天量旧改房租快速上涨？广州出手了
城中村，相对便宜的租金，是很多人来到广州打拼的第一站，是梦开始的地方。
很多人担心，这一轮旧改浪潮之后，高涨的房租会赶走“打工人”。
但是，这种情况，包容的广州，是不会这样“一刀切”的，早就想好了相应的政策。
︳网友评论
这不，就在昨天，广州市住建局发布了一个征求意见稿，要求广州接下来的城中村改造，要加大中小户型住房的配置，平抑租金快速上涨。
︳来源：广州市住建局
接下来，我们先来看看重点：
其一：平抑租金上涨。
规划90㎡以下中心户型住房配置，丰富房源套型、增加套数供应，为城市更新导入产业多提供中小面积适配住房，避免租赁房源短缺、平抑租金上涨。
其二：对中小户型提出规定，分为集体宿舍型、单间型、小户型、中户型、大户型、超大户型。
集体宿舍型（人均使用面积符合《宿舍建筑设计规范》）；单间型（建筑面积30平方米以下）、小户型（建筑面积30平方米~60平方米）、中户型（建筑面积60平方米~90平方米）。
非中小户型住房具体户型为：大户型（建筑面积90平方米~144平方米）、超大户型（建筑面积144平方米以上）。
︳萝峰村复建房实景图
其三：对融资地块建设商品住宅中小户型配置设置最低比例。
按照城市更新规划建设管理圈层，第一、第二、第三圈层改造项目融资地块建设商品住宅配置的90平方米以下中小户型住房建筑面积占全部商品住宅建筑面积的比例分别不低于40%、30%、25%。
其中，60平方米以下的小户型住房建筑面积占全部商品住宅建筑面积的比例分别不低于15%、10%、5%，并作为刚性指标纳入详细规划管控。
商品住宅地块分期开发的，中小户型住房至少50%的建筑面积总量应首期开发中完成且其余建设量不得安排在最后一期。
|广州市城市更新规划建设管理圈层示意图
所谓融资地块，简单来说，就是改造项目转化出来的商品房。
比如大家熟悉的大壮名城，老黄埔的富颐、城光、珺合府都是融资地块建设的商品房。
如果按照产业圈层的规定，属于第一圈海珠赤沙改造，就要求中小户型配置不低于40%，这样市场供应就多了。
而且，首期必须推出一半的中小户型。这个政策，严格来讲还是蛮严厉的。
至于正在进行66条村改造的黄埔，属于第三圈层，要求就低一点，为25%。
|图源：网络
其四：规范复建安置区住房建设方式和中小户型住房配置。
这个就是要求，回迁复建房的户型了。
用于村民自住住房、用于出租住房按照“相对分离、集中布置、便于管理、安全舒适”原则，分别按相邻楼栋或楼层集中建设，在征求村民意见基础上集中建设村民自住住房。
在调查研究改造前住房出租情况基础上，征求村经济组织、村民意见集中建设出租住房并配套洗衣、餐饮、健身、文娱等服务设施。
出租住房中，建筑面积30平方米以下的集体宿舍型、单间型住房原则上应占到全部出租住房总建筑面积的20%以上；
建筑面积60平方米以下的集体宿舍型、单间型、小户型住房原则上应累计占到全部出租住房总建筑面积的60%以上，
建筑面积90平方米以下中小户型住房原则上应累计占到全部出租住房总建筑面积的80%以上。
换句话说，出租住房中小户型要在80%以上。
|双沙改造，租客搬离
其五：禁止以租代售。
引导村民通过托管等形式，将出租住房委托村经济组织或住房租赁专业机构在防范经营风险的基础上规范化、集约化经营，避免散、乱、差低效经营，消除“长收短付”、“以租代售”等乱象，防范住房租赁矛盾纠纷，严格落实治安消防管理措施。
简单总结，就是无论是旧改商品房，还是回迁房，都要尽可能的做小户型，增加市场供应量。
继产业圈层之后，避免因为改造赶走产业，广州也是全国第一个出台政策，约束城市更新项目户型，避免因为房源减少，导致房租快速上涨，导致外来务工人员流失。
|黄埔改造
这个政策影响有多大，我想让大家看几组数据。
一组是新闻联播的一张截图，广州实际管理2200万人，当中有975万人在租房。
广州现有房屋是765万套，当中约400万套是城中村安置房和农村自有住房，而城中村自建房就有280万套，99万栋，2.8亿平。
也就是，广州52%的房源在本地原住民手里，而城中村提供的房源占比达到55%。
|截图来自新闻联播
牵一发而动全身。
自2018年起，不到三年的时间，广州就有100多个城市更新项目完成或进入正式（意向招商阶段），投入接近8000亿。
其中：黄埔宣布重点改造66条村；偌大的白云一半要改造；金沙洲地价4.2万之后，5年将拆掉半座白云
花都紧随黄埔，也提出66条村改造，而南沙则是36个项目上马，番禺也不甘示弱，提出了56个计划。
66条村，事关22.4万人，花都旧改爆发，房价会涨吗？（附全名单）
番禺太猛：整整4113万平！56条村全面改造，规划14条地铁
三年之内，广州将推进83条城中村改造；五年推进183条；10年改造400条。
不断推进的改造，势必会减少城中村的房源供给，而面对源源不断流入的人口，如何安置，也要提前布局。
不知道大家是否还记得2018年，深圳龙华富士康的一封公开信，就指向了城中村改造，应避免房租暴涨，引发社会广泛的讨论。
|黄埔南湾
现在，广州出台这一指引，就是为了避免接下来的改造，房源减少，推高房租。
毕竟，过去十年广州新增人口就达到598万人，如何善待年轻人，打造包容广州，将是关键所在。
当然，这些都只是长远的影响。短期的影响，在大拆大建的黄埔已经显现，房东变身租客不在少数。
2020年4月，黄埔电梯楼租金是43.97元/平月，一套90平三房的租金大概是3957元每月。
|2020年广州全市租金，黄埔电梯楼是44元/平月
而到了今年，黄埔的电梯楼租金为50元/平/月，涨幅14%，在荔湾、白云、海珠等纷纷下调租金的背景下，黄埔跑赢天河，涨幅全市第一。
来看，我们一年前的预判：疯狂的旧改，暴涨的房租
对于楼市来说，也有影响。
以后，旧改转化出来的商品房，更强调的刚需。所以，我们看到：
公开出让的黄陂地块，有一个特殊的要求，建设不低于30%的150㎡+的大户型，定位品质社区。
接下来，黄埔公开市场竞拍的宅地都会参照这个要求。
公开出让的地块与未来旧改新增供应，形成不同的产品差异，面向不同的市场。
从居住体验来看，公开出让的地块，居住舒适度更强，在市场上流通也更有溢价。
对于开发商来说，想要在旧改项目做出高端户型和产品，也越来越困难。
最后，附上征求意见的全文（点击左下方阅读原文），大家这对个政策，有什么意见可以去提。
————旧改秘密，偷偷说给你听————
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