一把下落的刀，不要去接
这两天有网友咨询，住建部发了一份文件，是不是对老破小是利好？
直接说结论吧：
对微改造，穿衣戴帽是利好；
对大拆大建，旧改博拆迁，对不起，不大搭界；
核心就是老旧小区不能乱改，胡改。
毕竟，就连老旧小区工作的十大标准，仔仔细细放出来了。
重点就是水电气热等配套设施，而且强调了严禁以老城镇小区为名，随意拆除老建筑、搬迁居民、砍伐老树。
买老破小博拆迁的，可能要蹲在角落里哭了。
巧合的是，这位朋友，正好是南洋电器厂混合改造的业主之一。
相信大家有看到一份没有公开的文件，里面有提及南洋电器厂的方案调整意见。
因为那份文件没有公开，在这里我就不展开了。
对于城改来说，核心还是住建部发布的63号文，防止大拆大建，严格控制老城的拆建比。
1、原则上城市更新单元（片区）或项目内拆建比不应大于2
2、拆除面积不大于现状面积的20%；
也就是说，老城100万平的旧改，你拆了20万平，可再建40万平，这40万平除了回迁的面积，开发商剩下的可售面积就很少了，开发商利润和效益会受到限制。
靴子落地，住建部的这两个要求，几乎成为了老城改造的刚性要求。
这是老城改造，相关方案调整，脚踩刹车的重要的原因。
广州释放这样的信号，也不是没有征兆，只是没有引起很多人的关注。
在2021年11月29日，住建局公布了广州城市更新行动中防止大拆大建实施意见中，公众参与情况的说明。
在专家参与的情况，这一次归纳了9个意见，重点就是第一到第四个意见。
比如，分类实施城市更新，严格落实住建部63号文防止大拆大建，明确老城区范围。
这一点，我们在意见处理的情况中，也看到的回应。
重点是第四点，看到没有：
严格落实住建部63号文的精神。
所以，又回到了上面提到的老城严格控制拆建比的问题。
说了这么多，简单总结：
老城改造减速，不要博拆迁。
这会有什么影响？
最直接的影响，就是短期拆迁预期如果没有了，那么其价值也必将会重构。
一个很好的例子，就是五羊新城。
在传出改造消息前，五羊新城的老旧小区，二手房挂牌价一般在4-5万元/平左右。
图片拍摄于2018年，来源@广州房产
传出改造消息后，其价格一度站上了7万+，同比上涨19%。
截图时间：2021年11月23日
但是，现在五羊改造又传出有变，或许会变成微改造。
相关的预期没有了，流通性也会打折扣。
还记得之前提到的，去年我们一直在说的，未来广州共有26个旧城城市更新旧城改造项项目吗？
后来南洋、港湾、鱼珠 、白云松南、越秀环市东、海珠人民医院、番禺永大等都纷纷落地了。
不过，现在政策风口变了，不要轻易去赌老破小，博拆迁。
一把下落的刀，不要去接。
————旧改秘密，偷偷说给你听————
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