2022，放弃幻想
新年好。
随着昨晚零点钟声响起，2021广州旧改正式交卷。
在这一年里，广州完成了41个项目（含意向）的招商工作，改造面积超3200公顷，改造投资额超2500亿元。
大约相当于在一个越秀区的面积里，投入番禺一整年的GDP。
和去年相比，数据略有下降。
我们把时间线拉长，从2018年开始看：
截止到目前，广州已有超120个旧改项目成功引入合作企业（含意向），改造金额超6900亿，加上其他的配建和配套，体量已经超过万亿规模。
如果说，2018-2019年的旧改关键词是「逐渐升温」，2020年是「高歌猛进」，那么2021年，或许是「换挡降速」。
政策密集“轰炸”，旧改进入hard模式
先来盘一盘，2021年的旧改“大事”。（*以下政策为不完全统计，仅供参考）
上半场的政策，大多是关于板块的规划、旧改流程的规范、强化产业导入等，对参与旧改的房企提出了更高的要求。
1月29日， 广州开发区城市更新局公布《黄埔区 广州开发区城市更新专项总体规划（2020-2035年）》（决策征求意见稿）；
3月8日，规自局南沙分局发布《南沙区旧村改造储备项目管理工作指引》《关于进一步加强南沙区旧村庄改造项目产业导入的工作指引》2个配套指引的通知；
3月31日，白云区人民政府办公室发布《白云区加快推进旧村庄全面改造深化城市更新高质量发展的实施意见（试行）》；
4月2日，番禺城市更新局发布《广州市番禺区旧村庄更新改造合作企业引入及退出指引（修订稿征求意见稿）》；
4月5日，荔湾商务和投资促进局发布《广州市荔湾区旧村改造产业招商准入指导建议（征求意见稿）》；
👉引入世界500强，荔湾“最严”旧改产业政策！告别画饼，动真格
4月6日，海珠投资促进局发布关于《海珠区城市更新项目产业引进工作指导意见》；
4月19日，增城区人民政府办公室发布《增城区关于深化城市更新工作推进高质量发展的实施细则（征求意见稿）》；
7月1日，番禺城市更新工作领导小组办公室印发《番禺区旧村全面改造项目产业项目公司迁入流程》；
7月7日，广州住建局发布《广州市城市更新条例》征询意见稿，成为继深圳之后，全国又一个拟针对城市更新进行立法的城市。
👉广州启动首个城市更新立法！95%签约率，可申请向留守户行政裁决
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9月3日，中共中央办公厅 国务院办公厅印发《关于在城乡建设中加强历史文化保护传承的意见》；
9月24日，广州住建局发布了关于旧村改造项目政策性住房和中小户型租赁住房的配置的征求意见，要求城市更新腾挪的土地，将承担保障性住房的建设和供应。
10月3日，广州林业和园林局发布《关于完善广州市绿化工作管理体制机制的实施意见（征求意见稿）》；
10月18日，广东省住房和城乡建设厅印发《广东省历史建筑和传统风貌建筑保护利用工作指引（试行）》；
10月20日，广州住建局发布《广州市关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的意见（征求意见稿）》成为第一个跟进住建部新政的城市；
👉重磅！广州将发布新政：积极稳妥推进旧改，防止大拆大建
11月5日，住建部发布了第一批城市更新试点工作的通知，决定在北京等21个城市（区）开展第一批城市更新试点工作，广州未上榜；
12月29日，广州市人民政府办公厅拟发文收回35项由区实施的市级行政权力事项，涉及古树名木迁移、控制性详细规划等审批权。
👉这个征求意见稿，很多人都在问
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有区生猛，有区“静鸡鸡”
旧改的推进，对于片区供应，板块价值兑现与强化有着重要的意义，深刻影响房价的变化，尤其是城市中心。
和上年相比，2021年，中心区旧改明显发力。
除了埋头做基础数据的天河，海珠、荔湾都各自完成了6个旧改的招商；就连一直以来被吐槽“慢悠悠”的越秀，也拿出了一个南洋电器厂。
其中，海珠以高达910亿的改造投资额，成为旧改最具含金量区域。
而白云虽然多少有些改造动态，比如意愿表决、前期引入区属国企等，但已经连续两年，没有项目走到招商这一步
不过，最近听说白云重新排了规划，我们找个时间再详聊。
而“不缺地”的外围区域，项目数量和面积都很能打。
黄埔一共完成了13个项目招商，接棒增城成为“旧改大户”，登顶数量榜TOP1；
南沙，仅凭906.21万㎡的珠宝文旅小镇二期一个项目，就高居改造面积榜首；
番禺“战绩”逊色上年许多，仅西一村和胜石村两个同日表决的项目，用一天时间赶完了一年的kpi；
至于花都，凭借首个“工改工”项目，守住最后一席；从化旧改，遗憾迎来二度沉寂。
黄埔｜拆神 细鹏摄
看完了区域，我们再看看项目。
「最贵」：海珠康乐村、鹭江村，改造投资额高达347亿，花落合生创展；
「最大」：南沙天益村、大稳村，由深圳星河拿下，项目为珠宝文旅小镇二期；
「最遗憾」：荔湾葵蓬村，保利、招商、富力三家胜负难分，以流标告终；
「最特殊」：花都狮岭镇时尚智造产业园项目，广州首个“工改工”。
康乐、鹭江村｜拆神 细鹏摄
民企插旗超8成旧改，“国家队”参与成趋势
广州旧改，一直坚持政府主导，鼓励市场积极参与。
2021年广州41个成功招商的旧改，有36个都出现了民企的身影，占比超过8成。
其中，富力（4个，含1个意向）、合景（3个）、新世界（3个）、星河（3个）、奥园（3个）...
从改造金额上看，合生在海珠豪掷347亿，成为“榜一大哥”；
从改造面积上看，星河凭借南沙、荔湾、黄埔3个项目，以约1200万㎡的面积成为年度地主。
不难看出，民企开发商绝对是广州旧改的主力。
但是在未来，这一格局或许会被打破。
｜拆神 细鹏
在住建部文件下发之后，为“去地产化”，强化公共利益落地，实现居民、社会多方的共赢，广州旧改释放了一个信号：鼓励国企参与。
在之前的一份意见函中提到，海珠、越秀、荔湾、天河、白云、番禺、花都七个区要鼓励功能性属国企参与城市更新改造。
参与内容，包括前期的策划和一级土地整理，而在二级开发阶段，可通过股权转让的方式引入其他社会企业。
虽然这份文件还没有最终落地，但如今“国家队”参与的趋势，越来越强了。
｜拆神 细鹏摄
除了主动去拿项目，比如珠实的聚龙湾、越秀南洋电器厂、科学城鱼珠旧城等，更体现在以“白衣武士”的角色，去接盘一些房企难以为继，选择退场的项目。
一旦民营开发商资金出现问题，导致旧改项目难以推进，国企就会介入，兜底，保障居民权益。
“掘金者”大洗牌
旧改收并购的爆发期将至
其实从去年年底的“三道红线”开始，地产行业就开启了一轮大调控。
融资端、土地端、销售端...多维打击，旧改上又叠加了“限拆令”，房企面临的压力可想而知。
旧改商品房不能入市，对于开发商来说，也就没有办法实现“自我造血”，不少开发商咬牙扛着。
｜拆神 细鹏摄
面临流动性危机的房企不在少数。
一些之前在广州疯狂拿项目的开发商，如今也陆续把项目摆上了货架。
今年广州城投驰援了黄埔庙头，而科学城接盘了宝能的枫下、雪松的何棠下等。
而恒大的沧联项目，此前也经历了一场风波；👉恒大紧急声明：未退出沧联项目旧改，欢迎国家队带资辅助
奥园在荔湾的东塱项目，新玩家世纪金源入局。
这样的例子，在未来或许会有更多。
行业进入了高度竞争期，市场份额会逐步向财务稳健、专业能力强的企业集中。
有人摩拳擦掌，等着别人“落地成盒”，然后去舔箱子。
12月初，一个熟悉广州旧改的开发商和我说，他现在桌子上躺着好几个旧改项目，很多都是对方主动邀约。
｜拆神 细鹏摄
玩家洗牌，对于项目而言，其实不是坏事。
2019年，阳光城将荔湾茶滘旧改项目股权做成了收并购，如今融资商品房已经动工，改造进程加快了。
未来，一些由优质房企收购的项目，也能够保建设、保交付，避免出现烂尾。
琶洲｜拆神细鹏摄
挑战更甚从前。
不过，城市更新作为既定的发展战略，决心一如既往：
12月26日，市第十二次党代会的召开，用101个字，定调未来5年的城市更新。
“坚持保护与发展并重，强化城市规划引领和刚性管控，科学有序实施城市更新行动，提升国际综合交通枢纽能级，加强城市精细化品质化管理，推进乡村全面振兴，提高城市治理现代化水平。”
坚持保护与发展并重，强化城市规划引领和刚性管控，科学有序实施城市更新行动，广州城市更新仍然有机会。
————旧改秘密，偷偷说给你听————
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