西关、广船、南岸路、西塱地块...荔湾楼市最大秘密，扒给你看
天河yyds，海珠yyds，越秀yyds...
打了不少中心区的鸡血，却总忽略了低调的荔湾。
这里是广府文化的发源地，曾经以海上丝绸之路和十三行享誉世界，无数荣耀加身；
到了近几年，却明显“后劲不足”。
虽被冠以广州西翼CBD的称号，但总被诟病“摊大饼”，发展十分缓慢，GDP也是倒数。
豪宅基因，似乎也欠缺了那么点。
“10万+”的均价大多只停留在吹风阶段，真正开盘总要打个七八折；
地价“光环”，也随着2021年第三轮土拍落幕，海珠天斯地块的成交，黯淡了下来，成为中心区中唯一一个缺席者。
荔湾内心OS：热闹是他们的，我什么也没有。
荔湾想翻身，自身的交通规划是加分，但还要有高端的产业，有顶尖的人才来拔高、固化区域价值，非一日之功。
白鹅潭有“三馆合一”、金融中心、医药港（健康方舟）等项目，又有广钢、广船、广信资产包加速造城，变化有目共睹；未来更有多个旧改蝶变造城...
去年，随着太古地产的商业项目官宣落户聚龙湾，白鹅潭失去的“二十年”，正在加速回归。
｜白鹅潭产业布局
当然，这些都要看到长期。
天河/海珠/越秀无法复制，在眼前，荔湾也有自己的路。
在这里，五万+可以上车，六七万可以买江景，八九万可以看到更好，丰俭由人。
荔湾在售项目均价 数据来源：世联东一研究院 | |
| 项目 | 均价（万/平） |
| 保利广钢 | 5.5-7.1 |
| 万科金域曦府 | 5.3-5.8 |
| 雅居乐天际715 | 6.5 |
| 保利西悦湾 | 5.1 |
| 保利天珺 | 8.5 |
| 珠江西湾里 | 5-5.7 |
| 保利越秀天启 | 4.8-5.1 |
| 新世界凯粤湾 | 5.5-5.9 |
| 力迅·西关雅筑 | 7.5 |
作为板块价值过硬的城市中心，凭借自身稀有的地段、成熟的配套，总能吸引一大票忠实买家，无论是市场关注度还是购买力，都足够坚挺。
去年9月，万科花地湾项目开盘，单价约5.5万/平，单日去化超1100套，市场的确是认可的。
另外，数据显示，荔湾新房去化周期约9个月，超过海珠、白云，全市排名靠前，消费热情也是在的。
如今，“供货主力”广钢，剩余货量已经不多，而还有一大批想买进中心区的买家嗷嗷待哺。
好在，进入2022，荔湾有着充足的弹药。
新货新盘多点开花
放眼楼市，在新的一年，荔湾还有多个全新项目准备入市，有来自土地招拍挂的，有旧改转化的，也有“烂尾”重生的。
◎广船
广船滨江上都，计划推出110-250m²大平层，吹风价8万+；二三期地块，也计划将在今年出让。
2021年年底广船首开，推出产品为108-251m²三至五房，均价7.1-7.3万/m²；
◎广钢
最后一块宅地——中海234地块，大概率今年上半年会出来。
项目共有11栋住宅，楼高只有31层，货量预计有1600+套。
其肩负广钢公园、两所初高中、商业配套、博物馆、美术馆等文化设施的建设，以及内部道路的构建，价格大概率不会低，偏刚改。
◎白鹅潭
星河江缦花园：
这是2020年星河拿下的金桥地块。
项目将推出一线临江豪宅产品，社区设计方奥雅设计，操刀过时代大家、中海观澜府等临江一线项目。
广州幸福中心：
华夏幸福新隆沙项目，白鹅潭300米地标旁，规划有5栋超高层住宅，楼高42-55层，部分为一线望江。
不过，华夏幸福爆雷，项目也多了几分不确定性。
阳光城茶滘旧改项目：
推进十余年的茶滘村改造，在阳光城的加入下，改造进程加快了，融资商品房正在建设中。
从规划来看，产品偏改善，为85-160m²三至四房的河景大平层，货量有1500+套。
◎东塱—西塱
广州幸福湾：
广州医药港的住宅项目，由立白集团控股主导建设，总建面超200万㎡，预计春节后开盘，产品为141—580㎡大平层。
珠实荷景路地块：
珠实在2021年，第二轮集中供地中拿下的荷景路地块。
项目招标文件显示，其规划有5栋高层住宅，户型面积段覆盖67㎡、78㎡、89㎡及113㎡，共有1136户。
◎海龙国际科技创新产业区
越秀正荣天樾湾：
越秀在2021年首次集中供地中拿下的海龙路兴达地块（楼面价26641元/㎡。），位于荔湾海中村。
预计首推2#（15层）和3#（19层），户型涵盖88-127㎡三至五房，单价预计在4万+。
◎老城区西关
兆福轩、力迅·流花小雅：
两个烂尾重生项目，体量都不大，甚至可以说是迷你。
两者位置相距不远，前者规划2栋住宅，包括33层的1#和16层的2#
后者为1栋24层单体楼，1-2层是商业和肉菜市场，3-24层为住宅。
西关、广船、南岸路...靓地排队
其实，直接关系到新房市场价格预期的，就是土地价格；而决定土地价格的，就是土拍。
所以，不妨看看在路上的供应。
根据我们掌握的信息，2022年，荔湾区预计供应5宗商品住宅用地，总面积超40万平，计划计容建筑面积超77万平，将分三批次出让。
（具体以正式出让为准）
包括金桥二期地块、西塱AF022050地块、南岸仓地块、广船二、三期地块、大小梅街地块，涉及白鹅潭、广船、西塱、南岸路等重要的板块。
南岸仓地块
地块位于荔湾区南源街道南岸路 26 号，总用地面积1.4 公顷。
其东至南岸社区、南至羊城装饰材料市场、西至南岸路、北至广东装饰材料市场，现状主要为仓库，目前权属人为广新集团。
由于地处老城区，生活配套成熟度较高：
教育方面，周边有西关广雅实验学校、西关外国语学校、华侨小学等；
交通方面，其处于南岸路、东风路、中山路交汇点，路线网发达，可自驾通往越秀、天河重要商圈；
此外，地块周边有地铁中山八路站，5号线直达珠江新城；
生活方面，地块西北有大型购物中心圣地新天地广场，周边有多个传统肉菜市场。
值得一提的是，地块往西隔着一条南岸路，就是保利2019年拿下的冷冻厂地块，也就是如今的保利天珺。
当时，历经1小时共19轮竞价，最终利以355450万元总价成交，折合楼面价约42520元/平，至今仍是荔湾标杆。
不过，这一次的南岸仓地块，江景被天珺、西关海遮挡，火热土拍或难重现。
西塱AF022050地块
地块位于兴渔路以东、裕安涌以西、裕福街以北，为旧厂更新改造项目。
根据荔湾区发展和改革局关于项目建议书的复函，项目总面积39196.46㎡，可出让净用地面积约为26209㎡。
项目地处荔湾老城区，东塱-西塱板块，配套较为成熟。
交通方面，西塱站距离地块直线约800米，地铁1号线、广佛线和在建22号线、10号线四线在此交汇；
教育资源，有广东实验中学、广州培英中学等名校；另有广州中医院大学第三附属医院、广州市第一人民医院等，医疗资源丰富。
值得一提的是，地块临近花地河，有二线稀缺“河景”资源。
由于项目地处老城区，周边新盘较少，稍远处有5.1万/平的保利西悦湾，以及5.5-7.1万/平的保利广钢。
二手项目较多，有元邦明月水岸、花地河湾、金鹤苑、远大芳华都会等，均价1.6-3.8万/平不等。
金桥二期地块
提到金桥地块，大家都不陌生。
其广佛交界，位于芳村大道西北侧，北接珠江，可望三江口，东临鹅潭湾居住区，景观环境十分优越。
2020年12月，流拍过一次的金桥地块（一期）卷土重来，吸引7家房企报名参拍。
最终，经过26轮的激烈争夺，被星河以243370万元的总价拿下，折合楼面价约33613元/平。
这一次，位于珠江以南，滘口大街以北的二期地块也来了。
（如果位置没错的话）地块有部分为一线临江。
｜位置仅供参考
不过，除景观资源，以及靠近地铁5号线滘口站这一优势外，其他配套档次相对较低。
其与滘口社区紧密相连，周边主要为物流快递仓库以及大客车停车场，车辆、大巴来往较为频密，会产生一定噪音、尾气问题。
同时，医疗、教育资源匮乏，对于追求学位的市区买家而言，并不是一个好选择。
｜荔湾区金桥地块控规修正批前公示
广船二、三期地块
按照规划，广船项目分三期规划建设，其中一期和三期以住宅为主，二期以商业为主，三期功能业态相辅相成。
如今一期广船滨江上都已经入市，二期三期也来了。
配套大家都熟悉，江景、地铁、配套，一期有的这里都有，产品倒是可以期待一下。
一期总被吐槽缺乏豪宅气息，二期三期，会带来真·滨水豪宅吗？
小梅大街地块
这是一宗纯居住地块，占地面积约4000平，体量1万平左右，脱身于旧改项目。
其位于小梅大街，老西关陈家祠附近。不过具体位置，我没找到，了解的朋友欢迎评论区留言。
不过，地段价值，确实没得说。
毕竟近十年，西关只出让过2宗地，包括冷冻厂地块（保利天珺）以及西湾路地块（珠江西湾里）。
如今位于核心区的力迅·西关雅筑均价卖到7.5万/平，届时小梅大街，会引发房企争抢吗？
新盘扎堆，靓地排队...明年荔湾楼市，要神仙打架了。
————旧改秘密，偷偷说给你听————
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