“三道红线”挥刀旧改！广州城中村改造“地震”，多个展厅关闭
房企“紧箍咒”又来了。
这一次，是在旧改领域。
落款为瑞宝经济联合社的《关于关停城中村改造服务展厅的公告》显示：
7月23日，在规范瑞宝村改造项目引入合作意向企业工作约谈会上，海珠区政府对「拟参加海珠区旧村改造合作企业」提出了以下要求：
禁止商业贿赂、禁止承诺不符合政策规定的补偿条件、严守资产负债“三条红线”规定等。
从这一段内容来看，上述要求，不仅只针对瑞宝项目，是对海珠区的旧村改造项目。
｜图片来自群友
而公告第二段，则要求在瑞宝村内开设展厅并违规向村民派发礼品的企业，5天之内自行关闭展厅。
否则，视为自动放弃参选资格。
此时，距离公告发布已经过去了6天。可以看到，瑞宝村内展厅已经撤场，或者盖上红布了。
｜远洋、富力、恒大、越秀等展厅已经盖上了红布
值得一提的是，7月23日，瑞宝联社也发布了一则对社员的公告，要求不收受礼品。
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对房企、对村民的规范力度，都是广州历次旧改项目引入意向合作企业所没有的。
背后释放的信号很明显：
相中海珠旧村，房企想“上门求亲”可以，但既要有实力，也要合规，不正当的竞争将被制止，原有的套路与手段将失效。
未来，广州城市更新领域的准入门槛，或会参考住建部和央行在去年划下的“三道红线”。
|瑞宝村现状
入围“门槛”
其实，房企想要参与广州的城市更新，也不容易。
第一关，要先迈过“门槛”。
今年4月，海珠区住建局发布了《广州市海珠区旧村庄更新改造项目公开引入合作企业及合作意向企业工作指引》
所谓“门槛”，可以理解为最低标准。
各个旧村改造项目在制定引入条件及招商内容时，至少要按照这个标准来，只能更高，不能更低。
这意味着，开发商如果没有超过5亿的实缴注册资本、没有北上广深的城市更新经验，总资产低于200亿/300亿，没有强大的产业运营能力...连名都不用来报了。
这一政策，把小鱼小虾都过了一遍筛，剩下的都是有实力的企业了。
旧改首提“三道红线”
第二关，守住资产负债“三道红线”。
所谓“三道红线”，就是要求房企剔除预收款项后的资产负债率不超过70%，净负债不超100%，现金短债比不小于1倍，调控本质是房地产行业去杠杆化。
而海珠瑞宝，或许是广州首个由村集体提出旧改要求遵守“三道红线”的政策的城市更新项目。
也就是说，即使过了入围门槛，却“外强中干”也不行。
|瑞宝村现状@细鹏拍摄
而这也意味着，“三道红线”的影响范围，再次扩大。
起初，踩线房企面临的主要是借钱难的问题。
要解决这个问题，除了业务分拆、引入战投等，房企能做的，就是努力卖房，加快销售回款。
想卖面包，也得先有面粉，要卖房就得先拿地。
所以，全国20多个城市第一轮集中供地的盛况，我们也看到了——热门地块迎来疯抢。
“房住不炒”的定位之下，自然不能放任不管，又有了新规——拿去买地的钱，不能超过年度销售额的40%。
这一政策限制之下，优质的旧改，自然就成为了兵家必争之地。
而如今，这个“最后的希望”，也有受管控的趋势。
从融资到拿地，到如今的旧改，踩线房企的日子，确实是越来越不好过。
从2020年房企红线达标情况来看，华夏幸福、绿地、泰禾、恒大、富力三道红线全部超标；
而保利、中海、越秀、金茂、龙湖、远洋等，则是安全范围内的“绿档”企业。
不过，这是2020年的情况。
2021已经过去了一半，房企们正在努力降负债、降杠杆，今年的数据或许会好看些。
比如，今年6月底，恒大实现一条红线转绿——净负债率降到了100%以下。
如果旧改「严守资产负债“三道红线”规定」这一要求，推广、落实到海珠甚至是全广州，那么对于房企而言，无疑是巨大的考验。
而如今入局瑞宝竞争的房企，每一档都有代表选手。
比如保利、越秀、远洋三家（0踩线），恒大（踩中2条红线）、合景（踩中1条红线）、富力（踩中3条红线）。（以上来自房企2020年年报、2021半年报数据）
虽然，目前旧改项目中“三道红线”管控细则还不清楚，但可以预料到的是——
作为“安全”范围之内的“绿档”房企，在城市更新领域，相比会更为活跃；
而“红档”企业，将会受到一定掣肘。
“送礼送钱”行不通了
最后，我们再说说合规。
为了提高知名度、获得村民认可，开发商往往会向村民“表示心意”。
而无论是送礼送钱、宴请村民、安排娱乐活动等“常见”手段，还是私下承诺不符合政策规定的补偿条件等“非常见”手段，如今都被禁止了。
村民收受的礼品要主动退回，已经自用或者转送的，也要登记备案。
如此开诚布公，阐明要害，就是想让瑞宝城市更新项目公平、公正和阳光下运作。
“紧箍咒”之下，开发商想要获得村民认可，还是要靠自身的实力和口碑。
————旧改秘密，偷偷说给你听————
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