海珠YYDS
这是一位网友的评论，今天拿来做标题了。
|网友评论
蛮好玩的，事实上也是如此。
在如今的市场环境，价格预期之下，海珠的价值依旧坚挺。
在前两天，广州第三批集中供地中，海珠华洲路地块（又称天斯）最终被央企保利以总价383562万元+配建8558.6平拿下。
|天斯地块区位图
这个价格，对应成交楼面价44372元/平，也一举超过龙光去年竞得的白云江夏村AB2906037地块，跻身广州楼面价TOP10的第八。
这说明，市场价值正在回归主城中心。
而之前江夏西派云峰单价一度买到9万多，换句话说，天斯地块房价估计是往7-8万走的。
如今的广州楼市，尤其是二手房指导价出来之后，市场会更加关注新房。
因为新房市场，会传导二手市场，一二手联动，进而影响整个市场，而新房的价格，看哪里？
肯定是土拍。
看看广州楼面价排行，海珠一直都是最多的，寸土寸金，一点都不过分。
|数据来源：广州公共资源交易中心
高地价大部分集中在海珠，为什么？
既关乎城市发展站位，关乎购买力，也是市场供需所决定的。
先来说说稀缺性。
海珠这样的核心板块，有些很多年都没有供地，不少地块供应出来的房子，
人家开发商懂客户，能做出相对稀缺或者总价低一点但是有品质的产品，更或者有些具有独特的景观资源。
总之一句话，因为特别，所有稀缺，所以不缺客源，所以中心城区更抗跌。
比如，之前国庆中海观雲府开盘，均价6.6-7.6万/平，去化近8成；
而琶洲东的招商保利·海珠天珺，也备受市场关注；
可见板块价值过硬的中心区项目，凭借稀有的地段、成熟的配套，总能吸引一大票忠实买家，无论是市场关注度还是购买力，都足够坚挺。
|广州新中轴线
然后是城市发展站位，海珠一直都定得很高，价格天花板也有了更多的想象空间。
最核心的就是“一区”，即广州人工智能与数字经济试验区琶洲核心片区。
从2019年广州审议通过《琶洲人工智能与数字经济试验区建设总体方案》，到2020年推出《广州人工智能与数字经济试验区建设总体方案》，再到“十四五”规划，琶洲近几年一直利好不断。
如今，腾讯、阿里巴巴、复星、鹏润、小米、科大讯飞等大咖进驻，到2020年底，琶洲已汇聚企业超2.8万家，营收达2690亿元。
高端产业的进驻，势必会带来高价值，高薪的岗位，这成为海珠豪宅的购买力基调。
|琶洲西区
除了产业经济发展，随之而来的，还有日渐催熟的区域商圈、教育、医疗、交通等配套。
例如，交通方面，除了现有的地铁4号线和8号线，未来两三年还将陆续开通的地铁10号线、11号线、12号线、18号线，都将经过海珠区，妥妥的彰显了全区的交通硬实力。
加上住宅供地稀缺，又对应庞大的住宅需求，海珠房价地价双高，也一直“稳如老狗”。
所以，哪怕是在今年下半年市场行情遇冷、地价下调的大背景下，海珠的地价也依然坚挺。
有意思的是，明年海珠还会拿出靓地，这也将进一步刺激市场。
根据我们掌握的信息，2022年，海珠区拟出让地块10宗，储备土地总面积超50万平，计划计容建筑面积共计106.83万平，将分三批次出让。
比如，洛溪桥西侧地块、新侨地块、广纸片区锌片厂南区车管所地块、南华地块和金辉路39号。
涉及海珠创新湾、广纸、琶洲等重要的板块。
计划分三批次供应，重磅将聚焦在第一季度。
2022年一开局，海珠将在头三个月就出让6宗地，其中5宗为涉宅地块，且4宗一线临江。
重点来看明年第一季度将优先推出的涉宅地块情况。
石榴岗南侧台涌地块
台涌地块，位于海珠区中部，在新滘中路北侧，石榴岗南侧，龙潭东环街东侧，靠近华南快速干线。
此次计划储备面积3.95万平，规划计容建筑面积7.01万平，拟作为商住用地。
该地块周边教育优势明显，有赤岗东小学、赤沙小学、海珠中学、聚德中学等重点院校；
且周边还有军医院和骨科医院、临近地铁8号线、在建的地铁11号线和18号线，规划有赤沙、石榴岗地铁站，医疗、交通等配套很完善，综合素质高。
地块周边暂无在售新盘，二手盘价格在3-5万元/㎡不等，楼龄较老，如聚德花苑、花季华庭、恒鑫御雅庭、金丰花园、信步闲庭等。
洛溪桥西侧地块
洛溪桥西侧地块，位于重点规划的“海珠创新湾”的沥滘片区。
该地块一线临江，近海珠创意产业园区和BIG海珠湾艺术园区，计划储备用地面积1.75万平，规划计容建筑面积4.9万平，拟作为居住/商业用地。
地块位置图（具体范围以官网发布为主）
配套方面，近地铁2号线南洲站，还有广佛线在北边交汇；东面临近海珠儿童公园、海珠青少年宫、海珠妇儿医院，板块综合发展较成熟。
新侨地块
新侨地块位于海珠区东沙街29号，又可称为江湾路地块。
地块位置图（具体范围以官网发布为主）
该地块原为广东新侨实业有限公司，周边有万联购物中心、海珠体育中心、海印公园，还近孙中山大元帅府纪念馆和仲恺农业工程学院、广州城市职业学院，居住氛围浓厚。
该地块本次储备面积0.77万平，规划计容建筑面积1.58万平，拟作为居住/商住用地。
广纸片区锌片厂南区车管所地块
广纸片区，依旧是海珠市场的重头戏，作为海珠西部老城区、广州三大金刚板块之一，广纸配套设施完善，且坐拥一线江景。
广纸片区锌片厂南区车管所地块，位于南石头街广纸片区内鹤洞大桥南侧，储备面积4.5万平，规划计容建筑面积12.9万平，拟作为居住用地出让。
地块位置图（具体范围以官网发布为主）
该板块规划定位为“商务交流、商业休闲、居住”，未来广纸将拥有成熟配套。
整个广纸片区，共规划有超200个服务配套设施，重点规划的有一所综合医院、一所养老院、两个文化站、3个大型肉菜市场（超市）及多所中小学等。
该板块暂无新盘出售，片区的二手房主要在广纸路、广纸北一路、广纸小区，价格在2.5万-3.7万/平。
南华地块
南华地块位于滨江西250-256号、南华东路521-541号，拟出让储备面积0.47万平，规划计容建筑面积1.23万平，规划为居住用地出让。
地块位置图（具体范围以官网发布为主）
该地块整体素质高，一线临江，且江对面就是成熟的海珠广场商圈，周边有地铁2号线，小学、中学、高中也均有分布，综合配套成熟。且周边一手项目稀缺，周边二手在售的豪丰园、丽海雅居等楼盘均价已超过4W+/平。
当然，除了第一批次的重点地块，第二、三批次的4宗地块也值得期待。
第二批次的广一电商园地块、金辉路39号地块，均规划为居住用地，其中广一地块还处于“中大国际创新谷”规划范围，周边一二手供应都很稀缺，有望解渴片区产业人才居住需求。
第三批次的石榴岗路地块、琶洲中二区地块，也都一线望江，优势显著。
其中石榴岗路马榴岗1号地块储备用地8.1万平，计容建筑面积20万平，计划用于娱乐康体用地、体育用地、商务用地、商业用地，
而琶洲中二区地块，更是引人关注。
其位于海珠区琶洲岛黄埔涌北岸，东临广州环城高速，西侧与保利·天悦、万胜广场相邻。
本次拟储备地块25万平，计容建筑面积40万平，地块面积为明年计划出让10宗地块中的首位，规划以商业商务设施用地为主，含居住用地、文化设施用地。
当然，这10宗地只是计划，具体以官方发布为准。
总的来说，明年一开局，海珠将一改以往的低调奢华，大力支持土拍市场开春回暖，大家也可以翘首以盼，待来年春暖花开。
————旧改秘密，偷偷说给你听————
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