海珠、天河爆发，2022供地计划提前曝光（赶紧看，24个小时后删）
2021，广州土拍冷淡收场；2022，市场会回暖吗？
前几天，我们发了一篇文章：集中供地发威，118个新盘，价格战要来了
未来，市场供需关系，区域分化，会深刻影响房价走势。
这两天，我们拿到一份2022年的供地计划清单，先一睹为快：
清单中，将以公开挂牌方式出让的国有商品住宅用地，共计有63宗，十一区，只有越秀区0供应。
| 区域 | 数量 |
| 越秀 | 0 |
| 海珠 | 2 |
| 天河 | 2 |
| 荔湾 | 3 |
| 白云 | 7 |
| 花都 | 6 |
| 从化 | 5 |
| 黄埔 | 7 |
| 增城 | 17 |
| 番禺 | 4 |
| 南沙 | 10 |
从数量来看，相较于2021年的成交数量（86宗），有了大幅的下降。
东部粮仓地位不倒，增城、黄埔共计有24宗地块；
南部的番禺、南沙，也有14宗；
北部的白云、花都、从化，共计有18宗；
剩下的中心区，只有7宗。
作为全市高价地最集中的区域，2022，海珠的热度，依旧很高。
拟推出的地块，只有2宗，此前我们都介绍过，惊喜不是很大。
广纸锌片厂地块位于海珠西，预计楼面价3.5万/㎡。
地块位置图（具体范围以官网发布为主）
石榴岗南侧台涌地块则位于海珠东部，预计楼面价约3.7万/㎡。附近的天斯地块，成交楼面价约4.4万/㎡。
此外，2022海珠还有预计划供地7宗。
什么是预计划供地？我的理解是，根据市场的反馈，随时调整供地计划，那么预计划地块就有机会成为正式计划地块。
石岗路、金辉路、化学试剂厂地块，都位于海珠西。
其中，石岗路地块，毗邻时代大家，该项目是全区的地价标杆（楼面价55437元/㎡），售价高达12万/㎡，开盘不到一年，已经清盘。
石岗路AH050957地块位置
金辉路地块、工业大道南907号化学试剂厂地块，与此前成交的江泰路地块（45176元/㎡，中海）、蚝壳洲地块（36295元 /㎡，中海）距离不远，
该片区的在售新盘有中海观雲府，均价7万/㎡。
金辉路地块规划图
赤沙车辆段二期地块位于海珠东部，如无意外依然会是广州地铁的囊中之地。
上涌果树公园北侧地块，位于海珠中部，毗邻中大布匹市场、上涌湿地生态科学园。
上涌果树公园北侧地块位置图
这两宗，都是巨无霸地块，赤沙车辆段二期建面超40万㎡，上涌果树公园北侧地块，占地面积就有30万㎡。
当前海珠在售项目，都是单价高、体量小，若这两宗地块入市，将为中心区带来稀缺的全新居住大盘。
东沙街29号新侨地块，又称为江湾路地块，位于海珠西北部。
地块位置图（具体范围以官网发布为主）
从近两年的土拍情况来看，继海珠西之后，海珠东部也成为了重点供地片区。
同时，相较于中心区其他区域，海珠未来两年的供货量是充足的。
无论是从土地出让的楼面价、中心区土地的稀缺度，还是海珠自身的规划发展来看，未来几年，海珠还会迎来一波价值爆发。
经过了2021的颗粒无收，2022天河拟推出2宗宅地。
依旧是那两宗吊足大家胃口的燕塘地块、梅花铝厂地块，预计楼面价约4万/㎡。
只是能否顺利出让，仍然充满悬念。
天河的预计划供地项目有5宗，从细节调整来看，明年的土地市场，似乎依旧不太乐观。
此前也曾露过脸的中铁物流园地块，预计楼面价从4万/㎡，调低至3.5万/㎡。
其周边的侨鑫保利汇景台，成交楼面价41329元/㎡，新房吹风价10万+/㎡。
中铁物流园地块大概位置图
吉山沥青搅拌厂地块，位于执信中学天河校区旁边，预计楼面价1万/㎡。据悉该地块需配建重点工程广州花园、桥梁照明等项目。
附近的珠江花城最近一次推新，价格在5-7万/㎡。
沥青搅拌厂地块大概位置
上元岗地块，毗邻天河新天地、天河客运站，预计楼面价3万/㎡。该片区的远洋天骄，目前的二手参考价约5.7万元/㎡。
上元岗地块大概位置图
育新街南侧用地，则位于火炉山脚下，靠近凌塘新村，预计楼面价3万/㎡。
目前，天河的货量供应已经接近尾声，在售的热盘珠江花城、保利天汇，基本已经卖到了最后一期。
至于金融城的合景臻溋名铸、五山的侨鑫保利·汇景台等，都是吹风价10万+的项目，上车门槛高，受众面比较窄。
天河真的太缺货了，再不卖地，中心区的买家可能都要被海珠抢走了。
荔湾区近几年的宅地供应是呈减少趋势的，2020年成交4宗，2021年成交3宗。
2022年，拟推出的宅地，仍只有3宗。
南岸仓地块位于西关，与保利天珺、金众西关海一路之隔。这两个项目新房报价约8-8.75万/㎡。
西塱AF022050地块、金桥二期地块，均位于芳村。
西塱AF022050地块位置图
金桥二期地块
在预计划供地项目，荔湾只有2宗，但真正能吸引开发商的地，其实只有1宗。
小梅大街地块，位于康王北路小梅大街7号，原先是皇上皇的厂房。
其占地面积约4000㎡，计容建面约1万㎡，意味着打造成住宅，体量也是极小，对于市场的影响有限。
小梅大街7号位置图
广船二三期地块，计容建面超59万㎡，妥妥的巨无霸项目。
目前广船一期地块（楼面价约37216元/㎡）已经开卖，即广州滨江上都，新房均价7.1-7.3万/㎡。
在荔湾，近年来出让的商住地，大部分都集中在芳村片区。
继广钢之后，大体量的广船、以及白鹅潭，将成为供应主力，芳村板块撑起了荔湾楼市的半边天。
白云区2022拟推出7宗宅地，占了2021年成交地块（13宗）的一半。
白云煤炭地质局地块，位于机场高速东侧、华南快速以北。周边有富力城、百花豪苑等居住区。
| 煤炭地质局一期项目地块位置
金湖水库以南地块，位于沙太路东侧金湖水库以南，属于京溪街道，东接天河区元岗街、西傍白云山风景区、南连天河区兴华街、北邻同和街。
与天河燕塘地块、梅花铝厂地块，相差约3公里的距离，地块整体素质也比较优越。
金湖水库以南地块位置
小坪村地块，因为靠近白云新城，预计楼面价也较高，约2.3万/平。
其他地块，主要分布在太和、龙归、白云湖板块。
不过，白云的预计划供地项目却多达19宗，但大部分远离核心区域，如位于钟落潭、或者是靠近机场板块。
近几年，白云推地可谓是多点开花，但由于远离核心区域，并没有激起多少浪花。
来自中原研究发展部统计的数据，2021白云区共成交了8750宗一手房，同比涨幅106%。
但房价却是明显的回落，同比跌幅5%，是全市跌幅最大的区域。
值得一提的是，2021，白云区成交的13宗宅地，计容建面高达271万㎡。
从整体上来说，白云区是不缺货的，因此短期内房价涨幅也有限。
花都区在楼市方面存在感向来不强，2021成交的地块也不多，但花都地块有一个特点，体量通常都很巨大。
2022，花都拟推出6宗宅地。
其中的大陵北地块，计容建面超36万㎡；广花公路东三地块，计容建面超46万㎡。
预计划供应的12宗地块，也有5宗计容建面超20万㎡。
从化区，拟推出5宗宅地，无论是数量还是地块素质，都没有太亮眼的地方。
而价格，预计楼面价最高约5400元/㎡。
在过去一年，花都、从化的一手房成交量都有提升，但房价和白云一样有轻微的下跌，同比分别下跌了2%、1%。
价格下跌明显，这是广州北部区域都面临的一个问题。
黄埔拟出让7宗宅地，主要分布于知识城、长岭居、云埔街以及区府板块。
其中，长岭居就占了3宗，总体量超61万㎡。
作为黄埔第一个楼面价突破2.7万/㎡的板块，长岭居标杆项目中冶逸景台，均价5.8万/㎡。
而LGPQ-E1-1地块，则是回炉重造地块，曾于第二批集中供地时流拍，当时地块要求全周期限房价38051元/㎡。
LGPQ-E1-1地块位置
预计划供应的2宗地块，也都位于长岭居板块。
值得注意的是，黄埔区在过去一年，一手房成交均价约3.58万/㎡，同比上涨了16%，是全市房价同比涨幅最高的区域。
2021，增城全年挂牌43宗地，只成交了24宗。
2022，全年拟推出17宗宅地，同比之下，已经显得非常克制了。
地块主要分布于朱村、新塘、中新、荔城板块，当中不乏有回炉重造地块，再度挂牌，只求有人买。
预计划供应8宗地块。
天量供应、规划利好提前透支，让增城的房价快速降温。
在过去一年，增城是除了北部区域外，唯一一个房价下跌的区域，同比微跌1%。
2022，番禺拟出让4宗地块。
桥南街QNJ11-05、06地块，是一宗回炉重造地块，曾于2014年挂牌出让，起拍楼面价为9000元/平，不过最终因无人报价而流拍。
其余三宗地块，都毗邻地铁站，分别是22号线的陈头岗站、3号线东延段的广州新城站、番禺客运站，具有一定的交通优势。
预计划供应10宗宅地，南村、大石、市桥、桥南街、石碁、市广路、沙头街都有。
其中的大石飘峰路两宗地块，已经是第三次出现了，前两次都出现了吸引多家开发商报名，最终却无人出价的尴尬场面。
不知道新的一年能否成功让自己出嫁呢？
在过去一年，番禺热度回归，一手房成交量突破1.3万套，同比上涨29%；整体网签均价约3.62万/㎡，同比上涨了14%。
在售项目有量也有价，拟推出的地块又有靠近地铁的优势，新的一年，番禺热度还将持续。
南沙区拟推出10宗宅地，主要分布于横沥岛、南沙街、庆盛枢纽、东涌镇和黄阁镇。
其中的金洲冲尾村地块，位于4号线金洲站附近，是南沙目前最成熟、方便的板块之一，预计楼面价也最高，1.6万/㎡。
预计划供应9宗宅地。
过去一年，在购房门槛提高后，南沙一手房成交量出现断崖式下跌，上半年成交突破1万套，下半年成交只有4800多套。
截至12月25日，南沙一手房的库存量约169万平，消化周期长达19.6个月，目前去化压力还是比较大的。
最后需要注意，文中出让计划仅供参考，具体以实际发布为准。
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