史上“最严”旧改政策，广州这三个圈层会越来越值钱
昨天，广州城市更新政策1号文，正式发布。
这份文件标题虽然打出了企业引入和退出指引，但是里面更多的是提到城市更新产业布局和教育、医疗配套，对楼市影响重大。
| 图片来源：广州市住房和城乡建设局
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第一：引入世界500强投资企业、优质教育、医疗配套。
相信一直关注我们账号的朋友，一定会记得之前我们强调过的三大产业圈层。
在这份文件之中，城市更新产业规划圈层得到进一步强化，并明确引入企业、教育、医疗配套的标准。
| 城市更新三大产业圈层
第一圈层：广州环城高速以内的区域。包括越秀、海珠北区、荔湾东部、天河南部，面积约220平方公里。
比如，天河员村旧改、天河程界东、西村，海珠康乐村、鹭江村、五凤村、红卫村、石溪、赤沙，荔湾龙溪、东塱、葵蓬等城市更新项目，就属于第一圈层。
在第一圈层之内，城市更新项目产业建设量为60%，或者属于开发商的融资地块部分产业建设量为60%，而居住部分占比为40%。
第二圈层：广州环城高速以外。主要包括海珠南部、荔湾区西部、天河区北部、白云南部、番禺北部等面积397平方公里。
涉及核心区域包括广州南站石壁、谢村、番禺塘步东、西、里仁洞、沙溪等重点功能区。
在第二圈层之内，城市更新项目产业建设量为40%，住宅为60%。
第三圈层：黄埔、番禺南部等区域，其重点功能区内引入企业的要求参照第一、二圈层要求执行。
当中，第一、二圈层要重点引进新一代信息技术、数字新基建、生物医药、专业服务业、科技服务业、现代商贸、文化创意、金融保险等战略性新兴产业和现代服务业企业。
|红卫村航拍图，拆神@细鹏摄影
为此，开发商要引入：
1、世界500强投资的企业1家；
2、引入全球2000强、央企或中国500强、上市公司控股企业2家；
3、 配建优质学校和三甲医院。
其中，引入的基础教育，需为国内优质学校、重点大学附属学校、本地优质学校举办的分校。
至于医疗资源，需为复旦大学每年公布的《中国医院排行榜》医院、广州地区优质医疗资源或者国内外知名医院。
而且学校、医疗等教育配套更是要在首期先行配建。
目的就是城市进阶，产业升级。
这也意味着，对于楼市而言，一个片区的旧改，不仅仅是声势浩大的城市造富神话，产业升级，是公共配套的增加，更是生活居住环境的大幅改善。
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第二：严格限定开发企业资质。
改造范围内现状建筑面积小于60万平方米的项目，企业总资产不低于200亿元；
现状建筑面积大于等于60万平方米的项目，企业总资产不低于300亿元；
简而言之，没有200亿资产，不要在广州搞旧改。
| 黄埔旧改宣传标语
如果用一句话来形容，那就是开发商要有实力，如果只想搞房子卖钱，不引进产业和学校，就不要在广州玩城市更新了。
具体来说，就是要在城中村改造中，减少中心城区旧改项目居住面积，提高产业面积占比，提高土地集约利用率。
核心就是，产业和配套要留在市中心。
所以，处于第二圈层的天河吉山旧改，在招商方案中，明确高新技术企业，明确改造之后将新增幼儿园、小学、名校附中、优质三甲医院等。
这将进一步拉升天河智谷奥体板块教育和医疗配套。
| 来源：广州市公共资源交易中心
| 吉山村片区策划初步方案（最终以政府实际批复为准）
又比如，海珠石溪村改造。
竞得人需与政府相关部门签订监管协议和承诺书，明确产业导入的内容与要求，保证项目建成后产业导入有实质性成效；
另外，还需承建第97中学金碧花园校区校园综合改造提升工程，金碧第一小学东、西校区校园综合改造提升工程，以及石溪劬劳小学校园综合改造提升工程公益建设项目。
市、区下达的任务节点，更是细致到了年月日。石溪村招商签约之后，需于2025年12月31日前基本完成安置房建设。
如此要求，在公开招商中，不可谓不严格。
这是一次，经济结构和城市功能的重新塑造。
未来，三大城市更新圈层，会越来越值钱。
| 石溪村现状@拆神细鹏拍摄
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第三：合作企业不按照承诺在规定的时间内引入产业、教育、医疗等资源，或者引进产业竣工投产后，经区产业部门核实产出效益指标未达到监管协议约定要求的，或者引入的教育、医疗等资源经区教育、卫生健康部门核实未达到监管协议约定要求的，追究合作企业的违约责任，并按协议约定进行处理。
第四：因人力、物力、资金不到位等合作企业原因，项目拆迁或者施工滞后约定工期2个月以上，要求整改不能满足，启动合作企业退出程序。
如果不能满足相关的要求，合作企业资格要被“清退”。
在改造周期和产业要求上，广州政策越来越严格，想借旧改“屯地”开发商，也不要来了。
2021年发布的1号文，给开发商上了紧箍咒，堪称史上最严的“旧改”政策。
所以，拆迁推进越快的板块，配套落地会更快，市场预期也很高。
为什么要这么搞？
广州经过四十余年城市化进程，城乡用地低效粗放与土地资源供应不足的矛盾逐渐凸显出来。
自2009年起，广州城乡建设用地已经占合理开发规模的75%左右，土地资源十分稀缺。
此外，2015年，广州单位建设用地产出为10.13亿元/平方公里；低于深圳市16.5亿/平方公里的单位建设用地产出，更不及国际性大都市香港（58.9亿/平方公里）、新加坡（45.21亿/平方公里）城市的用地效益水平。
土地利用率，真的很差。
统计数据显示，2015年广州建设用地总面积达到1787.14平方公里。
其中城乡建设用地为1433.25平方公里；交通水利用地为322.82平方公里；其他建设用地为31.07平方公里；建设用地规模与2020年规划目标仅剩161.86平方公里。
在2016-2020年新增建设用地总需求为240平方公里，需求缺口80平方公里；
这是当下的广州，广州大搞城市更新的最大背景。
但是大搞旧改，又不能纯搞住宅。住宅太多，市场上的供应量一旦上来，价格你hold得住吗？
所以，之前在听说黄埔大搞66条村的时候，有不少想在黄埔买房的人望而却步：
这么多，这么大体量的项目，一旦全部入市，将打破市场供需。
| 黄埔旧改标语
但是，这种情况或许不会发生，现在通过城市更新单元作出了职住比例作出了调整。
第一、二圈层限制宅地开发面积，提高土地单位面积的产业效益。
而第三圈层则没有具体的安排和限制，但产城融合的趋势不变，产业搞上去，人才来了，又会增加居住需求，形成闭环。
别只是看黄埔66条村改造，其教育配套新增367万方，还有300万人要来。
其实，关于市场供需的话题，在昨天东风化工厂地块摇号的时候，背后还有一些故事。
当时，限时竞拍结束时，越秀、卓越、龙光、招商等开发商已经同意进入摇号阶段。
但是，在1月21日摇号现场，越秀失约没去，可能觉得这个价格还是有点贵。
毕竟，今年或者明年年初，卓越东风化工厂地块，就要直面恒大庙头、万科沙步巨无霸的PK。
到时候谁先入市，谁就有优势。
不过，对于板块来说，15家开发商相互竞价，这表示他们还是相当看好老黄埔。
这里有恒大、万科、富力等巨无霸旧改，随着旧改更新，未来片区的学校、医疗、商业等配套，都不会太差。
| 黄埔化工厂地块
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