旧改更新，会不会退出历史舞台？
这段时间，很多网友都在问，广州的旧改是不是暂停了？
今天就来说说我们了解到的部分情况。
不得不说，近期发生了很多事，从住建部发文防止城市更新行动大拆大建，到中央第四生态环境保护督察组下广东督察，再到广州强调历史文化名城、珍贵名树古木保护……
以上种种因素叠加，广州目前确实有不少项目在进行自纠自查，尤其是黄埔，区域旧改进展有所暂缓。
有朋友说，他们项目即将招商也暂停了，现在全力在做历史文物保护、珍贵古木的专章报告。
∣越秀区人民公园
旧改更新确实是踩了刹车，但并不代表着把油箱和发动机都给拆了，把车停在半路上。
总体来说，旧改更新，老城四个“出新出彩”，依旧是既定的发展战略，不会退出历史舞台。
但是，接下来会构建中长期的规划管理体系，把握更新改造的节奏，不会太快，也不会太慢，科学推进，确保与经济社会发展需求所匹配。
∣广州天河 （拆神细鹏 摄）
旧改势在必行：民生、住房保障角度
为什么说，旧改是广州既定的战略和目标？
其实，你可以从城市发展体量，人口流入来看，城市更新从大方向上来说，是势在必行的。
核心是土地与城市空间的承载量。
而这背后是广州作为GDP破2.5万亿的超级城市，过去十年，广州人口增长597万，实际管理人口2000万，每年平均增量是60万人。
这60万新市民，要买房，小孩要读书，生病了还要去医院...这关系到住宅供应和医疗、养老、教育、交通、生活等配套缺口。
︳数据来源：广州房产
但是，广州哪有这么多建设用地？且建设用地的缺口，比我们想象中的要大。
没有足够多的建设用地，就没有地建房子、建商场、建公园....很严肃的问题。
来看一个十三五的数据。
2015年，广州建设用地规模1787.14平方公里，2020年建设用地总规模控制在1949平方公里。
5年的时间，指标只有161.86平方公里，而市场实际新增建设用地需求，是240平方公里。
也就是说，有80平方公里的需求缺口要填。
80平方公里什么概念？整个海珠区都才90.4平方公里，供需矛盾很大。
十三五规划时期，广州建设用地的指标的指标已经有这么大的缺口，更别说十四五规划期间。
这个数据，大家可以细品。
︳数据来源：前几天公开的广州十三五土地利用规划
类似的情况，还有深圳。
2020年，深圳土地供应158.9万平，按照容积率3来算，也仅仅是476万平，按照每套100平来算，也就大概5万套房子。
但是，深圳十年人口增量可是700万啊，平均一年也有70万人变成深圳人，而5万套住宅供应好比九牛一毛。
僧多粥少，房价不涨才怪。
所以，第二批集中供地深圳绝大部分都成交了，只有一宗流拍。
核心就是因为稀缺。
∣海珠城中村 （拆神细鹏 摄）
更为重要的是，按照计划，未来五年广州将为新市民，青年人等群体提供66万套保障房，其中公租房3万套，保障性租赁住房60万套，共有产权住房3万套。
此外，还将新建65万套商品房，一共131万套新房。
这么多供应面积，除了存量改造，实在没有办法了。
所以，我们看到从广州住房十四五规划内容来看，推动改造的决心没有变。
未来五年，广州将推进83条村改造基本完成回迁安置房建设，其余100条村城中村回迁安置房开工建设。
按照之前的计划，未来五年广州将启动183条城中村改造，10年则是389条城中村。
︳数据来源：广州城市更新（城中村改造）工作方案
这一轮城市更新，强化产业导入以及地铁、学位、医疗等公共利益配套的完善，鼓励国企担当，保证城市更新不会过度地产化。
旧改势在必行：经济发展，释放土地效益
处在扩张建设阶段的广州，主要以劳动密集型产业为主，市区经济主要依赖土地收益。
“十二五”时期，广州全市建设用地生产总值，从2010年的6.48亿元/平方公里，增加到了2015年的10.13亿/平方公里，同期高于上海、北京、天津、重庆等城市。
但是，这个数据还远远低于深圳（16.5亿元/平方公里）、香港（58.9亿元/平方公里）等地的用地效益水平。
综合用地规模来看，广州全市的土地效益，仍然还有很长的路要走。
∣白云新城（广州房产梁正 摄）
所以，我们看到黄埔正在进行的66条村改造，其现有存量用地173平方公里，其中低效用地64平方公里，占存量用地37%，主要分布在旧村，旧厂。
为盘活旧村大量的低效用地，在获得省三旧改造改革试点的黄埔，在去年6月启动了三年66条村决胜作战蓝图。
其影响有：
其一、有计划推进改造，引入高端产业，改善城市空间面貌，提出4个“万亿计划”。
如今的黄埔，全市6.5%的土地面积创造了广州40%的工业产值，广州15%的GDP，17%的税收，连续六年GDP增长7%。
旧村改造，为黄埔产业升级腾挪了空间。
∣科学城（拆神细鹏 摄）
其二、黄埔因地制宜，鼓励以美丽乡村综合整治代替推倒重建的全面改造。
其三、经测算后，黄埔决胜三年改造后，将释放产业用地436公顷，新增产业载体建面1595万，改造后复建集体物业（含留用地）1760万平，折合集体资产4400亿（按2.5万/平计），集体经济增长10倍以上，村民人居收入增长5倍以上，真正实现共同富裕。
∣科学城（拆神细鹏 摄）
黄埔旧改遇到的难题
当然，随着黄埔旧改的推进，也遇到了不可预估的难题。
其一：66条村改造，短期拆迁集中释放大量的住房需求，但是建房的速度没有那么快，导致房价和房租上涨。
未来，随着大量旧改项目入市交易，供应先紧后松，加大了黄埔楼市平稳发展的调控难度。
这个问题，我们去年就讨论过了，如今一一应验。
其二：黄埔66村改造，需要配套16950亩的建设用地指标，缺口很大。
城市更新，道阻且长。
不过，总体来看，存量土地整理盘活是未来的趋势，旧改不会暂停，只是会重新设置规则。
∣黄埔旧改（拆神细鹏 摄）
比如，强化空间规划的刚性管控，统筹利益平衡与项目可实施性。
以前“确保经济平衡”是原来更新改造的主调，现在就不是了，关键在项目的基础数据，规划先行。
对未纳入城市更新难度计划的项目，不会在批复相关的改造议程，把控好旧改节奏。
同时，鼓励市区协同，国企担当，强化公共利益落地；此外，有序推进，拆建并举，最大限度保障短期内大量释放的住房需求。
总体来说，旧改更新是城市复新，是要创造高质量和具有持久活力的城市生活，把能推动城市更新发展的精英人才和优秀企业吸引落户。
其核心策略是提升城市价值从而提高核心竞争力，改造后把社区里的生活、工作、购物、学习、休闲功能叠加起来，使得改造后的旧村成为资本、人力集聚的成熟区域，其空间资源价值自然能带来高回报。
而城市空间的优化，又决定了城市生活品质，市场自然会用脚投票。
所以，城市更新的关键还是人，是对美好生活的向往，抓住了人也就能抓住未来，包括政策走向。
∣猎德旧改（拆神细鹏 摄）
实际上，现在政策的酝酿，也是为了拨开重重迷雾，更好的实现老城四个出新出彩。
对于这个话题，如果你感兴趣，有些不能公开说的，不方便说的，我们在“小密圈”里说。
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