老黄埔新港城改要来，房价2.4万/平起，还敢赌吗
经过一段时间的沉寂，近期黄埔多个城改项目也陆续迎来了新的进展。
包括网友讨论、留言最多的新港、港湾、鱼珠、文船、鱼木小区等等。
这些明确定性为旧城改造的项目，都盘踞在老黄埔板块。
这里老破旧大多是文冲船厂、广州石化、黄埔船厂等大型企业的员工宿舍及房改房。
虽然有着良好的地段、相对成熟的周边配套，但自身已“饱经沧桑”，需要更新升级，满足居民的宜居需求。
近几年，伴随市区旧村改造、城改的风口，老黄埔周边一二手房价早已摁不住，去到了5W+。
历经多年的酝酿，近两年趁着政策红利，城改开始提速，老破旧有了不一样的市场价值评估体系。
我们一起来看看：
新港生活区
这两天，新港生活区城改项目迈开了第一步，正式启动更新意愿征询。
新港生活区，东临沙步市场，南面是广深公路和沙步“巨无霸”旧改，西边挨着开发大道，北部是将军山。
1公里范围内有地铁13号线夏园站，未来还将增设5号线，直达珠江新城。
周边配套方面，有广东中能建电力医院，广州开发区医院等医疗资源；
也有广州港技工学校，广州港新港小学，黄金新港幼儿园，沙步小学，夏园小学，育才幼儿园等丰富的教育资源；
此外，附近还有领好广场、华润万家(夏园店)、生活广场、服装城等商圈。
走进小区发现，新港生活区已经有了浓厚的氛围。
小区内随处可见的城改宣传横幅、更新意愿征询海报等，而且设立的旧改宣传工作站也正在开放中。
此次改造，新港生活区的更新意愿征询范围，主要面向小区内的44栋房屋及新港小学、幼儿园，广州港技工学校。
｜新港生活区更新意愿征询范围
这里的房屋，有不少是70年代建的，有的楼龄超过40年，为广州港集团的员工宿舍，现大多对外出租。
里面的生活配套设施、公共配套设备都比较陈旧老化；
且小区内因为有技校、小学、幼儿园，出入的人员复杂，加重了生活区内的交通负担和环境压力，整体居住环境也有待改造升级。
由此，片区开始将旧城全面改造提上了日程。
根据初步规划，该片区改造后将实施封闭式小区管理。
同时对其生活配套、公共配套等设施进行更新升级，增加园林绿化覆盖，实施人车分流管理，改善生活环境，综合提升片区居民的居住舒适度。
目前，该片区暂无新盘供应，在售的二手房房源不多，价格在2.4万-3.1万/平之间。
据悉，新港生活区第一轮改造意愿征询工作，预计将持续推进到2022年1月20日。
待现阶段改造意愿同意率超过90%，项目将顺利推进到申报年度计划、数据核查、方案编制等后续阶段。
推进其前期工作的企业，为广州科润实业有限公司，由区属国企科学城集团、开发区投资集团合资组建。
国企掌舵城改前期工作，相信大家并不陌生。
旧城改造，有着严苛的土地建设和规划标准，改造难度大、周期长、成本高。
而更有实力国企的入局，也会更注重民生，兼顾公共利益，为项目顺利落地提供保障。
鱼珠城改
再来看下广州城改的“排头兵”，鱼珠旧城更新改造项目。
位于第二CBD的鱼珠旧城，坐拥一线江景，北至黄埔大道东、南至规划路、西至鱼珠河涌中线、东至广州港物资仓。
项目总规划用地面积约7.68万㎡，计容建筑面积约30.22万㎡；回迁安置面积（含九沙安置房）约14.6万㎡，融资区面积约15.6万㎡。
改造后，项目规划4栋百米高住宅，5栋办公&商业楼，最高建筑181米。
目前该板块二手房价已经突破5W+，而鱼珠城改是鱼珠最好的一线望江住宅。
从完成第一轮居民征询工作到首期安置房动工建设、展厅开放，鱼珠旧城改造用了10年时间。
今年的大动作，当数3月份正式由科学城集团摘牌，推动其进入加速落地阶段。
｜鱼珠城改项目现场已几位工人在施工
近期，鱼珠城改项目完成核查之后，已明确片区旧改不涉及历史文化遗产和古树名木，将会继续推进相关拆建工作。
这两天，该片区的九沙回迁安置地块上，已经可以看见有工人的身影，旁边剩余的拆建工作还未正式推进。
按计划，项目首期安置房建设将在3年内完成，可见该片区回迁建设工作已经开始有继续推进的迹象。
港湾一二村
同样地处广州第二CBD核心位置的港湾一二村旧城改造项目，近期也释放了新的信号。
该项目实施方案已经过一级会，核查过后，不涉及历史文化遗产和古树名木保护，也在继续推进。
从5号线大沙地站出来，往南直线步行500米左右，就到了港湾一村二村城改项目的展厅施工现场。
从现场情况了解到，该项目展示中心仍在如火如荼的加紧建设中，其有望在今年年底完工。
｜展厅施工现场
该项目分南北地块推进，东起港湾路，南抵中山大道东，西至规划城市干道与现状河涌，北至大沙地西路，更新改造范围约13.14公顷。
港湾地块内涉及旧厂、公房、房改房及学校等。
片区之前也是20世纪八九十年代广州港职工的生活区和宿舍区，经过城市的发展，也同样面临着基础设施陈旧、居民生活环境与品质亟待改善的问题。
去年2月，黄埔区城领会同意港湾项目纳入城市更新年度计划（立项）；同年12月同意港湾项目实施方案。
今年4月，项目展示中心开工，加快推动旧城改造。
根据初步规划，该项目制定了4大商务和4大居住目标；
拟在超13万平商业的基础上，增加学校、社区卫生服务中心、养老机构等公共服务配套设施，充分满足居民宜居需求。
当下，港湾一村的二手房供应不多，但市场在售均价已达到51904元/平，比肩周边一手房源，“卷”出新高度。
值得一提的是，该项目当下也在确定改造主体及开发建设条件。
从社区居委日前发布的游园活动来看，现场不仅有越秀的身影，还出现了广州开发区人才教育工作集团、广州海港地产集团的名字。
而在今年7月份，广州开发区人才教育工作集团、广州海港地产集团、广州市城市建设开发有限公司，联合成立了广州悦港房地产开发有限公司。
其是否与港湾一二村城改项目改造主体有联系，后续也可等待答案揭晓。
不止是新港生活区、鱼珠旧城、港湾一二村，广州一路向东，片区城改项目都迎来了价值重塑的好时机。
还有文船生活区、鱼木小区、石化大院等，虽然进展缓慢，但仍将会陆续推进。
其中，位于黄埔东路与广新路交界处的文船生活区改造项目，由区属国企高新区集团操刀。
片区住宅建筑老旧，多为60至90年代建造，是文冲船厂职工家属小区，于去年已经开展了首轮意愿征询工作，目前也在推进方案编制阶段。
从启动意愿征询以来，周边房价也开始持续上涨，例如，文船生活区新东区目前已经达到37500元/㎡，跟去年同期相比，涨幅达到3500元/㎡。
甚至有粉丝透露，文船小区内的老破旧，参照附近红盘万科城市之光5.4W/平的价格，已经去到4W+/平。
网友也表示“我看不懂，但我大受震撼”。
不过，接下来广州城改仍然会严格控制拆建比，对于老破旧投资，大家还是要谨慎。
————旧改秘密，偷偷说给你听————
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