甩出“53条”新政，广州万亿旧改或提速
在广州，论是外地人还是本地人，都知道一个段子：
在河里划龙舟的房东，一条龙船上的人，身家加起来，可能超过一个上市公司。
房东们众多身家背后，总是伴随着“旧改”。
不过，在官方真正的文件概念上，“三旧改造”真正的名称是“城市更新。
城市更新的例子很多，比如说，广钢新城，广纸新城。
当年的广钢是这样的：
︳改造前的广钢
现在的广钢新城：
︳现在的广钢
2013年，广钢新城规划出炉，如今，经过八年造城，广钢新城的变化，所有人有目共睹，房价也从当初的2字头，涨到了7字头。
而真正让旧改深入人心的，还是猎德、琶洲、杨箕、林和的蝶变。
这不仅仅是声势浩大的城市造富运动，产业升级，是公共配套的增加，更是居住环境的大幅改善。
接下来，广州城市更新将以雷霆之势，迈入大规模改造的时代，这将深刻改变城市发展格局。
就在昨天，《广州城市更新条例（征求意见稿）》正式发布，广州也成为深圳之后，全国第二个城市更新地方立法。
👉 广州启动首个城市更新立法！95%签约率，可申请向留守户行政裁决
也就说是，广州未来的城市更新工作终于有了法律上的指引政策。
虽然这里面涉及到较长的周期，但条例对城市发展格局会产生深刻的影响。
作为实际管理人口超过2200万的超级城市，在存量时代，广州城市更新将解决住宅供应和医疗、交易、交通、生活等配套缺口。
这决定了城市更新具有公共利益属性，与这座城市里的每一个人息息相关。
︳数据来源：城市战争
今天，我们就来分析，广州首个城市更新立法背后释放出来的信号。
特点一：广州首个城市更新立法，破解拆迁难题。
关于广州的三旧改造，早在2008年，国土资源部就与广东省共建节约集约用地示范省，联合启动“三旧”改造试点工作。
2009年出台《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》，与深圳不同，广州的特点是政府主导，允许符合条件的项目自行改造。
允许自主改造，调动居民改造的积极性，有利于减少相关的恶性逼迁事件，拖慢城市更新进度。
尤其是在拆迁领域，面对留守户的过高的拆赔比，很多都没有办法规范。
比如，去年黄埔文冲项目，此前就公开说有人“漫天要价”。
在2007年，随着猎德村的拆迁基本接近尾声，仍有4户村民迟迟不肯与猎德经济发展有限公司签订拆迁协议。
于是，猎德经济发展有限公司以损害公共利益为由，将这4户留守户告上了法庭。
其法律依据就是《中华人民共和国土地管理法》，农村集体所有的土地由本村村民委员会进行管理。
该案历经一审、二审、再审，最终于2008年由广东省高级人民法院作出最终裁决，支持了猎德村要求收回宅基地使用权，并且要求被拆迁户交回房屋予以拆除的诉讼请求。
最终，猎德村按照《补偿安置方案》规定的补偿标准对被拆迁户进行了补偿，被拆迁户也将房屋腾空后返回给村集体。
如今广州启动首个城市更新立法，在第四十四条【村民自治】中明确规定，
宅基地使用权人拒不交回土地使用权，且旧村庄更新改造项目搬迁安置补偿协议签订人数占比达到百分之九十五的，农村集体经济组织可以向人民法院提起诉讼。
其依据就是公共设施和公共事业的建设，广州试图以法律的形式解决拆迁难的问题。
第二：双“95”的突破。
条例不仅规定了旧村改造对于补偿协议签约率达“95%”可由村集体提起诉讼。
突破性还在于，对旧住宅小区“双95”的规定—
签订国有土地上房屋搬迁补偿协议的专有部分面积和物业权利人人数占比达到百分之九十五，市场主体与未签约物业权利人经过充分协商仍协商不成的，可以向项目所在地的区人民政府申请调解。
经过区人民政府调解未能达成一致的，为了维护和增进社会公共利益，推进城市规划的实施，区人民政府可以按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》相关规定对未签约部分房屋实施国有土地上房屋征收。
这两段有两层含义，说明广州还是希望在市场化操作之下，通过行政调解来降低部分留守户对于改造的预期，从而实现项目自主签约。
但是，如果一旦调解失败，越过“红线”，没有在最后的时间签约，那么将面临的是行政征收。
而《民法典》关于改建、重建建筑物及其附属设施，则应经参与表决专有部分面积3/4以上的业主且参与表决人数3/4以上的业主同意。
广州城市更新条例（征求意见稿）与上位法并没有冲突。
这给广州城市更新项目“最后一公里”难题的破解，提供了希望。
这里要说一点，无论是广州，还是深圳规定的是“双95”，要比香港高。
香港是达到90%，市区重建局可以向法院申请强制拍卖，如果楼龄达到50年，这个门槛降低到80%。
广州、深圳规定的门槛相对偏高，其实还是想偏向于老百姓私权利益的保障力度，这是值得肯定的地方。
当然，我也不是专业法律人士，如果有不对的地方欢迎指出。
︳珠江新城里的石牌村
第三：“双95%”的出发点——公共利益。
广州城市更新条例（征求意见稿）规定：
涉及房屋搬迁安置的，实施主体应当坚持先安置、后搬迁，优先保护历史文化遗产，先行建设复建安置房、公共服务设施和市政基础设施，并优先移交投入使用。公共服务设施和市政基础设施未在规定的时限内启动建设的，其他建设项目（安置房除外）不得启动。
这是出于公共利益的需要，而不是单纯的商业行为。
无论是猎德，还是琶洲等旧改标杆，都实现了区域城市功能的优化或区域复兴以及公共利益的彰显。
亚运会前夕，猎德村，借力珠江新城东风，大换新颜，而猎德大桥的开通更是解决了新中轴线的交通压力。
2010年改造之前，琶洲村内主要产业为集体工业厂房，有做印刷、喷绘、展览、摩托汽配的，改造前琶洲村集体收益基本是海珠倒数。
但是，经过四年改造，村集体物业包括写字楼、酒店、商场、商铺等业态，陆续聚集了金融、办公、科技、消费、娱乐等高端业态，每年村集体收入翻了10倍，并与周边产业融合共生，形成集聚效应。
随着旧改项目的成功运作，其社会效益不断持续展现，就在去年，广州又把人工智能与数字经济区这一重磅国家规划落子琶洲村，引领羊城未来黄金十年。
︳广州人工智能与数字经济试验区
广州城市更新条例（征求意见稿）“53条”新政的出台，对于广州城市发展，对于楼市又有哪些影响？
按照计划，未来十年广州将启动389条村的改造，面积相当于半个香港，规模和决心之大前所未有。
︳数据来源：广州城市更新（城中村改造）工作方案
自2018年起，三年时间里，广州完成106条旧村改造的招商，总投资金额约6329亿元，改造面积约9000公顷。
光是今年上半年，就有25个城市更新项目成功招商。
︳来源：广州公共资源交易中心
实际上，从广州部分区域公开的十四五规划数据来看，城市更新总投资达到了8889亿。
接下来，其他区域也会陆续公布“十四五”规划，可以意料未来五年，广州城市更新总规模将达到万亿。
而随着城市更新条例的启动，广州万亿旧改将会提速。
︳目前，广州仅7个区提出了城市更新总投资额
这一轮城市更新，不是简单的大拆大建，而是直面城市公共配套的缺口。
为此，广州出台了全国首个城市更新产业圈层和产业引入文件，强化产业导入以及地铁、学位、医疗等公共资源配套的完善。
同时，规定了产业和居住的平衡，避免旧改过度地产化。
而改造投入越大，进度越快的区域，其配套兑现越快，城市价值进一步提升。
比如，黄埔、海珠以及白云新城，白云湖等板块。
|广州市城市更新规划建设管理圈层示意图
此外，不久前，《广州市老旧小区改造工作实施方案》正式获得审批通过。
｜来源：广州市人民政府
这份方案，明确将重点改造2000年底前建成的484个老旧小区，改造内容分为基础类、完善类、提升类、统筹类。
到2025年底，计划基本完成改造任务。
｜来源：《广州市老旧小区改造工作实施方案》
随着双“95” 的提出，会增高买房人对老旧小区的预期。
因此，很多搏老小区旧改的买家，会视为是一个福音，会吸引一部分资金杀进这个市场，也有可能会出现一波炒作。
当然，市场是相对的。
如果你因为拆迁谈不拢又成了“钉子户”，那么这个政策显然对你又是非常“不友好”。
｜来源：老城越秀十四五规划改造范围
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