这个数据告诉你，科学城的价值还是够硬
9月27日下午，广州第二轮土拍终于落下帷幕。
和首轮土拍的热火朝天相比，这场土拍无疑是冷清的。
无论是成交建面还是成交金额，都出现了“腰斩”，最终成交总建面357万平，收金569亿元，仅占首轮的6成左右。
土地市场猛踩刹车，只用了不到半年的时间，背后显现的，是调控的威力。
精密设定的土拍新规，让不少开发商选择原地躺平。
这一轮的土拍，出乎意料的同时，特色也很鲜明。
其一：热门板块的地价，确确实实降了，但也有板块很“稳”。
地价降得最狠的，竟然是是番禺创新城和南沙横沥板块，降价幅度≥20%，紧随其后的，是增城新塘板块18.6%。（对比两轮最贵地价）
通过地价对比，相信大家可以深刻了解广州调控决心之大。
值得特别关注的是黄陂板块，对比首轮和第二轮，降价幅度仅为1.4%
第二轮土拍中出让的黄陂地块，位于广汕公路旁，隔壁就是班岭片区旧改，其斜对面正是之前吸引了320个马甲围猎的黄埔军校小学地块。
两块地成交楼面价相差不到400元/平。
｜黄陂班岭地块现状航拍
但相对于黄埔军校小学地块，班岭村地块则多了一些限制，如未来建成的房屋，限价46795元/平，而且其中50%要卖给首套购房家庭。
即使如此，也吸引了6家房企报名竞价，包括保利、中海、绿城、中铁建、五矿、嘉华等。
这说明房企们对于黄陂板块的价值还是认可的。
这个板块之所以备受关注，核心还是地段，这里距离天河也比较近，还有市中心稀缺的山景资源，周边还有黄埔军校中、小学，教育资源比较突出。
｜图源：网络
其二：大量地块底价成交，仅5宗地拍出溢价，无一进入竞自持环节。
48宗地，仅成交了23宗，成交率仅48%，占比不到一半。
而成交的23块地中，有18块地都是底价成交，溢价为0；仅有5宗土地溢价成交，两宗<1%、两宗≤10%、一宗15%。
是的，你没看错，溢价率最高的，竟然是增城的地——新塘镇新塘大道南侧A21094号地块。
这宗地吸引了碧桂园、保利置业、路劲、远洋、中建五局5家开发商竞价，最终经过22轮激战，由路劲报到封顶限价，以12470元/平的楼面价竞得。
其三：板块之间、区域之间分化明显，“冰火两重天”
有意思的是，同样是在新塘大道，同一时间段出让，北侧的地块待遇却是截然不同，没有获得房企报价，以不成交告终。
而这两宗地块无论是区位还是配套，基本是一致的，都比较平庸，南侧地块抢手更多是因为地块面积较小，起拍楼面价低，总价也更低。
一路之隔都是如此，更不用说板块之间、区域之间了，分化更加明显。
这一次不成交的25宗地块，具体为：
白云3宗、黄埔1宗、南沙2宗、番禺3宗；从化1宗、增城15宗，大部分还是位于郊区，可见中心区价值依旧坚挺。
其中，不成交的地块，原因虽然各不相同，但追根究底就是“不够赚”。
在政策调控频繁加码和房企资金持续承压下，许多房企的拿地策略更加保守，不再为拿地而拿地，保证利润和安全。
至于中心区，由于核心资源集中，不缺市场需求，成交顺理成章。
当然，想上车中心区门槛也不低，不是实力央企、国企啃不下来，这一次海珠、荔湾的地块，都由中海与珠实竞得。
其四：“国家队”扛大旗，揽下7成地块。
这一次成交的23宗地中，有17宗竞得人为国企或央企，占比近74%；
| 国企&央企 | 拿地数量 | 涉足板块 |
| 中海 | 3 | 海珠、荔湾广钢 |
| 珠实 | 3（含联合拿地1） | 荔湾、白云新城、南沙湾 |
| 南投 | 2（含联合拿地1） | 横沥、南沙湾 |
| 越秀 | 2 | 创新城 |
| 粤海置地 | 1 | 白云新城 |
知识城 （联合外企凯德） | 1 | 知识城 |
| 中国电建 | 1 | 花都 |
| 绿城 | 1 | 横沥 |
| 中建一局 | 1 | 朱村 |
| 中铁建 | 1 | 黄陂 |
| 葛洲坝 | 1 | 横沥 |
| 远洋集团 | 1 | 新塘 |
| 总计 | 17 | / |
这17宗地，除荔湾广钢以及黄埔黄陂之外，都为底价成交。
荔湾广钢地块：需要配建广钢中央公园，仅“地主”保利和中海参与竞拍，最终中海以2.8万/平的楼面价成交，溢价率0.32%；
黄埔黄陂地块：限房价4.68万/平，吸引了保利、中海、绿城、中铁建、五矿、嘉华6家房企报名竞价，最终经过13轮的竞拍，由中铁建竞得，成交楼面价2.6万/平，溢价率10%。
| 广钢234地块航拍，@拆神 摄
底价成交的地块，除海珠江泰路、蚝壳洲外，不少设定了定向条件（如花都天贵路、白云新城云港城），或者由国企兜底。
当然，国家队进场，除了有社会责任在，也是对自身布局的战略选择。
比如中海重仓海珠与荔湾，越秀再次落子创新城；葛洲坝、绿城深耕南沙等，连点成面，扩大区域影响力的同时，不同项目之间也可以互相平衡。
说到“国家队”，不少后台评论都有问到，怎么保利在广州第一、二轮土拍中都没拿下一块地？
其实，这次保利报名的地块不少，最终没有出手，或许有两方面原因。
一方面，或许是这次想把资金集中在深圳。今天在隔壁深圳，保利就竞得了龙华北站地块、龙岗新生地块等3块地。
另一方面，养精蓄锐，备足弹药，等第三轮土拍出手优质地块。
其五，民企注意力集中在外围，本土小房企入局
这一次成交的23宗地中，仅有6宗被民企/港企竞得，1宗位于从化，5宗位于增城。
| 民企 | 拿地数量 | 涉足板块 |
| 路劲 | 1 | 新塘 |
| 碧桂园 | 1 | 荔湖 |
| 源海 | 1 | 仙村 |
| 中盛 | 1 | 增江 |
| 合汇 | 1 | 新塘 |
| 广东奥和投资 | 1 | 从化城郊 |
| 总计 | 6 | / |
其中，本轮土拍中，成交总价最低、规模最小的地块，是从化城郊向阳南路与向阳二路交汇处地块，由广东奥和投资以底价0.87亿竞得，建面仅1.27万平；
成交楼面价最低的，是增江广汕公路北侧1346号地块，由中盛控股竞得，成交楼面价6281元/平。
最“抢手”的地块为新塘镇新塘大道南侧地块，经过22轮竞价，达到溢价封顶15%时踩了刹车，没有进入竞自持环节。
总的来说，这一轮土拍虽然遇冷，但也给购房者提供一个风向参考——
选择实力国企、央企打造的项目，还是比较有保障的；另外，开发商“头铁”也要花费真金白银投票的板块，值得关注。
那么在这一轮土拍表现平平的的广州，后续会不会有出让规则的调整？
这是接下来市场转向的信号。
一切的答案都将在第三批土地集中出让中揭晓。
从我们拿到的资料来看，下一批次的可能要出让的土地，相比第1、2轮，区位更加优越，整体素质更高。
在中心区，有天河北梅花铝厂地块、海珠南洲的天斯地块、工业大道的石岗路957地块和荔湾的陆居路地块；
此外，黄埔长岭居、番禺的创新城、桥南、石碁、南沙的明珠湾、金洲以及白云新城板块也可能将有货上架。
新一轮集中供地，或许将在11月进行，有点期待，又有点头秃。
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