终于，定调了
寒潮袭来，但政策也在放暖风。
这两天无论是网友的提问还是后台留言，都在问城市更新是不是停了？
旧改还有没有机会？开发商频频暴雷，会不会出现烂尾？
要回答这几个问题，先来看看几个信号：
第一：省政府土地管理专题工作会议召开。
新《土地管理法》和实施条例的推出，广东开始“全力破解用地难题 支撑保障高质量发展”。
|来源：广东省人民政府门户网站
加强土地管理，广东再提“三旧”改造、批而未供和闲置土地盘活、村镇工业集聚区升级改造。
这三点，也成为了广东当下提高各类土地利用效率的“三板斧”。
经济要高质量发展，在坚定城市更新大方向的基础上，旧改更新，将继续统筹推进。
这是最新定调。
∣广州旧改 @细鹏 摄
第二：实施城市更新行动，是推动城市高质量发展的必要要求。
继省府，省自然资源厅之后，省住建厅也发出了一个信号：实施城市更行动。
一来可以推动城市高质量发展，二来是满足美好生活的期待，也是提升城市功能，解决大城市病的手段。
|来源：广东省住房和城乡建设厅
高层频频发声，这说明旧改大方向不变，但是要有一个正确的方向。
避免城市更新地产化，避免旧改成为资本逐利的主战场，而是更多的考虑整个城市功能的平衡性。
比如安居房、人才房比例，产业、技术、就业，保护历史文化建筑，传承城市记忆等等。
依据广州城市更新五年行动方案，183条旧村改造，将在未来五年里先后基本完成回迁安置房建设。
目前，这183条旧村都已跑步进场。
五年旧改赛道，大家都想按时间节点跑完全程，无奈枪声一响，各方进展速度不一，差距也被迫拉开。
这些旧改项目，逐渐显现出已批已供地、已批未供地、未批未供地三大梯队。
广州旧改，从拆迁进展提速，到积极稳妥推进城市更新，防止大拆大建，规则迅速适时调整，无非是确保玩家合规和全盘维稳问题。
主要就体现在把控供地节奏，以及平衡市场供需方面。
节奏把控，前期推进越快，项目越先跑出来。
据悉，广州旧改更新，一批已经完成方案批复，且已开始供地的项目，将继续推进。
这批项目相对较幸运，能够优先进入到落地阶段。
∣广州黄埔 @细鹏 摄
而已批方案但是还未供地的项目，还需要在第二梯队里面进行筛查。
依据最新有关古树名木、历史文保相关政策规定，符合条件的项目，也会继续推进供地；如果不符合，则需要重新报审方案。
未批方案也未供地的项目，速度可能会降下来了。
如此一来，难免会有部分跑步进场的项目，出现落地转化阶段排队的情况。
事实上，整个大湾区都在把控旧改更新节奏，统筹有序推进。
出现排队情况，也属正常现象。
以东莞为例，据不完全统计，东莞今年有100多个更新单元进入赛道，但是申报公示的项目，东莞到现在只有15个，成功中标了实施主体的项目，只有不到10个。
也就是说，10个项目里面，只有1个项目能在今年跑进落地实施阶段。
∣来源：公共图库
不过，随着楼市调控的升级，作为产业上游的城市更新，要大展拳脚，在当下并不容易。
于开发商而言，到手的项目很有可能从“令人垂涎的蛋糕”变成“烫手的山芋”。
旧改项目本身所需的资金，都是数十亿起，哪怕是项目前期服务阶段，也需要大量资金去推进落地，这对布局旧改的开发商而言，实力和现金流就显得尤为重要。
要是房企出现现金流危机，例如最近房企频频暴雷的情况，真的很难不把现有跟进的项目摆上货架，项目整体的进展也会因此受到影响。
∣黄埔
因此，在市场选择下，国企、央企参与就成为现阶段很重要的一个趋势。
其一，国企、央企介入旧改项目的节点前置，可以加强对前期工作的管控；
其二，部分存在难以实现经济平衡的旧村项目，也可以实现跨项目、异地平衡。
其三，央企、国企的参与可以避免项目的烂尾。
如今，“国家队”房企建议监管机构收并购，调整开发商“三道红线”，最重的原因就是近一年来的调控，开发商频频暴雷，也在断臂求生。
而收并购不同于公开土地市场，不会引爆土拍，推涨房价。
如果放开地产收并购资金监管，核心就是有利于避免项目烂尾，导致业主收不了楼，引发各种问题。
而旧村改造股权之间的交易，也是地产收并购的一部分，比如阳光城进入荔湾茶滘，黄埔火村珠光转让股权给合生创展。
所以，核心区位，重点项目的改造，很难出现烂尾。
乙做不来，那就甲来做。
不过，更重要的是，城市更新，注重的是民生和公共利益落地。
广州旧改更新，不仅强调要把历史文化保护放在第一位，大部分还应承担解决城市治理问题的责任。
其核心，是基建。
城市更新中，很明显的优势就是能联动新基建。
“十四五”期间需要保障的交通、教育、医疗等公共利益，也要通过城市更新项目承担。
例如深圳，在过去五年，城市更新项目对整个深圳市的公共利益贡献，达到了30%。
广州也不例外，依托城市更新项目，助力发展新基建，强化实现公共利益。
∣广州南站 @细鹏 摄
再来看城市更新与楼市供需问题。
按照七普数据，广州常住人口1867.66万人，过去十年，增加597.58万人，年平均增长率3.93%。
按这个增长速度，未来五年，广州预计会增加近367万人。
按去年广州城市居民人均住房建筑面积34.61平方米计算，这367万人，未来五年至少需要12701.7万方的住房建筑面积需求。
∣粤港澳大湾区第七次全国人口普查数据统计
人口流入，释放大体量的住房需求，如何解决？
前两天，广东省人民政府办公厅印发了“关于加快发展保障性租赁住房的实施意见”，广州也正式被纳入重点发展保障性租赁住房的城市。
据省住房城乡建设厅消息，“十四五”期间，广东将筹建129.7万套保障性租赁住房，以期用相对更低的租金，解决人口净流入城市新市民、青年人的住房需求。
那么作为城镇化超过71%的大省，保障性租赁住房，用地从哪来？
以广州为例，要求年度住宅用地供应计划中单列租赁住房用地占比不低于10%。
当然，更大一部分来源，也是挖掘存量土地和房屋资源。
其一，鼓励、支持省属企事业单位利用自有非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房；
其二，明确可把闲置棚改安置房、公租房、经适房等政府闲置住房用作保障性租赁住房。
依据广州市住房发展十四五规划，未来广州新增新建商品住房供应将力争达到65万套，按照90平米/套计算，每年的供应量将达到1170万方。
城市更新方面，五年内改造183条村，有业内的朋友计算，假如每个项目平均现状建筑面积约102万方。
按照1:2拆建比、融资复建比例1:1、住宅占比60%计算，各项目平均可售商品房面积61.2万方，183条村，或将提供1120万方/年的新建商品房供应量。
所以，城市更新的有序推进，有利于保障房的供应，同时也关系到住宅供应和医疗、养老、教育、交通、生活等配套缺口。
|广州市城市更新规划建设管理圈层示意图
总体来说，旧改大方向不会停，但是游戏规则会彻底改写，而楼市调控不放松，新规则下，玩家如开发商们也会迎来新的一轮洗牌。
————旧改秘密，偷偷说给你听————
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