旧改大变局
一、
上世纪90年代初，广州圈下了北起黄埔大道，南至珠江，西以广州大道为界，东抵华南快速干线，约6.4平方公里的土地。
按广州的意图，珠江新城将建设成“未来的广州新城市中心”。
由于当时广州市政府正筹划修建地铁一号线，政府希望靠土地收益支持地铁建设。
大块土地不易卖，于是就把地块划小，希望用“小地块、高容积率”的模式开发珠江新城。
1993年，广州市政府以美国托马斯规划服务公司的规划方案为基础编制了控制性规划。
把珠江新城分为400多个地块，可供出让的有180个地块、780万平方米。按政府的设计，珠江新城出售土地可以获得220亿元的收入，其中的100亿元将投入地铁建设。
所以，珠江规划还有一个不能说的秘密：地铁建设的血库。
正所谓，一分钱憋死英雄汉。
有些数学题，你看起来是几何问题，但要想得到答案，需要用函数去解题。
| 珠江新城 摄影拆神细鹏
二、
之所以聊这个话题，是因为之前在住建部下发城市更新防止大拆大建（征求意见稿）之后，广州相关部门约见各大开发商，传达出一个精神：
广州推行城市更新的决心不变，政府主导和市场经济结合的趋势不变。
但是，这句话后面还有传达了一个意思，我们一直都没有说，因为政策还没有敲定。
那就是政府要推进，国企全面介入广州的旧改。
相关部门推行功能性国企介入的目的：
一是壮大市属国企增加财政收入，反哺市政建设和公共配套的建设，提升城市能级和城市价值，吸引更多的人才；
二是，保障民生，稳定租赁市场。
所以，从这个角度来看，住建部发文之后，广州旧改不会停止。
其一：城市更新政府主导，不会走形变样，不会过度地产化；
其二：城市更新因为国企的介入，会更注重民生，兼顾公共利益。
其三：不会大拆大建，保留城市记忆。
其四；国企介入，有利于全市统筹，形成全市更新工作“一盘棋”。
简单来说，中心区或者机场周边改造没有条件实现原地安置，那么在国企介入的背景下，有机会实现异地平衡。
就算是改造技术最难的项目，也有机会被啃下来。
| 白云旧改—小坪
其五：改造周期长，资金需求巨大，国企介入，有利于发挥融资成本优势，为项目推进提供强有力的保障。
其六：国企介入，有利于调控改造节奏，不会太快，也不会太慢。
总体来说，目前广州城市更新工作不会暂停。
现在聚集这个问题，是因为住建部文件下发之后，我们后台收到了太多的提问，很多问题都是围绕某某旧改，会不会停？
至少从目前文件传达出来的精神来看，已经招商的项目不会暂停。
在鼓励功能性国企参与城市更新意见的函，当中提到，中心七个区要鼓励功能性属国企参与城市更新改造。
这七个区也就是海珠、越秀、荔湾、天河、白云、番禺、花都。
功能性国企主要是指广州市城投、广州港集团、广州国资发展控股有限公司，广州赛马娱乐总公司等。
大家平时常见的越秀、珠实等市属国企，更多属于竞争性国企。
相关的信号，在@广州城投城市更新已经释放相关的信息：全力以赴投入到广州城市更新改造工作中。
这句话背后，大家细细品。
| 来源：广州城投城市更新公众号
三、
既然，广州城市更新工作不会暂停，那么国企介入的模式又是如何实现？
因为现在文件还没有公开亮相，我们可以猜想几个模式。
第一：一刀切，国企全面参与一二级开发，禁止市场参与。
很明显，这不符合政府主导，鼓励社会资金，市场参与的精神。
第二：鼓励市城投集团作为市属功能性国有企业参与越秀扥中心七区旧村改造工作，各区可根据本区情况鼓励区属国有企业积极参与本区旧村改造。
其模式为市城投集团独资或与区属国企合资成立负责各区的城市更新公司。
当中，市城投集团持股不少于51%，区属国企持股不高于49%。
而涉及机场附近的旧村改造，市城投应联合广州机场建设集团与各区成立城市更新公司。
换句话说，未来中心七区改造，将由市城投与国企组成的联合体参与，包括前期的策划和一级土地整理。
而在二级开发阶段，可根据实际情况通过股权转让的方式引入其他社会企业。
通俗来说，就是市城投主导下的“黄埔旧改模式”。
毕竟，黄埔旧改前期工作就是区属国企（科学城、知识城、高新区）在主导，市场企业在配合。
猜想中，第二种模式，就是最有可能的模式。
政策变了，市场逻辑也彻底变了。
四、
战略敲定之后，就是具体的落实了。
这就面临一个很重要的问题，那就是新政策与旧政策的对接。
目前，纳入广州三年改造计划的项目，一共有83条村，且已经全部完成基础数据核查。
未来五年，则要推进183条村的改造工作。
其中中心七区一共121个，已经正式引入正式合作企业项目42个；引入意向合作企业8个，未引入意向合作企业74个。
这121个项目中，新与旧之间，如何对接？
这就涉及几个维度了：
1）未确定前期策划主体的旧村改造项目，明确市城投与区属国企介入前期工作。
这包括番禺、天河、荔湾、海珠很多的旧改项目。
比如，天河岑村、棠下、车陂；番禺南郊、草堂等；
2）已经确定意向合作的企业的项目，但是未公开引入正式合作企业的。市城投和区属国企的联合体，可投资入股参与前期工作，持股比例不低于20%。
比如，荔湾荔湾海南村、海中村项目。
3）关于新旧政项目的衔接，对于已招商或8月9日前招商文件已通过城领会经村民表决的，可适用于原政策；
比如，之前我们前几天提到的番禺思贤，这个项目在8月9日招商文件已经经过区城领会的通过，但是没有经过表决。
是适用于功能性国企的新政策，还是旧政策？
从我们目前掌握的情况来看，相关的招商工作还要征求市商务局、以及按照市、区最新的工作要求来。
｜思贤村区位
至于荔湾葵蓬因为招商失败，而招商文件又已经固化，被市里重要文件单独备注。足见其特殊性，该项目何去何从值得深思。
4）针对已经按程序引入合作企业的项目，如果相关合作企业无法推进项目顺利实施，可由市城投和国企联合体承接。
也就说，一旦开发商陷入财务危机，那么国企就会出手，防止旧改出现烂尾，引发新的城市问题。
以上，将会是目前广州城市更新在最新政策，与趋势。
2015年，广州市城市更新局挂牌成立（后机构改革，部分职能由规划自然局和住建局承担），成为国内首个市级城市更新政府机构，并先后出台《广州市城市更新办法》以及旧村、旧城、旧厂三个配套文件。（简称：“1+3”城市更新政策）
2020年，广州又推出“1+1+N”城市更新政策，包括产业圈层政策，引领城市高质量发展。
纵观广州城市更新政策出台的背景，一直都把公共利益放在首位，要求城市更新工作应注重长期效益和可持续发展，慎重启动拆除重建类的项目，更多考虑民生；
第二：强化公众参与，实现规范操作。
通过城市更新中的公示，征求利益关系人意见和组织专家论证等多种形式，力求实现更多公众参与，充分保障权利人的知情权和参与权。
如此一来，可激励公众参与的热情，同时促进项目有序合法推进，减少公众利益冲突。
从要我改，变成我要改。
第三：坚持政府主导，强化市场运作。
旧改工作涉及面广，情况复杂，目标多元，各方利益诉求在多元格局里，如何平衡是个难题。
而政府主导的旧改，可以更好保障公共利益和各主体利益，如果政府缺位，那么公共利益就会失去保障，相关利益分配也失去平衡。
总之，广州旧改不会凉凉，相关的工作会更加规范。
未来，随着楼市调控的加码，城市更新还将担负起保障房以及商品房的供应，改造的推进有利于房价稳定、公共配套的增加。