品秀星樾，本月内，可能还有一次捡漏机会！

最近，阿拆看到两段话，深有感触。

“北方只有一个城市了，叫北京。”

“南方的GDP占比，超过全国GDP的2/3。”

这，真是一个略微沉重的话题。

然而，城市的分化，跟楼市的分化，企业的分化，产品的分化...又未尝不是一个道理呢。

丨来源视觉中国，已授权

就拿广州的限价举个例子吧。

有的楼盘，是迫于无奈只能贴备案价卖，一卖就光盘；

有的楼盘呢，备案价已经撑不起实际市场价值，一降再降，卖不起价，也卖不动货。

说白了，哪个是捡漏盘，哪个是跳坑盘，买家心里都有杆称，数据不会骗人。

就像科学城的星樾TOD，就卖的很不错。上周，他们刚拿了「天樾组团」23#预售证，现在已经基本售罄了。

要知道，现在“售罄”两个字，就跟7月的小龙虾，10月的大闸蟹一样，两个字——新鲜。

市场分化，为什么星樾能售罄？

这个问题，阿拆直接上结论：

36800元/㎡确实是被限价打趴的捡漏价。没有限价这梗，往上加6-8千/㎡，都是有人买单的。

一夜回到2019年，识货的买家，自然二话不说要下手。不说别的，隔壁的万科东荟城11月二手房参考均价就是42612元/㎡。

除了高性价比，阿拆有几点心得也想分享一下：

1）以前，我们买房逻辑很简单，如果开发商是品牌房企，就等于房子质量有保证，但随着限价、土拍规则改变，很多高周转的房企拼了命也想从装修上削成本，挣利润。

所以，现在买房首选国企，不单单保交房，还能保质量。

就拿上周广州第三批集中供地来说，民企纷纷过冬，继续躺平，能出来兜底救场的，只有国家队。

而星樾的开发商，还更惊喜。

广州地铁、越秀集团、科学城集团，三大国企联手护航，此等保障，可谓是大户人家。

2）以前，我们买房逻辑就是跟着大部队，买一个楼盘里面的主力产品，比如90㎡左右的3房。

但这两年的楼市行情分化得很明显，门槛级小户型，跟限量版大户型，往往能跑出独立行情。

像这次星樾起步就是120㎡的「天樾组团」，天然有两拨群体的赏识。

一是天河、老黄埔及海珠对改善有需求的外围客户；

二是科学城内部对学位、改善有需求的置换型家庭。

丨六口之家的换房需求，来源视觉中国，已授权

对于改善群体来说，星樾也是一张明牌。

要学校有学校，要地铁有地铁，要环境有环境，要配套有配套，连万科东荟城的业主都要抛盘买星樾，可想而知。

丨香雪航拍，来源广州房产细鹏摄

改善产品，永远是稀缺的

其实，道理很简单。

如果条件允许，每个人都想住到更好的地方，住更大的房子，为子女提供更好的教育，有更好的景观，更便利的地铁。

丨来源广州房产伟鹏绘

所以，阿拆认为，科学城日新月异，未来几年，大户型一定会更吃香。

这一次，没有捡漏到「天樾组团」23#，24#的，确实令人遗憾。

不过，阿拆拿到内部消息，受政策影响，星樾下一波还是主攻大户型，但是这一次是拿出了21#，22#的压箱底——建面约193㎡大平层产品。

它有多惊艳？

阿拆先剧透一点，这两栋楼，被冠以「天樾193」的别称，因为它只有约193㎡四房这个户型，纯粹，极致。

丨天樾193情景板房示意图

当然，作为一个楼盘天花板级的户型，数量少，也是绝对的。

仅172套。这是什么概念？

在广州主城区，建面约180-200㎡住宅供应屈指可数，今年仅12盘上市了449套，供应量超50套的只有3个盘。（来源：克而瑞）

在科学城，这种供求关系的对比，更是悬殊。

过去4年，每年供应都不足百套。

而今年的供求比更是低至0.07，想买都未必买得到。

时间	供应套数	成交套数	供求比
2018年	92	207	0.74
2019年	2	114	0.01
2020年	92	62	2.39
2021年	11	72	0.07

供求是看清市场的一面镜子。

「天樾193」即将成为科学城板块稀有的可售近200㎡大平层，它的稀缺，不是阿拆吓唬你，过了这村，就没这店。

舒适度满分，193㎡大平层曝光

别急着反驳，听阿拆说完。

如果「天樾193」纯粹是面积稀缺，那不足以封神。

但令人惊喜的是，它在生活舒适度上，给足了满分体验。至少有三个亮点，值得一提：

丨天樾组团示意图

一线山景，直面1350亩植树公园

为什么阿拆把这点放在第一位呢，其实很好理解。

大家可以类比下天河公园，为什么在珠江新城跟金融城的双重夹击下，天河公园板块依然有一席之地呢。

原因就在于天河公园是广州主城区内为数不多的，有大型市政公园配套的纯住宅板块，对于提升商务区生活品质和舒适度，有不可替代作用。

而「天樾193」沿着植树公园山脚排列而建，前后无遮挡，东南直望植树公园，距离最近处仅有30多米，景观视野超级无敌。

丨天樾193视野效果图

可俯瞰植树公园，可远眺群山。俯仰之间，皆是生活滋味。

就跟东方新世界能成为天河公园的楼市风向标一般，某种程度上，阿拆相信，「天樾193」在未来，也能成为科学城的价值锚点。

2梯2户专梯入户，私享独立电梯厅

作为大平层，板楼设计，自然通风，是必须的。

2梯2户，两部电梯均为双开门设计，实现专梯入户，也是必须的。

至于户型设计，怎么通过动线铺排，实现亲密感与分寸感…「天樾193」也帮你想好了。

生活的多元化，在这里都能得到充足的释放。

让阿拆更意外的是两个数字。

比如，「天樾193」的层高约3.15米，足足比普通住宅高出10%左右；

再比如，市面上的大平层开间大都是6-7米，但是「天樾193」做到了7.2米。

如果只有一个户型能代表科学城，阿拆一定投它一票。

看得见的好房子，四房三卫豪装配置

毫不夸张地说，有了这套房，能满足你对居住改善的一切梦想。

在这里，入户的标配、灶台的选用、浴室的布置，每一处的细节，承载的正是越秀集团作为一个建造者俯身下来对产品的理解。

如果你亲自看过「天樾193」的样板间，也许就会跟阿拆有一样的感悟：

怪不得，品质感越高的房子，二手市场越少出售，因为大家都知道卖了再买就买不到了。

穿越周期，资源为我而来

对购房者来说，房票珍贵，户型产品再好，没有地段配套加持，也是徒劳。

而星樾TOD在这方面，拥有足够的想象力。

它有基本面。截止至2020年，黄埔已聚集世界500强企业197家，其中科学城就占了170多家。（来源：黄埔发布）

它有未来。2020年，广州净增的50万人口，有1/3流入黄埔，而且大多是高学历、高素质、高品位的年轻人。（来源：黄埔区工业和信息化局）

它还有一张底牌。社区内规划配建15班幼儿园+18班幼儿园+45班九年一贯制学校+预留的一块教育用地，这样的配置，是无敌了。

更何况，这在学位嗷嗷待哺的科学城，简直是王者般的存在。

限价捡漏榜NO.1，不容错过

看到这里，阿拆想起来，前阵子我们家族小伙伴，房产君给「天樾193」做过一期产品测评，当时预测的价格是4.5-5万/㎡，总价千万左右。

说实话，这个单价还是不错的，但是上车门槛有点高。

不过阿拆拿到内部消息，「天樾193」近期就要开盘了。

其实，越秀选择年底这个时间，还是大有深意的。

所以，阿拆认为，大概率还会有1次捡漏机会，我们有2点理由：

1）23-24栋小户型被迫接受政府指导价抢开，说明项目业绩缺口大，细数一下，星樾今年全年无新货加推，也就是说，指标积压在年底；

2）银行利好频出，央行放水，公司想收到更多回款，这个月开盘是最好的时机。

也就是说，星樾为了完成年度指标，可能会低开高走，开盘即送出一波福利。

阿拆建议，如果有置换大户型的朋友可以保持高度关注。按目前市场情况，这可能是短期内最后一次捡漏的机会。

或许，板块房价内卷，即将结束……

好了，如果想第一时间拿到「天樾193」的一手信息，可以进群聊。

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