13个体量超100万㎡的旧改航母，老黄埔谁最能打？

老黄埔，真是让人又爱又恨。

爱的，为临港经济区疯狂打call。这里是珠江新城-琶洲-金融城，一路向东的自然延伸，享受第二CBD的发展红利，交通便利，配套完善，发展潜力很大。

恨的，最看不惯附近的黄埔石化厂。污染问题绕不开，只盼着哪天能搬走。

｜广州第二CBD

爱多一点或恨多一点，我们不去纠结。一大票购房者涌向老黄埔，已是事实。

目前，老黄埔公认的“扛把子”楼盘，当属城市之光、富颐华庭、珺合府。

“巧合”的是，这三大楼盘，都脱胎于旧改项目。

不过，在快拆快建的黄埔，说巧也不巧。

66条村改造计划，已经从「三年计划」提速到「2021年底“清零”」。

一样的拆迁节点，一样的供地节奏，融资项目越快推向市场，开发商回血越快。

不难预见，黄埔市场未来新增供应，将以旧改项目为主。

以老黄埔为例，目前体量超过百万平的“旧改航母”，就有13个。

这些旧改项目会陆续进入“熟化”阶段，酝酿入市，未来多个旧改大盘竞争的局面，只会更多。

|黄埔港片旧村体量统计

来源：黄埔区旧村改造三年行动计划

这当中，体量最大的是万科沙步项目，总占地面积163.14万平方米，计容面积约403.85万平方米，体量约为杨箕、猎德的六倍；

而茅岗以西、文冲以西、横沙旧改三个已经成功熟化的旧改项目，你我都不陌生；

华润新溪旧改项目，虽然体量不足百万，却靠“万象城”赚足眼球，会否最早打破老黄埔“三足鼎立”局面？

另外，按照恒大内部考核， 庙头融资商品房，最快今年年底也可以入市了。

想买老黄埔，不关注旧改怎么能行？

三大“网红盘”

我们先来看三个已经熟化的旧改“网红盘”。

｜位置示意图

●文冲以西城中村——万科城市之光

2010年，文冲石化路以西旧村改造工作启动，项目占地51公顷，体量达151.4万平，由万科操刀。

历时十一年，最后的留守户，也在春节前完成了签约手续，正式宣告“清零”。

2020年10月，万科城市之光首期开盘，短短2分钟之内，首批单位全部售罄。

●茅岗以西城中村——富颐华庭

由富力、南驰合作改造的茅岗以西城中村改造项目，改造面积79.54公顷，共计7个地块，计容总建面约227.43万㎡。

由于项目距离天河最近，体量也是三者中最大的，其改造情况一直备受市场关注。

2016年，茅岗城中村改造首期拆迁复建项目正式动工；2020年9月，项目首次摇珠分房；今年3月18日，项目一期回迁房（西华花园）举行了交付仪式。

其融资区商品房——富颐华庭，也在去年9月迎来首期开盘，单价最高刺破5万。

之前富颐上一期的价格已经去到了5.5万/平，按照黄埔最新的价格指导，新一期的价格估计不会低于5.5万/平。

●横沙城中村——珺合府（二期）

2010年，《黄埔区横沙城中村改造方案的批复》正式通过；

2015年，横沙城中村改造首期项目竣工并完成摇珠分房，全部交付村民使用。

目前，二期复建安置房建设在持续推进中，引入云南俊发一起合作，新房企进场，应该会珍惜自己的口碑。

其二期融资项目，便是靠近大沙东地铁站的珺合府，城市之光的强劲对手。

3月6日，三盘同日推新，火药味十足。

万科城市之光，开启诚意登记，E地块闪亮登场。

项目首推E2-E5栋，共4个户型，分别是85㎡北向3房、95㎡南向3房、125㎡南北对流4房、140㎡南向4房，比较偏向改善。

需要注意的是，E组团部分房源靠近环卫规划用地，价格多少会受影响。

｜城市之光E地块

富颐华庭，则在当天推出了S3、S4、S5三栋约300套新品，共有4个户型，分别是约101平、106平、115平的三房及约142平的4房。

建面都在100平以上，适合刚改、改善客群。

现场有多火爆？晚到的客户，看中的户型只剩天地楼层可以选择了。

｜来源：@广州房产

至于珺合府，其首期组团由8栋高层住宅组成，总户数1190户，除了平层、还有部分复式单位。

首推的1-2-3栋，总货量大约有470多套，3梯5户设计，预计2023年交楼。

珺合府主打小面积三房，共有4个户型，分别为86平、93平、95平和97平的3房2厅。

｜来源：@广州房产

总的来说，三盘各有利弊。

比如，城光交通便捷、周边好学校不少，但有垃圾压缩站的影响；富颐距离天河最近，自带教育资源，但地铁出行并不是很便利；珺合府商业配套相对较好，价格上也更有优势。

项目	吹风价	预计开盘时间
万科城市之光	5.5-6万/平	待定
富颐华庭	5.5-5.9万/平	5月（T1）
珺合府	5万/平起	4月下旬

｜仅供参考

不过5万/平起的价格，基本上已经告别刚需了。

而以三大盘的火热程度，以及黄埔楼市频频“震动”，除了要拼钱包，还得拼运气。

“黑马”华润新溪

有人猜想，华润新溪项目，或许会最早打破老黄埔三足鼎立的局面。

3月28日，黄埔新溪项目正式开放展示中心及样板间。

首开区域为5号地块，规划建设1期共4栋回迁房，共有9个户型，引来众多关注。

不过，当天最瞩目的，当属广州首个万象城的落地。

未来，该区域将依托“万象城”商业综合体落地约20万㎡商务办公和17万㎡商业服务，预计经济总量产值约205亿元。

｜来源：广州房产

仅隔两天，一则更重磅的消息出炉。

2021第七届中国广州国际投资年会上，广州黄埔区、广州开发区宣布签下华润置地华南总部。

华润置地华南大区总部，将以新溪项目为契机，落户黄埔。

｜来源：广州黄埔发布

另外，与富颐、城光相比，新溪规划有双地铁（5号线、7号线二期），配套、交通更胜一筹。

｜华润新溪项目

目前，首开区安置范围内部分物业已经拆除，项目旧村实施方案原则性通过区城市更新二级小组会议审议。

但是，什么时候入市，还是个未知数。

毕竟，目前补偿方案都还没有公开，没有正式走招商程序，更别说签约拆迁了。

庙头、沙步计划今年入市

那么，今年有什么旧改新盘有望入市呢？

恒大、同创庙头项目，以及万科沙步项目。

●庙头——恒大、同创

按照恒大的推货节奏，庙头项目会争取在今年12月开，最晚也会是明年上半年。

项目总用地面积约为184.236公顷，是不折不扣的“旧改航母”。

去年年底，恒大与同创成为庙头村旧改项目合作企业，改造金额高达90亿元。

|图示仅供参考

目前，庙头已经步入签约动迁阶段，从节点来看，还是比新溪快的。

｜庙头@拆神细鹏拍摄

值得一提的是，2021年的开局，黄埔的两宗摇号地块（东风化工厂、黄埔化工厂），就在庙头旧改旁。

2.7万/平的楼面价，意味未来片区房价，至少也要5万以上了。

｜地块位置示意图

要知道，相比土地挂招拍，旧改的土地成本低得多，在定价上，也就更有优势。

届时，庙头项目入市，对卓越的挑战，可不是一点点。

●沙步——万科

沙步城中村，位于地铁13号线夏园站和南岗站之间，由鹿步、沙涌、塘头三条村组成，总占地面积163.14万平方米，计容面积约403.85万平方米。

｜沙步位置示意图

2019年，沙步项目获得方案批复；

去年5月，回迁样板房正式面向社区居民开放；

截止今年3月底，沙步社区拆迁进度即将突破8成大关，学校地块、回迁商业地块也早已破土动工。

|沙步村@拆神细鹏拍摄

目前板块之内没有一手楼在售；临近的万科尚城，二手房价已经突破4万/平。

如此巨无霸项目，将“解渴”片区一手住宅市场。

巨无霸组团改造推进中

南岗片区，与沙步同属与南岗街道，紧邻地铁13号线南岗站。

其中，南岗南片由合景泰富合作开发，体量达307.58万平。

｜南岗区位

今年年初，南岗街南岗（南片）旧村改造补偿安置方案出炉。

｜南岗改造宣传横幅

3月18日，南岗南片举行了集中签拆启动仪式。

如果南岗巨无霸旧改推进顺利，躺赢的无疑是佳兆业城市广场。

项目	产品	单价（万/平）
佳兆业城市广场	83-130平｜3/4居	3.2
富力新城	73-120平｜2/3/4居	3.3

｜数据来源：链家、世联东一研究院

至于周边其他旧改项目，比如景业天伦联合体操刀的珠江村、南湾、夏园等，也都在持续推进中。

在未来一到两年的时间里，随着旧改的推进，产业与配套也会相继落地。

需求的转换下，会有一波行情。

————旧改秘密，偷偷说给你听————

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