华为旁，罗冲围松南、螺涌改造启动，地价4万+的金沙洲稳了？
“被遗忘”的罗冲围，在「突围」路上。
继去年「华为研发中心」落户后，反复被提起的罗冲围片区更新改造，又有了新进展。
来自@螺涌经济联合社、@松南经济联合社消息，近日，两村都完成了更新改造意向表决，同意启动更新范围内的旧村改造。
｜图源@螺涌经济联合社
｜图源@松南经济联合社
据阿拆了解，两村改造的前期工作，或将由「白云产投」跟进。
《白云区关于加快推进旧村庄全面改造深化城市更新高质量发展的实施意见（试行）》
螺涌村、松南村，均位于广州西岸罗冲围片区，松洲街道。
这里是广佛都市圈、珠江西航道上游江畔，过桥就是金沙洲，往东是石井河，坐拥一线珠江资源，多条水系川流环绕。
其所在的广州西岸，是数字经济创新走廊的两大引擎之一。
未来将发挥地处广州西部、珠江沿岸，接壤佛山优势，推进产业数字化发展，打造城市有机更新示范区，建成大湾区产业数字化策源地。计划建成大湾区产业数字化策源地，
往北有白云湖数字科技城，往东还有广州民营科技园，高大上的产业没落下。
依水傍水，得天独厚的地理位置，双地铁，官方定位也加分，豪宅基因本该是刻在骨子里的。
不过，从现状来看，片区楼市表现平平，整体处于“洼地”阶段。
新房长期缺席，要往北去到五矿招商江天际，均价4.8万/㎡；
二手方面，主要以“富力系”楼盘成交支撑，比如富力桃园、富力碧涛湾、富力半岛花园，均价3.5万/㎡左右；其他楼龄较高的盘，1字头也有。
｜截图来源贝壳
跟对岸的金沙洲相比，黯然失色。
当时的华润的皇冠地块，可是拍出了4.2万/㎡的“天价”。
而同样是依山面湖的红盘越秀·天悦金沙，成交均价才4.1万/㎡，10月底其开盘产品为143㎡叠墅洋房，景观和舒适度高，加上板块内新房稀缺，而旁边华润地块尚未入市，市场认可度高，去化率不错。
地价比房价还贵，板块傲娇程度，秒杀罗冲围。
｜皇冠地块（华润置地金沙瑞府）
罗冲围的痛点太明显了——学位一般般，并且长期以来都被视为“城乡结合部”。
一方面，这里专业市场和货运扎堆，产业低端、破旧厂房林立，公共设施较缺乏；
另一方面，在交通上，依靠一条主干道「增槎路」供其与金沙洲往来市区，被戏称“华山一条道”，连带着罗冲围也成为远近闻名的“堵城”。
事实上，罗冲围片区更新改造工作方案，早在2014年就已印发。
初步估算投入46亿元，为罗冲围脱困。
不过，后来因为环评未通过，项目停滞了非常长一段时间。
根据2018年公布的《白云区罗冲围片区控制性详细规划及近期实施项目》，片区内有21个地块、工业园、旧厂等项目需改造，华侨糖厂地块是其中之一。
另外，地铁十二号线、十三号线二期以及罗冲围客运站都在此区域内，改造不免要考虑地铁规划及客运站搬迁问题，十分复杂。
｜罗冲围片区控制性详细规划及近期实施项目
时间来到2020年，罗冲围片区改造终于再次被提起——
广州两会，市长在100个老旧小区改造中，唯独点名了罗冲围，着力打造旧改示范区；
在这一年，罗冲围也得到了一个“大礼包”，国资旧厂华侨糖厂成功出让，广州华为研发中心正式落户。
当时，承载着「下一个松山湖」的期许，罗冲围也迎来了历史性的高光时刻。
今年，广州发布的“十四五规划”中，罗冲围再次被cue，成为唯一被具体提及的改造片区。
螺涌村与松南村通过旧村改造意愿表决，虽然属于前期工作，但释放出来的无疑是“突围”信号——
等了多年的罗冲围，改造时机似乎逐渐成熟了。
｜广州基础设施“十四五”规划，再提罗冲围客运站搬迁
罗冲围的旧改破局，除了后来地铁十二号线、十三号线二期规划的落实（在建，预计将于2023、2024年相继开通），在很大程度也得益于华为的进场。
其实，早在2017年，华为就开启了与白云区的合作。2017年，华为“三中心一平台”落户白云新城；2020年，华为电动技术有限公司又落户民营科技园。
但最受瞩目的，还是华为广州研发中心。
当时，其以约3.4亿的总价拿下华侨糖厂地块，用地面积约179亩，建筑面积约16.6万平。
白云区表示，将以此为契机，积极有序推进广州西岸（罗冲围）地区改造工作。
拿地之后，华为也很快刷新了进度：
5月，正式通过备案；9月，项目完成土地移交，进入实质性建设阶段。
最快2024年，项目就可投入使用。
这个总投资约25亿的项目，建成后将加速ICT在各产业广泛应用，推动形成千亿级智能汽车及自动驾驶等未来产业集群。
作为技术研发、云计算行业的龙头企业，华为具有较强的产业带动和集聚效应，一个华为研发中心的到来，能够吸引产业链中下游的高关联企业围绕其布局。
高端就业人口、高消费人群随着产业升级而来，整个板块的预期和价值也会逐渐被拉高。
｜华为研发中心，摄于2021年3月15日
反复被提起的「松山湖」便是一个标杆。
2015年，华为进驻东莞松山湖，紧跟着就有大批的产业大咖随之布局，松山湖的房价，从5-6千/平涨到了5万+/平。
涨幅近十倍，被捧上神坛的松山湖，至今仍是东莞房价的峰值。
今年，即使经历了多轮楼市调控，板块也足够坚挺，成为东莞楼市的试金石。
中海松湖林语、深业·松湖云城均以4万+，接近5万的价格入市，创造双摇开盘记录。
诚然，广州华为研究中心的体量并不足以与东莞掰手腕，两者侧重的产业也有所不同，但“华为效应”对片区的激活作用，仍然值得期待。
去年华为落户的消息传出，片区二手挂牌价格也提高了不少，足以见市场信心。
白云“十四五”已经将广州西岸启动区（华糖周边片区）列为重点项目，提出要依托华为广州研发中心，重点发展人工智能、无人驾驶、数字应用、文化创意等产业，打造成为粤港澳大湾区数字经济（研发中心）产业集聚区。
而坐拥一线珠江资源的罗冲围，如今有大IP进驻，又积极谋划更新改造，未来或许会是广州西部楼市的重要角色。
连带着金沙洲，也吃糖了。
————旧改秘密，偷偷说给你听————
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