确定了！101个字，广州旧改要这么干
科学有序推动城市更新。
自10月份开始，广州城市更新项目核查风波以来，改造是否降速，受到了很多人的关注。
在我们的后台留言，几乎每篇稿件都有网友在咨询进度，接下城市更新如何推进，怎么推进。
|网友留言截图
城市更新受政策影响很大，顶层设计决定了项目的进度和节奏。
昨天，随着市第十二次党代会的召开，新班子亮相，为接下来广州五年发展定下了主要基调，释放出重磅信号。
这就包括了城市更新，现在我们就来一一拆解。
|来源：中国广州发布
其一：「坚定不移推动实现老城市新活力、“四个出新出彩”」；
这是会议主题，使命任务，是做好广州工作必须始终坚持的最重要原则、最根本遵循。
其二：要着力提升城市能级和核心竞争力，科学有序推动城市更新。
而广州的城市更新，作为提升城市能级和核心竞争力的重要途径，也有了最新定调——
“坚持保护与发展并重，强化城市规划引领和刚性管控，科学有序实施城市更新行动，提升国际综合交通枢纽能级，加强城市精细化品质化管理，推进乡村全面振兴，提高城市治理现代化水平。”
这101个字，未来五年，广州旧改要这么干。
坚持保护与发展并重，是对近期一系列风波的总结和展望；
强化城市规划引领和刚性管控，科学有序实施城市更新行动，是对下来工作的设计与安排，是实施路径，而规划引领和刚性管控，是紧箍咒；
提升国际综合交通枢纽能级，推进乡村全面振兴...是目的和结果。
说得相当清晰了。
|白云新城航拍（摄影细鹏）
政策上的变化，在于说了什么，与不说什么。
为此，我对比了一下，上一届党代会，无论是开幕，还是闭幕，对城市更新着墨并不多。
而这一次，专门提出来，是对市场关切的回应。
坚持保护与发展并重，强化城市规划引领和刚性管控，科学有序实施城市更新行动，广州城市更新的风口没停。
其实，关于旧改更新会给广州带来什么，这个我们已经说过蛮多次，大家也可以去猎德、林和、琶洲、线坑一探究竟。
变化是显而易见的。
为什么说，旧改是广州既定的战略和目标？
其实，你可以从城市发展体量，人口流入来看，城市更新从大方向上来说，是势在必行的。
核心是土地与城市空间的承载量。
而这背后是广州作为GDP破2.5万亿的超级城市，过去十年，广州人口增长597万，实际管理人口2000万，每年平均增量是60万人。
这60万新市民，要买房，小孩要读书，生病了还要去医院...这关系到住宅供应和医疗、养老、教育、交通、生活等配套缺口。
︳数据来源：广州房产
实际上，伴随着城市化的发展，人口持续朝着核心都市圈涌入，广州、深圳等城市存量土地资源先后达到“瓶颈”。
没有足够多的建设用地，就没有地建学校、建商场、建公园....很严肃的问题。
目前，很多优质学校配套，都是借助旧改的东风来落地。
比如，星河湾萝峰旧改，正式引入广州市二中；
而万科文冲旧改，亦是吸引了华南师大附小落子。
而为了让新青年，住有所居，接下来的五年，广州将提供131万套新房，完善住房保障供应。
当中力争供应新建商品住房65万套，筹建政策性住房66万套（其中保障性租赁住房60万套）。
新建这么多的房子，地从哪里来？
答案就是旧改。
核心城市开发强度逐渐趋于饱和，土地资源紧缩稀缺，土地重新再利用需求扩大，土地供应也从增量模式转向存量模式。
城市开发的逻辑，也从规模扩张逐步转向城市更新，包括旧改、棚改，传统商圈的升级以及城市老旧空间的重新利用。
︳图片来源：视觉中国已获授权
在这方面，深圳“人地矛盾”无疑是最突出的。
有人说，经济学解释不了深圳的房价，其实从最简单的供需理论，就可以说明。
深圳面积1997平方公里，只有约广州的1/4，但实际生活人口2600万人，口密度达到了1.25万人/平方公里。
去年深圳一手成交448.9万平，而土地供应只有158.9万平，其中绝大部分来自旧改更新。
自2012年以来，深圳城市更新供应用地连续7年超过200公顷，2020年通过城市更新供应土地再次突破至303.3公顷，城市更新逐步成为深圳土地供应的主要来源。
这一轮城市更新，不是大拆大建，而是直面城市公共配套的缺口、产业的升级。
同时，规定了产业和居住的平衡，避免旧改过度地产化。
而改造投入越大，进度越快的区域，其配套兑现越快，城市价值进一步提升。
举个例子，番禺石壁、白云新城、广钢新城、白云湖、金融城等等。
|广州市城市更新规划建设管理圈层示意图
不久前，刚刚招商的黄埔南岗南旧改，就清楚表明：
按照规划，南岗南片总体将围绕广深科技创新走廊智能化产业，以产城融合为重点发展目标，意向导入创新经济服务产业。
城市更新是城市高质量发展的重要抓手。
｜南岗南片改造项目整体规划效果图
在文冲旧改，在打造“中国软件谷“，引入百度阿波罗、清华大学-合芯高性能服务器创新研究院等企业之后，集体物业租金也由原来的每平方30-40元上升到现在的100-130元。
这些都是实实在在的例子。
一直以来，广州的城市更新都很低调，在公众媒体上，除了猎德和琶洲，你很少看到“网红式”的城市更新项目。
但是，广州多年深耕于三旧改造的制度创新，并在这条路上走到了全国的行列。
比如，2015年中国首个城市更新局就在广州成立；2021年，广州成为全国第2个提交地方人大审议城市更新法规——《广州城市更新条例（征求意见稿）》。
相对于那些绕过表皮化的视觉更新，政府大包大揽，忽视城市内涵增长的地方而言，广州旧改选择了一条“道阻且长”的路。
在09年之前，村集体要发展，想把集体用地转为经营性国有用地，在当时的《土地管理法》中里，集体用地的转性路径，只有政府征收，招拍挂上市这一条。
但是，随着村集体要发展的诉求越来越高，这样的征收模式，无疑是推高了成本，也没有全面顾及居民的利益。
广州的“三旧”改造把前述自上而下的路径进行了创新。
首先，规定经营性土地的上市不再只有政府征收一条路径，包括村集体在内的权属人可自行申请上市，将村集体用地或划拨的国有建设用地自行申请转为国有经营性建设用地。
在土地转用时，可以不进行公开招拍挂，而是可协议出让。
保障各方的利益，这无疑是激发了市场和居民的积极性。
接下来，强调国土空间刚性管控，坚持分区施策、分类指导，会是接下来广州旧改的重点的内容。
其一：拆建比应该就是还是会控。
其二：更强调规划的刚性管控。
其三：政策梳理，全市“一盘棋”。
其四：强化计划管控，统筹一二级市场，建立城市更新与住房供应体系的联动，保持楼市稳定。
广州已经对全市38个已批项目（除黄埔之外）进行了梳理。其中，23个项目，可继续推进。
具体包括（不完全统计）：
荔湾：花地村、大坦沙、五眼桥、聚龙湾
天河：新塘新合、冼村；
白云：陈田、江夏；
花都：横潭；
番禺：东郊、南浦、罗边、沙溪、蔡边一村；
南沙：金洲、坦尾、大涌、东湾、东流、大井；
海珠：沥滘、石溪、新市头；一共23个旧改，可继续推进。
而剩下的15个全市已经批复的项目，则在优化之后可继续推进。
用业界的话说，总体还算是乐观。
————旧改秘密，偷偷说给你听————
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