黄埔一大批“便宜”的地块要来
9月3日，黄埔城市更新区片土地市场评估价新鲜出炉。
考虑旧村改造因素的评估价，一共涉及39个片区，可以作为编制旧村全面改造片区策划及实施方案的依据。
其中，宅地评估价是关注的重点，有助于我们对区域的地段价值作出判断。
不看不知道，黄埔港核心和黄埔北部，差距竟然可以这么大——最贵的茅岗和最便宜的知识城东片，评估价整整差了2.3倍，1.1万/平！
先不感叹了，我们还是具体来看看黄埔三大片区的情况吧。
老黄埔片
黄埔港片一共包括8个片区，评估价过万的有5个，而且非常靠前，可见区位价值之高。
其中，茅岗片是当之无愧的TOP1，楼面地价为17758元/平方米；
而处于“边缘”位洪圣沙片、夏港片、南岗片，宅地评估价没有过万。
｜老黄埔
科学城片
科学城规划范围非常大，一共划分了18个区片，其中宅地楼面价评估价过万的有12个。
主要集中在原科学城、区府周边等产业比较发达的区域，以及定位偏向改善的黄陂与长岭居板块等。
评估地价最高的是黄陂南片，为14809元/平；
评估地价最低的为天麓湖片，为7031元/平。
｜科学城
知识城片
知识城片的13个区片，宅地评估价都在1万/平以内，7、8千/平居多。
其中，知识城南是当之无愧的价值高地，是唯一一个“9”字头的区片，宅地评估价为9650元/平；
而最低的知识城东片，仅为6746元/平
｜知识城
根据以上的信息，对黄埔的区位价值，我们可以先粗暴地做个排行：
老黄埔＞科学城＞知识城
从整理出的宅地评估价TOP10来看，也符合这一“价值序列”。
在数量上，老黄埔虽然仍不敌科学城，但是宅地评估价领先，茅岗、双沙西包揽冠亚军，此外还有姬堂、双沙东上榜；
科学城的黄陂南片、玉树东片、萝岗南片、玉树西片领先老黄埔姬堂，此外还有水西、长岭居入围；
至于知识城，则无一上榜。
这是评估地价所反映出来的区位价值，从市场情况来看，也是匹配的。
先看土地市场，今年（截止至第一轮集中供地）老黄埔、科学城、知识城出让的宅地，全部都拍到封顶价，由于地价被摁住，楼面价都是2.7万/平，拉不开差距。
黄埔2.7万/平地价地块分布图
而即将到来的第二轮土拍，情况就不同了。
地价被进一步限制，科学城的黄陂地块能拍到的最高楼面价是2.45万/平、香雪是1.9万/平；知识城不到1万/平。
区位的价值，很直观。
｜第二轮集中供地黄埔待拍地块
地价会传导到房价，放到楼市也是成立的。
｜来源：世联东一研究院
除了「老黄埔＞科学城＞知识城」这一价值序列，黄埔城市更新区片土地市场评估价，背后还是66个重点旧村改造项目。
老黄埔18个、科学城28个、知识城20个。
这些项目，已经从三年计划提速到2021“清零”，城市更新速度的加快的同时，市场供应也逐渐增加。
城光、富颐、珺合府、大壮名城、中央城、时代印记...都脱胎于旧改项目。
这些项目的成功转化，也提高了房企参与旧改的积极性——和公开土地出让市场相比，旧村改造项目，至少在地价成本上还是有优势的。
当然，土地的评估价不等于市场价，这里只是一个参考。
旧村改造固然不易，但也是另一个机会。
一个很好的例子，就是老黄埔的庙头。
今年这一片的宅地评估价（考虑旧村改造因素），平均楼面地价是1万出头。
而根据穗府规【2017号】6号要求，当时广州开发区城市更新局作出的庙头项目评估地价，居住地块融资楼面地价为10485元/平（含土地出让金）。
而与庙头仅隔着一条马路的卓越招商·臻珑府和越秀TOD·星航，就是当初拍到封顶价2.7万/平的东风化工厂地块和黄埔化工厂地块。
相对而言，庙头旧改不仅体量大，也更有地价优势。
庙头项目一旦入市，对越秀、卓越&招商，将形成的是核打击。
｜庙头板块
这一点，在目前严格的土拍新政之下更为凸显。
第二批集中供地的黄埔香雪、黄陂班岭地块，是全周期限房价，未来每一套房子都要分别按照38051元/平、46795.85元/平价格卖，直到卖完为止。
这会引发什么问题？
未来一到两年，黄陂、香雪的新盘也就卖4.7万、3.8万，现在买你要好好想想是不是高位站岗。
毕竟，这两个板块被大量旧改环绕，萝峰旧改、有班岭、黄陂公司旧改...未来供应肯定是不缺的。
其次，你不要着急，有足够的时间让你准备子弹入市，因为地块有50%的供应倾向首套无房家庭或个人。
想要“玩花样”？也不行，9月1日，在黄埔土地供应计划推介会上，相关部门直接表态：对双合同零容忍，发现一宗查处一宗。
对开发商而言，既然面包不能卖太贵，就只能寻找性价比更高的面粉。
摆在眼前的选择并不多，即使面临政策调整，城市更新对于许多房企而言，或许是“硬着头皮”也要做的。