在老黄埔，我找到了一支“原始股”
现在的黄埔楼市，因为限价政策，挺内卷的。
去年黄陂板块5万，科学城4字头抢崩头，而老黄埔去到5.1-5.5万/平，有钱还买不到。
这么看，老黄埔比黄陂、科学城妥妥高出不止一个身位。
但是因为限价，今年市场大环境，大行情的发生了翻天覆地的变化，黄陂、科学城、老黄埔价格纷纷回调，有的甚至站在了同一起跑线。
比如，大壮5万出头有得选，而城光亦是5万+。
政府摁住房价，确实给置业者有机会淘到笋房，但是也引发了黄陂、科学城、老黄埔的价值讨论。
从环市东，到珠江新城，再到金融城，广州第二CBD，城市一路东进，势头不可阻挡。
黄埔的天花板，到底在哪里？
｜城市东进
毫无疑问，是在老黄埔。
这里距离天河最近，CBD沿着五号线一路向东，人才和资源不断汇聚，基本面够强劲。
而有地段潜力，有核心配套的产品，才能穿越牛熊市。
｜黄埔临港经济区
城市向东，老黄埔旧改求变
年初，东风化工厂地和黄埔化工厂地块，均因拍至封顶价而摇号。
这是黄埔继2016年的长岭居地王（现中冶逸景台）之后，时隔5年，再次诞生楼面价破2.7万/平的地块。
庙头，这个老黄埔新兴的板块，也站在了聚光灯之下。
｜地块位置示意
“庙头的地，为什么能卖2.7万/平？”这是当时市场上最大的疑惑。
2.7万/平的地价，再算上配建的成本，这两块地想要有得赚，房子大概率会卖到5万/平。
即使彼时市场上行，供不应求，黄埔楼市一片火热，但5万的庙头，和老黄埔文冲一带直接叫板，还是让许多人惊掉下巴。
毕竟，大家对这里的认识，更多的，是恒大在这里布局了一个90亿的旧改——庙头村旧村改造项目。
｜庙头旧改，摄于2021年初
后来的故事，其实我们也都知道了。
这个项目，因为合作企业遭遇「前所未有的困难」，引发了市场的极大担忧。
原先被拉高的预期，似乎一下子就被打了下来。
但是庙头的价值，真的会因此掉落吗？显然不会。
早在今年7月，“白衣武士”国企广州城投就正式进场，援驰庙头旧改。
项目公司如何换血不是重点，重点是，如今操刀庙头改造的，是「恒大&广州城投」。
｜截图来源：企查查
而我们也看到，在城投的入局之下，庙头旧改相关工作也正在积极推进中：
今年8月初，项目进行了控规调整，建筑量大增141万㎡，新增6所学校、5条支路以及商务和公服设施用地等。
而据@庙头之家消息，截止至今年9月27日，庙头第一、第十三生产社签约率都突破了9成。
按照规划，这里将打造海丝文化创意产业区、海丝文化商业配套区、海洋产业科创区、生态宜居社区。
有了国企的兜底，庙头的旧改，依旧值得期待。
｜庙头控规调整 来源：黄埔区人民政府
当然，不仅是庙头村，这一带还有双沙、南湾、夏园、墩头基的大片旧改正在推进，都进入了签约拆迁阶段。
基本上每一个都是体量超百万平的“巨无霸”旧改，总规模近950万平。
｜庙头板块周边旧改分布
不过，最近一段时间，关于广州城市更新，尤其是黄埔旧改，在行业内迎来超密集的轰炸，相信大家已经看到了。
对于黄埔旧改，很多人怕他不拆，又怕他拆太快。最关心的，无非就是两个问题：天量供应对市场的冲击，以及未批已拆项目能不能推。
这两个问题，其实我们已经回答过很多次了 。
首先，受限于建设用地指标，旧改带来的天量供应集中爆发，是不太可能的。
其次，项目出现“未批已拆”的情况，其实与黄埔城市更新政策有关，拆迁环节被前置里，可以先拆，再补程序。
在刚刚发布的2021年黄埔区政府工作报告中也明确了，将制定实施“城市更新3.0”创新政策，在共同富裕的背景下，以内涵集约、绿色低碳发展为路径，补齐城市短板、提升城市功能、增强城市活力。
| 南湾旧改@细鹏拍摄
城市更新作为既定的发展战略，不会退出历史舞台，只是要更加积极稳妥推进。
会更注重民生、强化公共利益落地，把历史文化保护放在第一位，科学、合理制定计划，均衡有序推进。
它能够带来新基建的机遇，支撑传统产业向5G、网络化、数字化和智能化发展。
这对于片区的发展，无疑是极大的利好。
当然，所谓破旧立新，城市面貌想要迎来翻天覆地的变化，免不了要经历一段“阵痛期”，这是其实整个黄埔都面临的问题，非庙头独有。
文冲、茅岗一带，旧改更新跑在了前面，所以界面更好、配套更齐全。
现在的庙头，在形象上还和文冲一带有些差距，是可以理解的，更多是因为发展阶段的不同。
作为老黄埔新兴板块，庙头更像一支“原始股”。
串联广州三大CBD，财富东移
庙头所在的黄埔临港经济区，是第二CBD的重要组成部分。
不久前，黄埔临港”十四五“规划出炉，提出“一核三带多点”空间的新格局，并推进港城融合，建设大湾区宜居智慧城区。
毗邻滨江商务带的庙头板块，主打生态休闲，文化宜游。
而未来5年，这里将加速建设珠江东十公里“黄金海岸”，成为独具特色的黄埔经济板块坐标。
其中，南海神庙已经被划定为历史文化综合发展区。未来将与黄埔古港、黄埔军校旧址等人文资源联动，探索打造新时期海丝文化与全球海洋文明的共情交融平台，坐拥独特的人文底蕴。
随着城市东进，这里也将摇身一变，成为CBD中的高品质住宅区，土地稀缺性可见一斑。
｜黄埔港CBD核心区规划概念效果图（来源：广州黄埔发布）
当然，一个板块要得到发展，光有宏伟的规划蓝图还不够。
轨道交通，才是输血的大动脉。
在13号线（二期在建）、5号线东延段（在建）的加持之下，这一板块贯穿了广州四大城区，直达环市东、珠江新城、金融城三大CBD，接连的都是城市富庶之地。
城市沿着轨道向东，财富自然向东。
•13号线：南海神庙站，往东连接新塘，往西3站到鱼珠，二期开通后可直达金融城棠下、冼村花城汇广场、越秀建设六马路等主城核心。
同时，还可以换乘5号线、4号线、11、21号线，接入密如蛛网的广州地铁网络，四通八达。
｜13号线一二期、5号线东延段，在夏园站换乘
当中，13号线地铁二期预计明年（2022年）全部施工封顶，争取2023年运营，开通时间为期并不远。（来源：广州交通十四五规划）
所以，千万不要以为，有地铁规划就是赢家，地铁即将开通，才是真赢家，板块价值兑现在即。
• 5号线东延段：庙头路站（在建），无需换乘，直达鱼珠、金融城、珠江新城、二沙岛、动物园、越秀公园、岭南花卉市场，一路领略广州城市主轴风光。
｜13号线及5号线换乘示意图
不仅如此，这里还有广州首条快速公交系统BRT经过，在庙头设站，搭乘B1、B1快线可以直达体育中心站，畅达天河城。
身在黄埔，却能处处把天河当做自己的配套，光凭这点足以让人高看一眼。
｜BRT示意图（视觉中国，已获授权）
当然了，聊旧改、提规划，都绕不开一个问题——买入的时机。
如果只是追求短时间的高回报，那么庙头不适合你，甚至整个黄埔、整个广州都不适合你。
但如果你是有真实居住需求的买家，坚持长期主义，希望自己的居所，未来能随着城市更新越来越好，那么，现在反而是买入庙头的好时间。
至于项目，不妨看看越秀滨江·星航TOD，其前身就是开头提到的黄埔化工厂地块。
我们收到消息，这个项目，近期准备开卖了。
细扒一番，无论是价格、交通、配套还是产品，星航TOD都让人眼前一亮。
｜项目效果图
地铁上盖，双地铁直达珠江新城
敢叫TOD项目的，距离地铁一定要足够近。
作为当之无愧的地铁上盖项目，星航TOD也有这个底气。
准备推货的5#、6#，出了社区就是5号线东延线庙头路站（在建中）地铁口；同时，13号线二期南海神庙站（在建中），也在项目直线距离约500米处。
｜地铁站位置示意（学校以教育局公布信息为准）
两条线路，分别预计在2023年、2024年建成通车，这也就意味着，项目未来可以直接享受手握双地铁待遇。
最重要的是5号线地铁无需换乘，从庙头路站（在建）出发，预计21分钟直达金融城，30分钟珠江新城，这对于天河的上班族来说，无疑是很大的诱惑，至少每天可以多睡半个小时。
｜来源：广州地铁
不要忘记的是，TOD项目作为越秀地产的“拿手好戏”，不是简单地复制粘贴。
这个项目的珍贵，还在于园林的打造，专门引入了知名杭派“园林专家”滨江集团联袂开发，在CBD打造城市绿洲。
全盘容积率只有2.44，放在普遍容积率为3.5-3.8，甚至更高的老黄埔，这样的居住舒适度，是十分难得的。
｜项目平面规划图
作为一个TOD项目，便捷的交通必不可少，舒适的居住环境是加分点，而与之配套的教育、商业资源也没有缺席。
据了解，星航TOD配建有24班小学、9班幼儿园和托儿所，学校就在家门口，让家长安心。（注：最终以教育局公布为准）。
至于商业，附近有时代的商业（在建），以及周边的华润万家、领好广场、万科里、万象城（规划在建）等，吃喝玩乐就在楼下。
｜越秀滨江·星航TOD周边配套
总价400万起，多坐5分钟地铁省约60万
据我们了解，星航TOD首期将推出约250套高层住宅，涵盖3种户型：
建面约88㎡3房2厅2卫（南向/东北）、101㎡4房2厅2卫（南北对流），全部为主套设计。
无论你是单身贵族，还是四口之家，总有一款适合你。
当然，对于买家来说，最关注还是价格。
实际上，关于星航TOD备案价格，我们所了解到的是，根据目前限价要求，新房需要参考同街道价格。
那么，星航应该与隔壁的臻珑府单价持平，预计90方以下户型约为4.6万/平，90方以上户型约为4.8万/平。
这个单价比城市之光备案价低了近六七千，换句话说在星航TOD，约400万起总价就能买到一套建面约88㎡的南向三房。
而按照此前城光的备案价格，约85平三房，总价就要460万，同样是5号线，从文冲站多坐5分钟的地铁，可省约60万；
就算是星航TOD南北对流101㎡的四房单位，也只是在城光北向三房的基础上，稍微加点预算就能够得上。
这样的价格，是不是让你心动？
｜项目创意样板间
当然，除了价格有诱惑，星航TOD的产品与设计也有独到之处。
比如，建面约88㎡三房，其东北向户型，7个飘窗做到270度采光，高层可望龙头山森林公园，阳光与清风不请自来。
而南向户型，方正实用，主卧朝南且带有独立卫浴、衣帽间及大飘窗，居住舒适，又保护隐私。
｜建面约88m²三房户型（东北）
如果你想要更大的面积，不妨看看建面约101㎡的四房，南北通透，做到了客厅、餐厅、主卧、厨房四开间朝南，居住尺度不言而喻。
另外还带有阔绰观景阳台，这让全屋通透明亮，客厅也成为一家人的欢聚主场。
｜建面约101m²四房户型（南北对流）
好了，百闻不如一见，老黄埔能不能买，怎么买，相信大家都有了判断，现在越秀滨江·星航TOD预计最快10月底开盘，大家不妨去现场看看，
悄悄透露一个消息，现在项目光是升级诚意登记就有约450组，市场关注度非常高。
｜越秀滨江·星航TOD实景图
其实，这也不难理解，经过一系列的严格调控，楼市在市场成交下滑，土地成交遇冷后，政策底已经到了。
近期，尤其是央行密集的表态，维护房地产市场健康发展，涉房信贷至暗时刻已经过去了。
而央行公开操作，投放货币，逆回购投放等一系列动作，也表明释放的流动性倾向于市场需求。
｜近期央行关于楼市密集表态（来源：中指数据）
我们知道，这一轮调控之所以立竿见影，雷厉风行，核心还是管住了“钱袋子”。
现在市场对刚需和改善的按揭贷款正在放松，也意味着楼市在筑底回暖。
当价格没有泡沫，政策也在反弹，眼下无疑就是底价“建仓”的好机会。
最后，如果你想了解更多关于黄埔旧改，第三批土地出让内容，以及越秀滨江·星航TOD的信息，我们建了一个交流群，大家有什么想说的，我们在群里聊。
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————旧改秘密，偷偷说给你听————
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