黄埔旧改，大胆直面最核心的四个问题
近期，关于黄埔无论是楼市，还是旧改一直都是一个颇具争议的话题，引起了广泛的讨论。
有人说门窗重新装回去，有人说“拆”字不见了，楼市天量供应，开发商上演“大撤退”...
城市更新，会不会暂停？
今天，我们坦诚相见，大胆聊聊大家最关心的几个问题：
第一：黄埔为什么要提出三年改造66个旧村项目？背后的考量是什么？
第二：截止目前，这个三年计划完成情况如何？有没有达到预期？
第三：短期大规模拆迁对房租、房价的影响，又当如何应对？
第四：住建部、广州发文防止大拆大建之后，黄埔下一步应该怎么做？
这一次，我们不回避敏感话题，把变化与趋势，用数据一一拆解，城市更新对于黄埔到底意味着什么，会得到什么。
把能说的，该说的，都说清楚。
|黄埔临港经济区
城市更新：国家既定的战略
种种迹象来看，旧改趋势不会变，现在调整再出发，就是要探索实施可持续发展的有机更新模式。
从国家层面来看，实施城市更新行动，是国家十四五规划既定的战略。
这是一个前所未有的提法。
以前更多的是城镇棚户区改造以及危房改造这样的表达。
实际上，自改革开放以来，中国的城市更新，经过上世纪90年代末期开始的“退二进三”、2008年开始的广东“三旧改造”，乃至2014年-2016年全国蓬勃开展的“棚户区改造”等多个阶段。
总体来看，无论是有意还是无意，不可否认，大部分的棚改都是以地产开发为导向。
|来源：公开的资料
但是，现在不能这么干了。
十四五规划的背景是完成第一个百年计划和开启第二个百年计划的五年，非常关键。
房住不炒是主基调，要促进畅通国内大循环，促进国内国际双循环，全面促进消费...过度房地产化肯定不行。
这也意味着要有一个全新的城镇化思路。
毕竟，改开40多年，我国的城市化不断推进，城镇化率一路攀升至63.8%。
与之伴随的，一面是经济的快速发展繁荣，另一面是土地开发资源的日益稀缺，“大城市病”等问题也不断涌现。
美国城市规划学家沙里宁说过：“城市的生长，并不是单纯的疆域扩张，而应是传承历史创新未来的过程，使其焕发出全新的时代能量。
这种“焕新”的过程，就是城市更新，它是城镇化领域解决土地资源矛盾和大城市病的重要方法。
|英国国际金融城—金丝雀码头，前身是旧城、旧厂
往大了说，城市更新既可以改善城市形象，导入产业资产，而在碳中和背景下，城市更新也可以完成5G、物联网等底层“数字高速公路”的重构；
往小了说，城市更新核心是关注人对于美好生活的需求，尤其是公共产品的需求，包括就业、学位、医疗等配套。
如今广州GDP达到2.5万亿，实际管理人口2200万人，当中有975万人在租房，而52%的房源在城中村。
产业赛道要升级，打造国际消费城市，且年轻人来了要有地方住，从这个角度来看，城市更新的趋势就不会变。
|截图来自央视新闻
在住建部发文防止大拆大建之后，近期省、市有关部门也频频发声，强调实施城市更新行动。
一来可以推动城市高质量发展，二来是满足美好生活的期待，也是提升城市功能，解决大城市病的手段。
这也是广州这座超级城市必须要直面的问题。
三年改造66个旧村项目：抓住新兴产业机遇
在展开这个问题之前，先说一个数据：
2015年广州土地效益为10.13亿元/平方公里，而同期深圳为16.5亿元/平方公里，香港58.9亿元/平方公里。
换句话说，每平方公里产生的GDP，香港是广州的5倍。
现在广州GDP早已超过了香港，但土地集约率还有很多追赶的空间。
由此，肩负中央新的历史使命，广州聚力推动实现老城市新活力、“四个出新出彩”，努力书写新时代改革发展的答卷。
|广州首提城市更新产业圈层，推动城市高质量发展
挖掘发展潜力，推动经济高质量发展，让居民有获得感，从这个角度来看，黄埔旧改更新就有了不一样的意义。
作为广州“工业一哥”，城市东进的重要节点，有人说黄埔工厂围城，旧村围城。
事实上也是如此。
在黄埔宏仁旧厂还没有拆迁改造前，科学城中海誉城业主对其排放的味道“忍无可忍”；
而广州石化旁，姬堂“三条围”村民在没有改造前，每天过的也是担惊受怕的日子，直到搬迁至区政府的安置房。
｜姬堂社区区位
统计数据显示，在启动66个旧村项目改造前，黄埔现有存量用地173平方公里，其中低效用地64平方公里，占存量用地的37%，主要分布在旧村，旧厂等。
低效的产业业态、混乱的村容村貌、落后的配套限制了经济的升级和更高水平发展，亟需得到疏解与改善。
｜黄埔南岗（拍摄时间2021.2）
由此，在国家既定的战略背景之下，为盘活旧村大量的低效用地，获得省三旧改造改革试点的黄埔，在去年6月启动了三年66个旧村项目改造决胜作战蓝图。
主要围绕黄埔临港经济区、科学城、知识城三大核心片区展开，进行有计划、有布置、有安排的分片、分区、分期的拆迁改造。
黄埔旧改更新，四个“万亿计划”
这将会给黄埔带来什么？
腾挪空间，让产业升级成为可能。
有计划推进改造，引入高端产业，改善城市空间面貌，为实现四个“万亿计划”，腾挪了发展空间。
万亿制造、万亿国资、万亿固投、万亿商品，黄埔四个“万亿”乘风而起，大湾区竞合，抢占产业高地，打造广州高质量发展引擎。
如今的黄埔，创造了广州40%的工业产值，广州15%的GDP，17%的税收收入，连续六年GDP年均增长7%。
而黄埔只有全市6.5%的面积，这是很了不起的成就。
∣科学城（拆神细鹏 摄）
让抢占产业高地，抓住发展新机遇成为可能。
黄埔有广州最多的上市公司。广州A股上市公司共有129家，黄埔就占了49家，约为全市的38%，数量超过天河。
光是世界500强投资的项目就有197个。
大家知道，广州的产业结构一直都以汽车、电子、石化为三大支柱，当中开发区作为广州实体经济大区，工业总产值连续多年占全市四成。
有一些观点认为广州太低调，缺乏创新的活力，其实不然，改革开放的每一个产业浪潮，广州从来没有掉过队。
∣知识城（拆神细鹏 摄）
门户网站时代有网易；游戏时代有欢聚，多益网络；在线音乐在酷狗；移动互联网微信、UC等等。
就算是即将到来的人工智能与数字经济、新能源汽车、生物科技时代，黄埔也能把握契机，破浪前行。
新能源产业，是黄埔继电子信息、汽车、精细化工后又一超千亿元规模的核心产业；
而集成电路，则集聚了近100家上下游企业，是全省打造具有全球竞争力的集成电路产业创新高地的核心承载区；
至于生物医药，也在2020年实现营业收入超1000亿元，总体发展水平居国内第一梯队。
这里面，有许多人熟悉的、极具代表性龙头企业，比如粤芯、小鹏汽车、金域医学、百济神州等。
其中，粤芯半导体是目前大湾区唯一进入量产的12寸芯片厂，在全球缺“芯”的背景下，黄埔制造又有了不一样的意义。
这片梦想的热土，代表了广州在大湾区的竞争力和想象力。
∣广州产业布局，人工智能被摆到了最核心的位置
经济快速发展，旧村改造也增强了村民的获得感。
其实，在法制环境、契约精神良好的广州，旧改之所以能落地，从本质上来说，其推动力还是在于居民和市场的内在需求。
核心是对于美好生活的期待。
经测算后，黄埔决胜三年改造后，将释放产业用地436公顷，新增产业载体建面2322万，改造后复建集体物业（含留用地）1760万平，折合集体资产4400亿（按2.5万元/平计），集体经济增长10倍以上，村民人居收入增长5倍以上。
光是今年，黄埔城市更新完成固定资产投资418亿，全区累计释放产业用地1.7平方公里，建成教育、医疗、养老等公共服务设施约50万平方米。
单拿配套的教育来说：
科学城暹岗旧改——引进华南师范大学附属黄埔实验学校；
火村旧改——引入湖南师范大学附属中小学；
老黄埔文冲石化路以西旧改——华南师大附小落子。
都是实打实的优质配套。
∣文冲以西旧改学校效果图
拆迁对房租、房价的影响，如何应对？
相信这个是很多人关注的焦点。
黄埔66个旧村项目改造短时间内确实增加了市场需求，房源短缺，造成房价、租金上涨。
不过，可以肯定是，黄埔旧改三年攻坚两年完成的规划，是出于国家战略的理解与本地存量开发的需要。
大方向肯定是没有错的，而战术上的不完美要相信地方政府有足够多回旋应对的余地。
来自知情人士的消息，在即将出台的城市更新3.0创新政策中，在保障公共安全、生态环保、历史文物古建等前提下，进一步精简规划、建设相关行政许可的流程手续，确保村民尽早回迁。
截至2021年9月，黄埔旧改开工面积1560万平方米，建成安置房过10000套，未来三年将有7万套安置房。
随着安置房陆续交付，出租房源增多，租金上涨的局面将得到有效控制。
∣沙步旧改回迁房，漂亮又大气
关于商品房市场天量供应，根据目前旧改入市的节奏和供应量来看，并没有那么恐怖。
假设黄埔区自2020年起常住人口每年仍以往年9.5%的速度增长，约7年后可全部消化。
在接下来的新政中，黄埔也会鼓励旧村改造主体建设限销售对象、限房价的“双限房”，稳定房价。
同时配置保障性租赁住房、规范安置房上市流转等一系列手段，稳定房地产市场。
∣来源：第七次全国人口普查数据
至于房企资金流紧张导致项目难以为继的问题。
探索政府引导、国企介入、市场参与的系统更新工作机制，避免项目烂尾，起到兜底作用。
所以，我们看到科学城集团入主枫下，市属国企广州城投驰援庙头，让村民吃下定心丸。
黄埔，下一步该怎么做？
其实，无论是住建部防止大拆大建，还是近期省、市有关部门的文件，都是希望黄埔在“三旧改造”的改革创新中不断总结经验，不断优化完善，走得更好更稳。
黄埔旧改不会暂停，但是未来会控制规模，调整节奏，严守生态、历史文化保护两条红线，以及平衡市场供需。
参与黄埔旧改的开发商会在意建设用地指标的保障：
这就需要合理安排项目拆建时序，通过滚动开发控制每年新增建设用地指标需求，确保项目审批实施的“均衡性”和“可持续性”。
村民则希望能够早日回迁：
黄埔将全力支持旧改项目落地实施，并优先用于村民复建安置房和公服设施建设。
有序推进供给，拆建并举，最大限度保障短期内大量释放的住房需求。
总体来说，旧改更新是城市的复新，是要创造高质量和具有持久活力的城市生活，把能推动城市更新发展的精英人才和优秀企业吸引落户。
其核心策略是提升城市价值从而提高核心竞争力，改造后把社区里的生活、工作、购物、学习、休闲功能叠加起来，使得改造后的旧村成为资本、人力集聚的成熟区域，其空间资源价值自然能带来高回报。
猎德、琶洲旧改就是最好的案例。
而城市空间的优化，又决定了城市生活品质，市场自然会用脚投票。
所以，城市更新的关键还是人对于美好生活的向往，抓住了人，才能抓住未来，包括政策、行业的走向。
我们有一位粉丝，在自己家窗口，几乎每隔一段时间，就会拍下老房子拆迁及进度，见证了知识城一点一滴的变化。
一天一变 ，一年大变，他希望回迁之后，也能开启生活更多的可能性。
————旧改秘密，偷偷说给你听————
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