不是上市公司、没有1500亿身家别来...番禺创新城思贤村招商在即
聊了两天集中供地，今天说回旧改。
番禺新造镇思贤村，今天（8月28日）进行了招商文件的表决工作，旧改即将迈出最关键的一步。
在广州旧改要求功能性国企介入的背景之下，新旧政策对接之际，思贤项目将会成为市场关注的焦点。
｜图源群聊
思贤村属番禺新造镇，与化龙镇交界，这里是国际创新城南岸起步区，也是莲花湾片区的组成部分。
其东北临近珠江，与广州大学城隔江相望，又有新化快速、南大干线（在建）傍村而过。
｜思贤村区位
不久前，新化快速迎来了全线通车，位处番禺东部的思贤村，与大学城、琶洲的通勤时间被大大缩短。
按照设计速度，从思贤收费站出发，驱车前往琶洲东区，用时可以控制在15分钟内。
而串起南站、万博、创新城、大学城、莲花湾等板块，可连接佛山、番禺、东莞、南沙的南大干线，也预计在今年主线贯通。（来源：南方+）
这两条交通要道，不仅加强了片区与外界的联系，也让其价值得以提高。
｜思贤村区位
值得一提的是，在今年第二轮集中供地中，创新城即将推出的两块地，在暨南大学（番禺校区）北侧，同样位于南大干线沿线，起拍楼面价2.3万/㎡，最高限制价2.6万/㎡。
对比4月拍出3.36万/㎡楼面价的创新城一期C居住地块，的确有着不小的差距。
｜创新城暨大北侧地块一、二
这是面粉的情况，那么面包呢？
目前，最靠近思贤村的新盘为奥园恒基·学苑壹号，预计推出建面约105-220㎡的三至四房江景产品；
另外，据@世联东一研究院统计，附近的越秀星汇文玺、思科智慧城，成交均价分别为4.4万/㎡及4.3万/㎡。
如今，在地价回调、房价被摁住的局势之下，这些项目都面临不小的挑战。
我们再聊回思贤村本身。
在番禺的城市更新规划中，思贤村与附近的崇德村、秀发村等，都属于十年改造规划。
此前，在崇德村的改造前期服务企业招标中，盛高以475票的同意票，成为旧改前期服务企业。
而思贤的改造，也逐渐被提上日程。
截止到目前，思贤村已经通过改造意愿表决（同意率达95.53%），已被纳入城市更新项目储备库，完成了编制项目可行性分析方案。
另外，在今年5月，思贤村城市更新基础数据调查成果，也正式在政府网站进行公示。
根据改造的一般流程，基础数据公示完成后，就可以筹备合作企业招商工作了。
那么，思贤村对合作企业提出了什么要求呢？
从等待表决的招商文件来看，有以下重点：
1、在A股或港股上市；
2、2021中国房地产开发企业综合实力TOP500榜单中前50名；
3、企业总资产不低于1500亿元、净资产不低于300亿元，实缴注册资本金不低于20亿元；
4、近三年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上；房屋建筑面积累计规划核实竣工验收超过300万平方米；
5、具备旧村改造经验，在省会城市范围内有开展不少于3个旧村改造项目（已通过公开招商方式选定合作企业，并签订合作协议）；
6、不接受联合体申请、不接受在番禺区同时开展超过5个以上旧村更新改造项目的企业申请；
7、具备与改造地块相匹配的产业布局和产业导入能力。
不仅要是上市公司，还要是资产够硬的TOP前50，对改造经验的要求还包括了上限与下限。
｜村民供图
据了解，合景泰富此前已经“进驻”思贤村，在村内开设了服务中心。
其相关宣传资料显示，思贤村未来更新改造将围绕居住、休闲、研发三大发展方向，打造为集绿色宜居、文化休闲、生物健康研发于一体的“3R创新社区”。
从招商文件对合作企业提出的要求来看，合景也能符合。
合景泰富，目前已经在广州布局了多个项目，版图涉及天河（猎德村、吉山村）、黄埔（双沙村、南岗南片、红卫三四社）、增城（新塘石下村）等。
在番禺，除了思贤村，合景或许也有意于化龙塘头村。
不过，思贤村的改造，还需要等招商文件表决通过且完成公示，才能正式公开招商。
在广州如今严峻的旧改形势下，一切都要等待最终的表决结果。
为什么单独说这个项目？
是因为从公示的文件内容来看，并没有看到关于功能性国企介入的明确要求。
专门提到这一点，是因为前不久市场上流传着的一份住建局的文件。
当中提到，要鼓励功能性属国企参与城市更新改造，在政策没有敲定之前，暂停中心七区（海珠、越秀、荔湾、天河、白云、番禺、花都）的旧改合作企业招商工作。
功能性国企主要是指广州市城投、广州港集团、广州国资发展控股有限公司，广州赛马娱乐总公司等。
而大家平时常见的越秀、珠实等市属国企，更多属于竞争性国企。
国企介入有利于推进广州旧改工作，把握改造节奏，不会出现大拆大建，引发新的城市问题。
其一：国企的介入，能够反哺市政和公共配套的建设，提升城市能级、吸引更多的人才。
其二：保障民生，稳定租赁市场。广州实际管理人口超过2000万，其中大部分是城市基础岗位的外来务工人员，因此需要降低住房成本、留住人才。
其三：能够稳定房价。国企有较低的融资成本优势，未来广州也将成立城市更新基金，保障市场各方的利益。
其四：国企介入有审批流程的优势，能够把控183条村改造的节奏，不会太慢，也不会太快。
其五：避免开发商只吃肉不啃硬骨头。
比如，越秀登峰改造，涉及到白云山以及机场限高，市场不愿意做，只能是国企来兜底。
当然，目前这份文件现在是征求意见稿阶段，并没有正式下发落地，预计很快会公开。
不过，从思贤村的即将招商的内容来看，目前中心7区的部分项目还是在正常推进。
或者说是想赶在新政下发，赶上旧政策的“末班车”。