来说，本就是一道难过的槛。
随后，央行宣布给各类银行房地产贷款占比设置了上线，房企融资难度上升。
接着，就是严查首付贷款来源，禁止经营贷款、消费贷等资金违规流入楼市。
力度之大，前所未有。
这也意味着，楼市调控已经体系化，常态化：开发商端、资金端、土地供应端都被严格监管。
其中，今年1月1日起，房企“三道红线”新规逐步实行，扩大试点企业。
过去房企赖以所用的“高杠杆”利器即将宣布失效，资金压力加大，“疯狂土拍”，要慎之又慎。
根据“三道红线”的触线情况，房企“红、橙、黄、绿”四挡，分别对应0、5%、10%和15%的有息负债增速。
数据显示，“三道红线”政策传出之后，开发商拿地节奏放缓。
土地集中供应政策实施之后，间接利好珠三角城市更新。
毕竟三旧改造融资地块协议出让，不受土地集中供应政策影响。
为保证货值充足，在大湾区，在广州，很多企业会通过三旧改造来扩充土地储备。
2018年以来，随着政策放开与政府让利，三年多的时间里，广州就有超100个城市更新项目浮出水面，完成或进入正式（意向）招商阶段，改造投资额超6000亿。
确实是一块大蛋糕，但想要吃下，并不容易。
比如，恒大参与广州四个旧改，脚踩“三道红线”。
为此恒大引入广州、深圳国资战投，同时进行降低土地储备、提升销售回款、多元业务分拆...
2020年，恒大全年实现合约销售额7232.5亿，债务进一步优化调整。
不过，在监管更加严格的背景下，要跳出“三大红线”高压区，恒大还有很长的路要走。
而参与白云陈田、黄埔笔村、茅岗、番禺石壁、胜石、天河吉山、荔湾海中村旧改的富力，则在在资本市场进行一系列资产和股权腾挪。
2020年第三季度，原本位于“红档”的富力，宣布资产负债率下降至约80.37%，“绿”了一道。
注：越秀、融创参考2020年报；富力参考2020三季度报
其他房企参考2020半年报
不久前，拿下广州最贵旧改的合生，2020年中的净负债率92%，剔除预收款后的资产负债率为66.6%，现金短债比为0.91，踩中三道红线中的其中一条。
而此前三线全踩的融创，到去年年底，由红转黄，打了一场“翻身仗”。
根据最新的财报，2020年底，融创净负债率同比下降76个百分点至96%，非受限现金短债比提升至1.08，两线达标，档位由红变黄，距绿档仅一步之遥。
目前，融创在广州的旧改项目仅有一个。
2019年1月，融创联手中鼎，拿下增城金星村旧改项目，改造范围约73万平，投资预算逾50亿元。
按照计划，融创金星村商品房项目预计最快年底入市。
|增城群星村
当然，也有由“黄”转“绿”的房企。
比如，参与番禺里仁洞、南沙东流村旧改的越秀地产。
前两天，越秀地产宣布，2020年实现合约销售额957.6亿元。剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比分别为69.2%、47.5%、2.25倍，均为“绿档”达标。
当中，越秀地产与广州地铁合作的TOD项目，贡献销售额达到170亿。
未来，越秀地产将通过TOD、城市更新、“住宅+配建”、国企合作、产业勾地和公开市场竞拍等方式，增加土地储备。
越秀地产和广州地铁的捆绑会越来越深。
|里仁洞改造效果图
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