现金补偿最高5万/平，秒杀周边二手，海珠前进路改造上“硬菜”？

来，让我们把聚光灯打在海珠前进路云桂村旧改项目上！

最近，我们的粉丝群里在传一张图片：「云桂·新家园改造重磅利好」

从内容来看，的确是挺重磅的——

7万的奖励、最高5万的弃产补偿、异地永迁可选海珠/黄埔/增城···

｜云桂村改造“重磅利好”

别看「云桂村」名字带有一个「村」，现状的破败比起村屋也有过之而无不及，但其实，它是一个旧城改造项目。

2012年8月由合生创展参与，2015年2月启动改造签约。

不过，多年来，这个项目进度十分缓慢，一直停滞在拆赔阶段，“闷葫芦”无疑。

这一项目之所以推进缓慢，原因在于这一片区有平房超过百年历史，且屋主已经出国联系不上，因此进展较为缓慢；

另外，部分物业确权较难，也对项目推进造成了影响。

而由于地段较好，有部分居民心理预期较高，持观望态度，尚未签约；

鲜红的宣传标语，在一片老旧的建筑中格外显眼。

｜云桂村现状

如此进度，和和大刀阔斧的黄埔旧改相比，云桂村像个“弟弟”——

新溪片区旧城项目，去年被纳入了年度更新计划，昨天（7月28日）首开区建设，就已经开拆了，或将建设广州首个万象城。

这力度，这速度，值得云桂村看齐。

｜新溪原区委党校开拆

前进路云桂村，位于前进路以南，聚龙大街以北、南园新村以东、云桂大街以西地段，占据老城的关键位置，项目周边生活配套成熟。

｜项目位置

这是一个体量不算庞大的项目。

据公开资料，项目占地面积约5.4公顷，改造规模约8.5万平，投资额达50亿。

对比之前的方案（资料来源：律房律地）可以看出，前进路云桂村改造，确实是下决心加大力度了。

为什么这么说？我们接着往下看。

1、货币补偿最高可以补到5万；

5万/m²的货币补偿，跟海珠一手价格，自然是没得比的，距离最近的时代润南，吹风8万+，由于主推大户型，总价要到千万以上。

不过嘛，对比二手成交均价3.55万/m²的前进路板块，的确算挺高的。

｜来源：链家地图找房

按照2015年的方案，住宅房屋最高能补偿到2.7万/m²，”升级“之后，最高可以补到5万/m²，整整差了2.3万/m²！

按照60m²的房屋计算，就是从162万跨越到300万，中间是138万的差距。

2、异地永迁，可“以小换大”，置换到海珠、黄埔、增城；

最大的区别，在于“原址”和“异地”。

原先的方案中，是按照1:1置换原址地段房屋。

异地可选的项目有三个，都是合生自己的，有住宅也有公寓。

总的来看，就是以地段换面积。

◌ 增城湖山国际七期楼王，置换比例高达1:2.5。

合生湖山国际属于增城凤凰城板块，成交均价2.3-2.5万/m²。（来源：世联东一研究院）

◌海珠珠江国际公馆为公寓，靠近珠江国际纺织城，置换比例为1:1.96。

目前仅有1套挂牌，单价3.07万/m²；

45m²-50m²的一房一厅，月租金3500-4800元。（来源：贝壳）

◌黄埔中央城，置换比例为1:1.5。

其脱胎于火村旧改，属于科学城板块，成交均价4-4.2万/m²。（来源：世联东一研究院）

｜云桂村与江南西

不过，如今的“异地永迁”，是替代了原址回迁的方案，还是给居民多一个选择，尚不能确定，了解的可以评论区告诉我。

3、限时签约奖2万，搬迁奖励5万；

4、搬家费从1000元升级到5000元化。

其实，补偿内容做的升级与调整，或许考虑到时间太长，原方案有些“过时”，但无非是出于一个目的——促签。

｜云桂村改造宣传标语

按照计划，云桂村改造完成后，将大大降低建筑密度，改善人居环境，同时完善内部公共设施配套。

但现状怎么样，大家也都看到了。

｜云桂村现状

这个项目已经等了太久。

近十年的时间，琶洲的高楼早已鳞次栉比，而新云桂的愿景，却迟迟不能实现。

我们的摄影大哥表示，这里跟十年前相比，基本没什么区别：“地方没怎么变，人却胖了六十斤。”

云桂村｜近晓港公园，望珠江新城

其实，在其他中心区改造推进举步维艰的时候，海珠交出了非常漂亮的的旧村招商成绩。

当中，全市“最贵”的旧改项目——康乐村、鹭江村，也由合生操刀。

而旧城改造，要进行的是超乎想象的博弈，广州还没有成功的先例。

7月7日，《广州城市更新条例（征求意见稿）》正式发布，其突破性之一在于，对旧住宅小区“双95”的规定—

签订国有土地上房屋搬迁补偿协议的专有部分面积和物业权利人人数占比达到百分之九十五，市场主体与未签约物业权利人经过充分协商仍协商不成的，可以向项目所在地的区人民政府申请调解。

经过区人民政府调解未能达成一致的，为了维护和增进社会公共利益，推进城市规划的实施，区人民政府可以按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》相关规定对未签约部分房屋实施国有土地上房屋征收。

这一条例，无疑是给广州城市更新项目“最后一公里”难题的破解，提供了希望。

这一背景之下，前进路新云桂，能往前迈一步吗？

————旧改秘密，偷偷说给你听————

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